Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 15 december 2020 uitspraak gedaan over een vordering tot verwijdering van een dakterras, omdat het dakterras gedeeltelijk was aangelegd op het privégedeelte van een andere appartementseigenaar.
L heeft in eerste aanleg gevorderd appellant te veroordelen, kort gezegd, tot het ontruimen van het deel van het dak dat tot het privégedeelte van L behoort en het verwijderen van het daarop aangebrachte dakterras.
L legt daaraan ten grondslag dat het dakterras door appellant niet is aangelegd conform de door hem verkregen vergunning en evenmin conform de splitsingstekening nu dit deels is aangelegd op het privégedeelte van L.
Het dakterras is dus niet aangelegd conform artikel 22 lid 4 zoals hierboven geciteerd en er is geen toestemming van de VvE verkregen voor de wijze van aanleggen.
Door het dakterras op het privégedeelte van L te bouwen wordt hun eigendomsrecht aangetast.
Appartementsrecht. VVE. Vordering tot verwijdering dakterras. Inbreuk op eigendomsrecht. Bouwen op privégedeelte van andere appartementseigenaar. Splitsingstekening.
De rechter oordeelt als volgt.
De grieven betreffen de overwegingen die hebben geleid tot toewijzing van de vordering van L tot ontruiming van het dak voor zover dit blijkens de splitsingstekening aan L toebehoort en tot verwijdering van het aldaar aangebrachte dakterras.
Appellant heeft ook in dit hoger beroep niet betwist dat zijn dakterras gedeeltelijk is aangelegd op het deel van het dak dat blijkens de splitsingstekening aan L toebehoort en dat hij daartoe geen toestemming heeft verkregen van de VvE of van L.
Appellant heeft bij zijn grieven wel bestreden dat daarmee sprake is van een inbreuk op het eigendomsrecht van L.
Het dak is immers gemeenschappelijk eigendom van de VvE zodat niet L maar de VvE de vordering had moeten instellen.
L dient dan ook niet ontvankelijk te worden verklaard in hun vordering, aldus appellant.
Het hof overweegt dat L (onder meer) gerechtigd is tot het appartementsrecht dat de bevoegdheid geeft tot het uitsluitend gebruik van de tweede verdieping.
Blijkens het in de splitsingsakte opgenomen artikel 22 lid 4 is de eigenaar van dit appartementsrecht bevoegd een dakterras aan te leggen op het deel van het dak dat als zodanig op de splitsingstekening is aangeduid.
Appellant heeft zijn dakterras deels op dit deel van het dak aangelegd en doorkruist daarmee de aan L toekomende bevoegdheid.
Appellant maakt daarmee wel degelijk inbreuk op bedoeld appartementsrecht dat aan L toebehoort.
L is dan ook ontvankelijk in hun vordering betreffende het dakterras.
Deze vordering is tevens in beginsel toewijsbaar op de door L aangevoerde grond.
Dit is slechts anders indien een van de door appellant tegen die vordering gevoerde verweren opgaat.
Appellant heeft omtrent de aanleg van het dakterras het volgende aangevoerd.
Tijdens de uitvoering van het werk bleek dat op de scheidslijn die op de splitsingstekening was aangegeven een rookgasafvoerkanaal stond. De stalen balk die het dakterras zou gaan dragen kon daarom niet op de grens van het voor hem bedoelde gedeelte van het dak worden geplaatst. Hij moest vanwege de stand van het werk onverwijld beslissen en heeft toen besloten de balk te laten plaatsen net na het rookkanaal op het gedeelte van het dak dat aan L toebehoort. L zou dan bij het aanleggen van een dakterras op hun gedeelte van het dak ook gebruik kunnen maken van de stalen balk, en niet op hetzelfde probleem met het rookkanaal stuiten. Appellant heeft L vervolgens geïnformeerd en hen aangeboden dat zij van de stalen balk gebruik konden maken bij het aanleggen van hun dakterras.
Appellant voert in de eerste plaats aan dat L geen belang hebben bij hun vordering tot verwijdering van het dakterras omdat zij, indien hij het dakterras niet op zijn gedeelte van het dak kan realiseren, tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst.
Het appartement werd immers aangeboden met de mogelijkheid om een dakterras aan te leggen.
Hij, appellant, mocht erop vertrouwen dat de splitsingstekening, waarop het rookkanaal niet was aangegeven, juist was en dat hij op het gehele op die splitsingstekening aangegeven gedeelte een dakterras kon aanleggen.
Het hof volgt appellant niet in dit betoog.
De splitsingstekening geeft slechts weer op welk gedeelte van het dak appellant een dakterras aan mag leggen.
Appellant heeft daaruit niet mogen afleiden dat het gehele omlijnde gedeelte vrij zou zijn van een gering obstakel als een rookkanaal.
Appellant heeft bovendien niet concreet gemaakt hoe en in welke mate hem dit hindert om zijn dakterras te realiseren.
Hij heeft niet aangevoerd dat het onmogelijk was de stalen balk op zijn gedeelte van het dak te plaatsen.
Hij heeft voorts niet aangegeven hoeveel ruimte hij dan zou moeten inleveren van zijn dakterras en evenmin of het technisch mogelijk zou zijn dit ruimteverlies te verminderen of op te heffen.
Appellant heeft evenmin betwist, zoals L hebben aangevoerd, dat het mogelijk is het rookkanaal te verplaatsen.
Dat dit aanzienlijke kosten met zich mee zou brengen, is door appellant niet nader toegelicht en maakt het aanleggen van het dakterras op het gehele omlijnde gedeelte nog niet onmogelijk.
Een en ander maakt dat van een tekortkoming in de nakoming van de zijde van L als verkopers van het appartementsrecht aan appellant niet is gebleken.
Het beroep op het om die reden ontbreken van belang bij de vordering tot verwijdering van het dakterras (van L als eigenaar van het appartementsrecht van de tweede verdieping) gaat dan ook niet op.
De hiervoor geschetste gang van zaken geeft evenmin aanleiding te concluderen dat de vordering van L misbruik van recht oplevert.
L heeft belang bij verwijdering op de enkele grond dat zij geen inbreuk op hun rechten hoeven te tolereren.
Appellant heeft daar tegenover niets concreets gesteld over zijn belang bij handhaving van de huidige situatie.
Hij heeft bijvoorbeeld niet aangegeven wat de kosten van de benodigde wijziging van zijn dakterras zouden zijn.
Daar komt bij dat appellant door zijn handelen het risico heeft genomen dat hij tot verwijdering over moest gaan.
Hij heeft immers doelbewust de keuze gemaakt om zonder overleg met L de stalen balk te laten leggen op hun gedeelte van het dak. Het voorgaande wordt niet anders doordat L voordeel van de stalen balk zouden hebben indien zij een dakterras zouden aanleggen. L heeft immers aangegeven dat zij niet tot de aanleg van een dakterras over wensen te gaan.
Een en ander leidt evenmin tot de conclusie dat L naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ontstane situatie dienen te aanvaarden.
Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor is overwogen.
Voor zover appellant met zijn grieven tevens zijn primaire vordering opnieuw aan de orde wil stellen, biedt de toelichting op die grieven onvoldoende grond voor toewijzing daarvan.
Appellant heeft immers niet concreet gemaakt wat zijn (financiële of ruimtelijke) nadeel is bij het weghalen van het gedeelte van het terras dat op het dakgedeelte van L is aangelegd, laat staan dat hij heeft aangetoond dat zijn belang onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld, in de zin van artikel 5:54 lid 1 BW, dan dat van L bij handhaving van de overschrijding.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.