Appartementsrecht. VVE. Uitleg splitsingsakte. Is beroep van de VVE op horecaverbod op begane grond naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Hinder?

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 6 april 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een door de VVE opgelegd horecaverbod in strijd was met de splitsingsakte en de redelijkheid en billijkheid.

Bij de behandeling van de grieven wordt het volgende vooropgesteld.

De VvE is de organisatievorm van de gezamenlijke eigenaren van het gehele pand, die ieder voor zich rechthebbende zijn van een privé-gedeelte in het pand.

Bij de ledenvergadering van 6 juni 2017 heeft de VvE, met een tegenstem, het besluit genomen een gerechtelijke procedure te voeren tegen de eigenaren en gebruikers van de begane grond van het pand.

Vervolgens is deze procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank, die in essentie is gericht op handhaving van bepalingen uit de splitsingsakte en het toepasselijke Modelreglement.

Het is in het belang van een VvE dat eigenaren en gebruikers van een privé gedeelte zich houden aan de regels zoals vastgelegd in splitsingsakte en modelreglement.

Appartementsrecht. VVE. Uitleg splitsingsakte. Horecaverbod. Is het beroep op horecaverbod op de begane grond naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Onrechtmatige hinder of overlast?

De rechter oordeelt als volgt.

De rechtbank heeft bij de beoordeling van de zaak M gevolgd in haar stelling dat de genoemde ondernemingen alle horecagelegenheden waren.

Zij heeft daartoe overwogen dat ten tijde van de splitsing van het pand en steeds daarna (tot 1 januari 2017) bedrijven waren gevestigd op de begane grond, die ter plaatse de maaltijd bereidden en waar die maaltijden konden worden afgehaald of ter plekke konden worden geconsumeerd, al dan niet aan een beperkt aantal tafels.

Daarmee bestonden, anders dan de VvE heeft aangevoerd, de activiteiten van de bedrijven uit meer dan enkel het verkopen van etenswaren.

In het kader van de beantwoording van de vraag of het op grond van de splitsingsakte is toegestaan om op de begane grond horeca te exploiteren heeft de rechtbank, samengevat, het volgende overwogen.

Bepalend is hetgeen is vastgelegd in de splitsingsstukken.

Bij de uitleg van splitsingsstukken komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de stukken gebezigde bewoordingen. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit.

Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.

De rechtbank heeft vervolgens vastgesteld dat artikel 25 van de splitsingsakte een horecaverbod behelst voor alle privé-gedeelten en dus ook voor de als zodanig aangemerkte begane grond.

De bewoordingen van artikel 25 zijn zodanig duidelijk geformuleerd dat het feit dat ten tijde van de splitsing een Chinees-Indonesisch restaurant was gevestigd op de begane grond en de aanname dat het niet de bedoeling van M zal zijn geweest een regeling in het leven te roepen die in strijd was met die bestaande toestand aan die bewoordingen niet af kunnen doen.

De bepaling in artikel 26 lid 3 van het Modelreglement dat ten tijde van de splitsing bestaande situaties dienen te worden geduld betreft slechts een afwijking van de eerste twee leden van dit artikel over vloerbedekkingen, open vuur en haarden.

Uit de tekst van dit artikel valt naar het oordeel van de rechtbank niet af te leiden dat alle situaties op het moment van splitsing nadien moeten worden toegestaan.

De grieven in principaal appel van M betreffen allereerst de bij de beoordeling toe te passen maatstaf.

De stelling dat de VvE niet kan worden gezien als een derde, zoals door M betoogd en daarom van een andere maatstaf zou moeten worden uitgegaan, gaat niet op.

De rechtbank heeft de juiste maatstaf toegepast bij haar beoordeling van de zaak.

Deze maatstaf is gebaseerd op de in dit verband geldende jurisprudentie.

Waar het om gaat is dat derden in het algemeen moeten kunnen afgaan op de inhoud van in de openbare registers ingeschreven akten, zoals een splitsingsakte.

Dat geldt dus voor alle derden die de registers raadplegen, waaronder (maar niet beperkt tot) potentiële kopers direct nadat een splitsing heeft plaatsgevonden, toekomstige potentiële kopers en andere derden die om welke reden dan ook kennis nemen van een in de openbare registers ingeschreven splitsingsakte.

Ook de VvE kan daarop een beroep doen.

De grieven hebben zich vervolgens gekeerd tegen de uitleg van de rechtbank van genoemde relevante bepalingen.

Het hof sluit zich volledig aan bij deze uitleg en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

Alle argumenten van M veronderstellen dat deze bepalingen voor meerdere uitleg vatbaar zijn, althans anders dienen te worden uitgelegd dan op grond van de tekst van de splitsingsakte voor de hand ligt.

Dit is echter niet het geval.

De bewoordingen van de bepalingen zijn helder en eenduidig.

Voor een andere uitleg biedt de inhoud van de splitsingsakte geen aanknopingspunten.

Aan het betrekken van de destijds geldende feitelijke (en volgens M voortdurende) omstandigheden bij de uitleg op de door M bepleite wijze waaruit een andere bedoeling van M zou moeten worden afgeleid, wordt daarom niet toegekomen.

De rechtbank heeft terecht overwogen dat die omstandigheden geen afbreuk kunnen doen aan de duidelijke bewoordingen van de splitsingsakte.

Een kennelijke misslag, waarop M zich nog heeft beroepen, is dan ook niet aan de orde.

De grieven falen.

Met de volgende grieven heeft M zich opnieuw gekeerd tegen een door de rechtbank gehanteerde maatstaf.

Volgens M moet niet worden getoetst of de vordering tot nakoming van het horecaverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals door de rechtbank is gedaan, maar dient te worden beoordeeld of de VvE zich jegens M met deze vordering niet gedraagt overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid, zoals artikel 2 onder 1 van het Modelreglement voorschrijft.

Deze bepaling stemt overeen met het bepaalde in artikel 2:8 eerste lid BW en doet geen afbreuk aan de toepasselijkheid van de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid op grond van het tweede lid van artikel 2:8 BW.

Artikel 2:8 BW is op grond van artikel 5:124 BW van toepassing op de vereniging van eigenaars. De rechtbank heeft ook hier de juiste maatstaf gehanteerd.

De grieven falen daarom in zoverre.

Voor zover er de rechtbank de juiste maatstaf heeft gehanteerd – hetgeen dus het geval is – heeft M met deze grieven betoogd dat de vordering van de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dient te worden geoordeeld.

M heeft daartoe aangevoerd dat (i) voorafgaand, tijdens en na de splitsing van het pand in appartementsrechten de begane grond in gebruik is geweest als horecagelegenheid en dit bij de aankoop van een appartementsrecht zichtbaar was; (ii) M nooit heeft bedoeld een horecaverbod over zichzelf af te roepen; (iii) er tien jaar lang niet tegen de aanwezigheid van horeca op de begane grond is opgetreden; (iv) de wijnbar geen onredelijke hinder veroorzaakt en daarover dan ook geen klachten door de VvE bij M zijn ingediend; (v) de VvE niet heeft willen meewerken aan het opmaken van een akoestisch rapport; (vi) de VvE de gestelde overlast niet kan ervaren en ook geen belang heeft bij haar vordering en (vii) de gevolgen van toewijzing van deze vordering voor M, de huidige huurders en de Vof c.s. desastreus zijn.

Het hof constateert dat de rechtbank de voortdurende aanwezigheid van horeca op de begane grond heeft onderkend en ook dat zichtbaar was dat het horecaverbod niet werd nageleefd, maar daartegen niet werd opgetreden.

De rechtbank heeft het verder aannemelijk geacht dat M zich niet heeft gerealiseerd dat de bestaande situatie in strijd was met de wijze waarop het in de splitsingsakte opgenomen horecaverbod is verwoord en heeft het begrijpelijk gevonden dat M ervan uitging dat zonder bezwaar kon worden verhuurd aan een huurder die een horecagelegenheid zou exploiteren.

Tevens heeft de rechtbank ermee rekening gehouden dat huurders en de Vof c.s. aanzienlijke investeringen hebben gedaan in de ruimte op de begane grond en dat toewijzing van de vordering van de VvE tot aanzienlijke schade bij M zal kunnen leiden.

De rechtbank heeft echter ook overwogen dat met de inmiddels gevestigde wijnbar een meer overlast gevende vorm van horeca dan voorheen op de begane grond is gevestigd, omdat een wijnbar van geheel andere aard is dan de eerder op de begane grond gevestigde (afhaal)restaurants.

De rechtbank heeft hierbij erop gewezen dat de wijnbar ruimere openingstijden heeft, de wijnbar achtergrondmuziek laat horen, een terras is aangelegd en de wijnbar zich niet in de eerste plaats richt op het verkopen van bereide maaltijden, zoals de afhaalrestaurants, maar op het verkopen van ter plekke te nuttigen wijn en voedsel daaraan secundair is.

Dit alles leidt tot een duidelijk zwaardere belasting voor de bewoners van de verdiepingen.

Zij hebben dan ook een rechtmatig belang bij naleving van het horecaverbod.

Dat daarop niet eerder een beroep is gedaan, heeft niet geleid tot verval van dat recht of rechtsverwerking, aldus de rechtbank.

De belangen van M maken dat beroep niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zo heeft de rechtbank ten slotte geoordeeld, omdat zij kennelijk heeft meegewerkt aan de totstandkoming van de splitsingsakte waarin het horecaverbod is opgenomen en – kort gezegd – M zichzelf door haar eigen handelen in haar huidige positie heeft gebracht.

Haar problemen liggen aldus volgens de rechtbank in haar risicosfeer.

Ook als M zich heeft vergist, is dat op geen enkele wijze aan de VvE te wijten, aldus nog steeds de rechtbank.

Volgens M veroorzaakt de wijnbar niet meer hinder dan de voorgaande horeca en gaat het niet om onredelijke hinder.

Uit niets is althans van meer of onredelijke hinder gebleken.

M heeft ook nooit klachten daarover ontvangen. In een stad moet enige hinder worden gedoogd. Vermoedelijk wordt van een restaurant met veel groter terras aan de overkant van de straat meer overlast ervaren dan van de wijnbar.

De straat waaraan het pand ligt is een zeer drukke straat met veel verkeer en horecagelegenheden.

In de wijnbar is geluidsisolatie aangebracht en de geluidsinstallatie is gedempt.

Daarnaast kan de VvE als rechtspersoon geen overlast ervaren.

M heeft benadrukt dat het evident is dat het horecaverbod in de splitsingsakte op een vergissing berust.

De mogelijkheid tot exploitatie en verhuur van de begane grond van het pand wordt door het bestreden vonnis enorm beperkt.

De rechtbank had niet mogen concluderen dat die vergissing in de risicosfeer van M ligt.

M heeft zich ten slotte nogmaals beroepen op verval van recht dan wel rechtsverwerking en misbruik van recht.

Zoals hierboven overwogen is de VvE een vertegenwoordiger van haar leden, de appartementseigenaren, en is zij bij besluit van 6 juni 2017 gemachtigd deze procedure te voeren.

De appartementseigenaren kunnen wel degelijk overlast ervaren en dat kan de VvE naar voren brengen.

De VvE heeft ook belang bij de handhaving van de bepalingen uit de splitsingsakte.

Door de rechtbank zijn feiten genoemd die duiden op een intensievere horeca exploitatie en een duidelijk zwaardere belasting voor de bewoners van de bovenverdiepingen veroorzaken dan voorheen het geval was.

In potentie is met deze feiten althans meer overlast een gegeven, ongeacht de overige omgevingsgeluiden in de buurt.

Deze feiten zijn niet concreet betwist en staan daarmee vast.

M heeft niet toegelicht waarom deze feiten niet als duidelijke verzwaring van de belasting dienen te worden gezien, terwijl dat uit de aard van deze feiten in beginsel wel volgt.

Het hof gaat daarom ook daarvan uit.

Daarmee is een wezenlijk nieuwe situatie ontstaan in vergelijking met de periode voor 1 januari 2017.

Dat de VvE dit moet accepteren, omdat voordien nooit over de aanwezige horeca is geklaagd of appartementseigenaren bij aankoop van de aanwezigheid van horeca op de begane grond op de hoogte waren, kan dan ook niet opgaan.

Verval van recht of rechtsverwerking is niet aan de orde.

Ook verder onderschrijft het hof de overwegingen van de rechtbank en neemt deze over.

De overige door M benoemde feiten en omstandigheden zijn alle daarbij betrokken en geadresseerd.

Het voorgaande betekent dat misbruik van recht evenmin aan de orde is.

Met de tiende grief in principaal appel heeft M naar voren gebracht dat het voor haar onmogelijk is om te voldoen aan het opgelegde verbod en gebod, omdat zij de begane grond heeft verhuurd en het daarom niet in haar macht is deze onderdelen van het vonnis na te leven.

Ook deze grief slaagt niet.

M heeft wel degelijk macht over de begane grond, aangezien zij appartementseigenaar is.

Zij kan en dient ervoor te zorgen dat haar huurders het niet toegestane gebruik beëindigen.

De gevolgen daarvan voor de huurders, respectievelijk de Vof c.s., zijn verstrekkend, maar dat is een kwestie die speelt tussen M en haar huurders en de Vof c.s.

De VvE staat hierbuiten.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.