Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 30 november 2017 uitspraak gedaan over een beroep tegen een besluit van de Vereniging van Eigenaren (VvE) tot wijziging van het huishoudelijk reglement. Wijziging houdt een andere verdeling in van de kosten dan staat opgenomen in de splitsingsakte. Regeling in de splitsingsakte dat wijziging gemeenschappelijke kosten in huishoudelijk reglement kan plaatsvinden is in strijd met artikel 5:113 BW. Besluit VVE nietig.

De advocaat van de verzoeker heeft tegen de bestreden beschikking acht beroepsgronden ontwikkeld, hierna in navolging van partijen in het vervolg aangeduid als grieven. Met de grieven 1, 2 en 7 komt verzoeker op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit van de VVE van 30 april 2015 niet nietig is. De verwerping van de stelling van verzoeker dat het besluit in strijd is met artikel 8 lid 3 van het Reglement wordt bestreden met de grieven 3 en 4.

De beslissing van de kantonrechter dat het beroep van verzoeker op de nietigheid van het besluit, doordat hij niet met het besluit van 30 april 2015 heeft ingestemd, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, wordt door verzoeker met grief 5 betwist. Met grief 6 bestrijdt verzoeker het oordeel van de kantonrechter dat het niet inschrijven van het (gewijzigde) huishoudelijk reglement in het kadaster geen nietigheid meebrengt. In grief 8 komt verzoeker op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

De advocaat van de VvE voert aan dat verzoeker geen belang bij zijn hoger beroep heeft. Als zijn beroep slaagt, zal de VvE de regeling in het aangepaste artikel 52 huishoudelijk reglement in de Splitsingsakte laten opnemen, zodat de door de vergadering van de VvE aangenomen regeling van toepassing blijft. Bovendien zijn volgens de VvE met de aanpassing van de Splitsingsakte substantiële kosten gemoeid waaraan ook verzoeker als lid van de VvE heeft bij te dragen.

Het hof verwerpt dit verweer. Het rechtens laten vaststellen dat een besluit van de VvE nietig is teneinde de daaraan verbonden financiële gevolgen ongedaan te maken, levert op zichzelf voor een appartementseigenaar een voldoende belang op.

Voorts heeft te gelden dat als het gewijzigde artikel 52 van het huishoudelijk reglement nietig is, ook latere (toekomstige) eigenaren op die nietigheid een beroep kunnen doen, waarmee een voor de VvE en haar leden gecompliceerde situatie kan ontstaan als de gevolgen van het nietige besluit ongedaan moeten worden gemaakt. Een dergelijke situatie (verder) te voorkomen levert op zichzelf ook een voldoende belang bij het door verzoeker ingestelde beroep.

Bovendien heeft verzoeker niet alleen bezwaar tegen het onderscheid tussen eigenaren met flatwoning en garage en eigenaren met alleen een garage, maar ook tegen de verdeling van verschillende kostenposten voor gelijke delen terwijl het Reglement verdeling via het breukdeel voorschrijft. In een nieuw te nemen besluit van de VvE kan dit aspect opnieuw worden besproken en kan de VvE daarover beslissen, zodat verzoeker ook in dat opzicht belang bij zijn beroep heeft.

Beroep tegen besluit VvE tot wijziging huishoudelijk reglement. Wijziging houdt een andere verdeling in van de kosten dan opgenomen in de splitsingsakte. Besluit VVE nietig

Het hof zal eerst de vraag beantwoorden of het op 30 april 2015 genomen besluit van de VvE artikel 52 van het huishoudelijk reglement te wijzigen en daarin een van de in de Splitsingsakte opgenomen Reglement afwijkende verdeelsleutel van de servicekosten op te nemen nietig is.

Het hof stelt voorop dat ingevolge de artikelen 5:124 lid 2 BW juncto 2:14 BW een besluit van de VvE dat strijdig is met de wet, de splitsingsakte, de openbare orde of de goede zeden nietig is.

Ingevolge artikel 5:113 lid 1 BW zijn de aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. Voor de kosten en schulden die voor de gezamenlijke appartementseigenaren komen, bepaalt artikel 5:113 lid 2 BW dat de eigenaren voor elk appartementsrecht een gelijk deel hebben bij te dragen, tenzij in het reglement een andere verhouding is bepaald. Met reglement is in artikel 5:113 lid 2 BW bedoeld het reglement in de (notariële) akte van splitsing.

Uit deze wettelijke regeling volgt dat als appartementseigenaren een andere verdeling dan een gelijk deel van de gezamenlijke kosten en schulden wensen, die andere verdelingsmaatstaf in de splitsingsakte dient te zijn neergelegd. Met deze regeling beoogt de wetgever rechtszekerheid te waarborgen (TK 2001-2002, 28614, nr 3, pag. 3).

In artikel 8 leden 1 en 2 van het Reglement is van de in artikel 5:113 lid 2 BW gegeven mogelijkheid een andere verhouding voor de schulden en de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen dan gelijke delen gebruik gemaakt door daarin op te nemen dat de eigenaren voor deze kosten en schulden hebben bij te dragen volgens hun breukdelen in het appartementencomplex.

Onder bepaalde voorwaarden kan volgens artikel 8 lid 3 van het Reglement een van artikel 8 lid 2 van het Reglement afwijkende verdeling van de gemeenschappelijke kosten en gemeenschappelijke schulden in het huishoudelijk reglement worden opgenomen.

Artikel 8 lid 3 van het Reglement maakt het daarmee mogelijk dat het huishoudelijk reglement een van het reglement in de Splitsingsakte afwijkende regeling bevat. Dit is naar het oordeel van het hof in strijd met artikel 5:113 lid 2 BW. Artikel 8 lid 3 van het Reglement is daarmee nietig. Het besluit van de VvE is daarmee in strijd met artikel 8 lid 2 van het Reglement en daardoor eveneens nietig. In zoverre slagen de grieven 1, 2 en 7.

Volledigheidshalve wijst het hof er op dat in dit geval de door de VvE voorgestane nieuwe regeling in het huishoudelijk reglement niet alleen strijdig is met artikel 8 lid 2 van het Reglement maar ook met artikel 20 lid 2 van het Reglement, waarin expliciet is bepaald dat de eigenaren van een parkeerplaats ook dienen bij te dragen in de kosten en schulden van “overige gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken”.

Ten overvloede wijst het hof erop dat de nieuwe regeling van artikel 52 huishoudelijk reglement niet alleen betrekking heeft op schulden en kosten aan onderhoud, herstel en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken, zoals artikel 8 lid 3 sub a Reglement voorschrijft, maar ook op andere kosten zoals verzekeringen, nutskosten, bestuur- en vergaderkosten, terwijl het gewijzigde huishoudelijk reglement in strijd met artikel 8 lid 3 onder b Reglement ten onrechte (nog steeds) niet is ingeschreven in het kadaster. Bovendien heeft (de vrouw van) verzoeker voor wie het besluit een bezwaring van de bijdrage in de kosten meebrengt tegen gestemd. In dit opzicht is het besluit van de VvE in strijd met (het nietige) artikel 8 lid 3 van het Reglement.

Uit het verweer van de VvE en hetgeen de kantonrechter in de bestreden beschikking heeft overwogen, leidt het hof af dat de VvE (ook) aanvoert dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verzoeker zich op de nietigheid van het besluit beroept.

Het hof overweegt dat het op zichzelf denkbaar is dat onder uitzonderlijke omstandigheden de maatstaven van redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staan dat een appartementseigenaar zich op nietigheid van een regeling of een besluit beroept. De door de VvE aangevoerde omstandigheden dat verzoeker in 2010 en enige jaren nadien heeft ingestemd met een verdeling van de servicekosten die gelijk is aan de verdeling als opgenomen in het nieuwe artikel 52 van het huishoudelijk reglement alsmede dat de aanpassing van de Splitsingsakte teneinde de nieuwe regeling formeel juridisch correct te regelen substantiële kosten met zich meebrengt, zijn daartoe evenwel naar hof ’s oordeel onvoldoende.

Bij de afweging betrekt het hof dat op de nietigheid van artikel 8 lid 3 van het Reglement en de daarop gegronde besluiten door iedere eigenaar – bijvoorbeeld toekomstige eigenaren – een beroep kan worden gedaan. Bovendien heeft verzoeker tegen het besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement gestemd en binnen de termijn daartegen beroep ingesteld. Voorts heeft de echtgenote van verzoeker eerder bij het bestuur van de VvE aandacht gevraagd voor de niet rechtsgeldige besluitvorming, waarna het bestuur op de vergadering van 25 november 2014 heeft aangekondigd de Splitsingsakte te zullen wijzigen, op welk besluit het bestuur nadien in de vergadering van 30 april 2015 is teruggekomen. In zoverre slaagt grief 5.

Mitsdien blijft de conclusie overeind dat, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, het besluit van 30 april 2015 door nietigheid wordt getroffen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.