Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 7 juni 2021 uitspraak gedaan over de uitleg van de term ‘Bedrijfsruimte en/of kantoorruimte’ in een akte van splitsing.
De vraag die partijen in hoger beroep verdeeld houdt is hoe de omschrijving van het gebruik van het appartement in de akte van splitsing en het bijbehorende modelreglement (versie 1992) moet worden uitgelegd.
Het standpunt van de VvE komt erop neer dat alleen gebruik van het appartement als kantoorruimte zondermeer is toegestaan en dat voor ieder ander bedrijfsmatig gebruik de toestemming van de VvE noodzakelijk is.
Appellant betoogt dat juist elk bedrijfsmatig gebruik is toegelaten.
Appartementsrecht. VVE. Uitleg van de term ‘Bedrijfsruimte en/of kantoorruimte’ in de akte van splitsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van het uit de openbare registers kenbare splitsingsreglement aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan.
Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de notariële akte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan.
Dit betekent dat aan de verklaring van B – de middellijk bestuurder van de vennootschap die in 2001 tot splitsing van het complex van de VvE is overgegaan en thans nog lid van de VvE – wat destijds zijn bedoeling was met de omschrijving bedrijfsruimte/kantoorruimte geen betekenis toekomt.
De akte van splitsing kent geen verdere definitie van bedrijfsruimte en/of kantoorruimte.
Datzelfde geldt ook voor het toepasselijke modelreglement.
De in de akte van splitsing opgenomen aanvulling op de gebruiksbepaling van het modelreglement houdt niet meer in dat dan het appartementsrecht is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs-/kantoorruimte.
Het hof deelt niet de opvatting van de VvE, die door de kantonrechter is onderschreven, dat dit betekent dat uitsluitend kantoorruimte is toegestaan.
Die uitleg komt erop neer dat het woord bedrijfsruimte geen enkele betekenis heeft en dat bedrijfsruimte/kantoorruimte gelezen moet worden als kantoorruimte.
Voor die uitleg biedt de splitsingsakte geen aangrijpingspunten.
Voor zover deze termen al vooral vanuit het huurrecht zouden moeten worden uitgelegd, zoals de kantonrechter heeft gedaan, ligt eerder voor de hand dat met bedrijfsruimte wordt gedoeld op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW en dat het appartement daarnaast ook gebruikt mag worden als kantoorruimte als een van de vormen van wat gewoonlijk als ‘overige bedrijfsruimte’ als bedoeld in artikel 7:230a BW wordt aangeduid, onder uitsluiting van de andere mogelijk gebruiksdoeleinden die onder dat laatstgenoemde artikel vallen.
Ook als de huurrechtelijke bepalingen buiten beschouwing blijven, heeft bedrijfsruimte/kantoorruimte in het gewone spraakgebruik niet de betekenis dat daarmee uitsluitend kantoorruimte wordt bedoeld.
Dit betekent dat de kantonrechter van een onjuiste uitleg van de splitsingsakte is uitgegaan en dat de daartegen gerichte grief terecht is voorgedragen.
Een en ander impliceert, anders dan appellant heeft gesteld, niet dat de VvE niet bevoegd was om op het haar voorgelegde verzoek te beslissen.
Dit verzoek was immers tweeledig en behelsde, behalve de toestemming voor de vestiging van de pizzeria als zodanig, ook de instemming met een aantal daarvoor noodzakelijke bouwkundige aanpassingen waarvoor instemming van de VvE noodzakelijk was.
Dat laatste is ook niet door appellant aangevochten.
Tegen de verdere beoordeling van de kantonrechter zijn geen grieven opgeworpen, zodat het hof de daarover ook niet hoeft te oordelen.
Het hof zal de beschikking van de kantonrechter, voor zover aangevochten vernietigen.
Het besluit van de VvE om geen toestemming te verlenen voor de verhuur van het appartement van appellant aan Domino’s Pizza heeft geen rechtsgevolg omdat de VvE daarover geen zeggenschap had.
Daarmee is nog niet gezegd dat dat besluit ook onrechtmatig was.
Domino Pizza heeft de VvE om toestemming voor de vestiging van haar pizzeria in het appartement verzocht en appellant heeft dit verzoek aan het bestuur van de VvE doorgezonden.
Het eerst in de procedure (terecht) ingenomen standpunt dat de VvE daarover niet gaat, maakt nog niet dat de VvE met het verzoek in had moeten stemmen.
Bij nietigverklaring van het besluit om geen toestemming te geven voor verhuur aan Domino’s Pizza heeft appellant geen belang meer omdat vast staat dat Domino’s Pizza zich inmiddels heeft teruggetrokken.
Het hof zal daarom volstaan met het vernietigen van de beschikking van de kantonrechter.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.