Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Gelderland heeft op 18 oktober 2017 uitspraak gedaan over de vraag of de VvE toestemming had gegeven voor het maken van een trapgat in een appartement.

In het tussenvonnis van 19 oktober 2016 is de VvE opgedragen te bewijzen dat hem stilzwijgend toestemming is verleend door (de vergadering van) de VvE voor het maken van een sparing in de verdiepingsvloer.

De VvE heeft daartoe zichzelf als getuige doen horen, mevrouw (partner gedaagde), en een voormalig bestuurslid van de VvE.

De advocaat van de VvE voert aan dat het tussenvonnis van 19 oktober 2016 op onjuiste gronden is gewezen en dat hem daarin ten onrechte bewijs is opgedragen. Hij stelt dat het er niet om gaat of hij al dan niet met stilzwijgende toestemming van de VvE het trapgat heeft laten maken, maar of hij in 2010 bij de verkoop van het appartement aan zijn verplichting heeft voldaan om het trapgat weer deugdelijk dicht te maken.

De rechtbank overweegt het volgende. De vordering van de VvE is primair gegrond op het in strijd handelen met artikel 14 van het Modelreglement en subsidiair op onrechtmatige daad, door zonder toestemming van (de vergadering van) de VvE een sparing in de verdiepingsvloer te maken en deze niet deugdelijk te herstellen.

Ingevolge artikel 9 lid 1 sub a van het Modelreglement behoort de verdiepingsvloer tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Ingevolge lid 2 van dat artikel is het een eigenaar zonder toestemming van de vergadering van de VvE niet toegestaan daarin veranderingen aan te brengen, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden. Indien vast komt te staan dat de sparing heeft gemaakt zonder toestemming van de VvE heeft hij onrechtmatig jegens haar gehandeld, doordat hij inbreuk heeft gemaakt op het gezamenlijk eigendom van de VvE. Indien komt vast te staan dat de sparing deugdelijk door de VvE is hersteld, heeft de VvE mogelijk geen schade geleden door het onrechtmatig handelen. De rechtbank is daarom van oordeel dat zij op juiste gronden de VvE heeft opgedragen voormeld bewijs te leveren.

Zowel VvE als partner gedaagde hebben als getuigen verklaard dat zij voorafgaand aan het maken van het trapgat geen toestemming hebben gevraagd aan de VvE. Zij hebben beiden verklaard dat de voormalig bestuurslid VvE, die destijds in het bestuur zat van de VvE, nadat de verbouwing gereed was bij hun in het appartement op bezoek is geweest en dat hij toen heeft gezegd dat zij het trapgat eigenlijk niet hadden mogen maken, dat zij dat hadden moeten aanvragen bij de VvE en dat zij bij verkoop (het risico liepen dat zij) het trapgat weer zouden moeten dichtmaken. Zij hebben voorts verklaard dat zij daarna niets meer van de VvE hebben vernomen.

De getuige, voormalig bestuurslid VvE, heeft onder meer het volgende verklaard:

“Ik heb ongeveer twaalf jaar lang in het bestuur van de vereniging gezeten. Ik ben in 2014 uit het bestuur gegaan.

Toen het trapgat in het appartement klaar was is dat mij ter oren gekomen. Ik denk via de buren of zo, ik weet dat niet meer precies. (…) In het bestuur is destijds besproken dat de VvE dat trapgat had gemaakt. Ik kan me niet herinneren dat ik namens het bestuur ben gaan kijken naar het trapgat. Het zat niet in mijn portefeuille en ik heb ook geen bouwkundige achtergrond.

(…)

In het bestuur is op zeker moment geconstateerd dat het trapgat is gemaakt. Daarna gaan technische mensen kijken wat de schade is en hoe het hersteld moet worden. Vrij snel nadat het trapgat in het appartement was gemaakt, wist het bestuur daarvan. Dan is het de normale procedure dat de technische dienst gaat kijken, in ieder geval iemand met een bouwkundige achtergrond. Hier is dat ook zo gegaan.

(…)

U vraagt mij wat het resultaat was van het onderzoek van de technische dienst. Volgens mij was de belasting niet voldoende, was het slecht gemaakt en was de kracht uit de vloer. Daarna zijn er diverse technische rapporten geweest en daarna is het gecorrigeerd. Ik bedoel daarmee dat het hersteld is. Op een gegeven moment is het appartement verkocht en is het gat dichtgemaakt.

(…)

U houdt mij voor dat getuige en zijn partner zojuist als getuigen hebben verklaard dat ik nadat het trapgat was gemaakt bij hun thuis ben geweest en het trapgat heb gezien en voorts dat ik heb gezegd dat dat trapgat zo niet mocht en dat de VvE het risico liep dat bij verkoop van het appartement het weer dichtgemaakt zou moeten worden.

Het klopt dat ik bij hen thuis ben geweest en het trapgat heb gezien. Ik weet niet of wij toen over dat trapgat hebben gesproken. Ik was daar niet uit hoofde van het bestuur, maar ik denk uit hoofde van een tennisclinic. Het is niet zo dat ik bij hen normaal gesproken over de vloer kwam.

De rechtbank is van oordeel dat uit de getuigenverklaringen niet volgt dat door (de vergadering van) de VvE stilzwijgend toestemming is verleend voor het maken van een sparing in de verdiepingsvloer. De verklaringen van getuige en zijn partner, die als partijgetuigen moeten worden aangemerkt, worden niet ondersteund door de verklaring van de voormalig bestuurslid VvE. Uit de getuigenverklaring van voormalig bestuurslid VvE volgt slechts dat hij in het appartement op bezoek is geweest, maar niet dat hij daar namens het bestuur van de VvE was en evenmin dat hij namens het bestuur of de vergadering van de VvE achteraf toestemming heeft gegeven voor (het maken van) het trapgat. De VvE is dan ook niet in de opgedragen bewijslevering geslaagd. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat hij stilzwijgend toestemming heeft gekregen van de VvE voor het maken van de sparing in de verdiepingsvloer.

Gelet op het voorgaande heeft gedaagde onrechtmatig jegens de VvE gehandeld, door in strijd met het bepaalde in de artikelen 9 en 14 van het Modelreglement zonder toestemming van de vergadering een verandering in het gebouw aan te brengen, waardoor de constructie is gewijzigd. Dit betekent dat hij in verzuim is geraakt, zonder dat een ingebrekestelling nodig was. Gedaagde is dan ook aansprakelijk voor schade die de VvE heeft geleden ten gevolge van zijn onrechtmatig handelen.

Voor zover gedaagde zich beroept op verjaring van de vordering van de VvE gaat dit beroep niet op. Uit de getuigenverklaring volgt dat het trapgat in het voorjaar van 2007 is gemaakt en dat voormalig bestuurslid VvE in de zomervakantie van 2007 bij hem op bezoek is geweest. Niet gebleken is dat de VvE eerder op de hoogte was van het feit dat het trapgat had gemaakt dan nadat voormalig bestuurslid VvE een bezoek aan het appartement had gebracht, nog daargelaten dat niet vaststaat dat voormalig bestuurslid VvE in zijn hoedanigheid van bestuurder bij op bezoek is geweest.

Het enkele feit dat voormalig bestuurslid VvE heeft verklaard dat hij “via de buren of zo” heeft vernomen dat het trapgat klaar was, betekent niet dat de VvE daarvan toen op de hoogte was. In ieder geval is gedaagde bij brief van 5 juli 2012 door de VvE aansprakelijk gesteld voor de schade. Gedaagde heeft onvoldoende concreet gesteld wanneer de VvE geacht moet worden op de hoogte te zijn geweest van het maken van het trapgat, dan wel wanneer het bezoek van voormalig bestuurslid VvE precies heeft plaatsgevonden. Daarom houdt de rechtbank het ervoor dat de aansprakelijkheidstelling heeft plaatsgevonden binnen vijf jaar nadat de VvE met de schade bekend is geworden, zodat de vordering niet is verjaard.

Gedaagde heeft voorts het causaal verband tussen het maken van het trapgat in de verdiepingsvloer en de door de VvE gestelde schade betwist. Hij voert aan dat hij de sparing voorafgaand aan de verkoop van het appartement deugdelijk heeft laten dichtmaken conform de constructieberekening en dat door de nieuwe eigenaren van appartement A27 na de verkoop een ingrijpende verbouwing is uitgevoerd, onder meer aan de constructieve delen van het gebouw door het wegbreken van een (dragende) muur, zodat de schade ook door de verbouwing door de nieuwe eigenaren kan zijn ontstaan. De VvE heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen verklaard dat de nieuwe eigenaren van appartement A27 alleen een deur in een muur van het appartement hebben aangebracht en dat dit los staat van de gemaakte sparing in de verdiepingsvloer.

Tussen partijen is niet in geschil dat de nieuwe eigenaren van appartement A27 verbouwingswerkzaamheden in het appartement hebben uitgevoerd, maar wel welke verbouwingswerkzaamheden dat zijn geweest. Niet uitgesloten kan worden dat de door de nieuwe eigenaren in het appartement uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden de schade aan de verdiepingsvloer tussen de appartementen A27 en A37 (mede) kunnen hebben veroorzaken. Uit het rapport van 3 oktober 2012 blijkt niet dat eventuele alternatieve oorzaken voor de schade aan de verdiepingsvloer zijn onderzocht. De bewijslast van het causaal verband tussen de onrechtmatige gedraging en de gestelde schade rust conform de hoofdregel van artikel 150 Rv op de VvE. De VvE beroept zich immers op het rechtgevolg van haar stelling dat de schade is veroorzaakt als gevolg van het onrechtmatig, zonder haar toestemming, maken van het trapgat in de verdiepingsvloer door gedaagde en gedaagde betwist dat dat de oorzaak is van de schade.

De VvE zal, gelet op het voorgaande, in de gelegenheid worden gesteld bewijs te leveren van haar stellingen dat de schade aan de verdiepingsvloer tussen de appartementen A27 en A37 is veroorzaakt door het maken van het trapgat en dat de door de nieuwe eigenaren van het appartement A27 verrichte verbouwingswerkzaamheden in het appartement de door de VvE gestelde schade niet (mede) hebben kunnen veroorzaken. In die bewijsopdracht ligt besloten dat de VvE ook dient aan te tonen welke werkzaamheden door de nieuwe eigenaren van appartement A27 in het appartement zijn uitgevoerd.

Indien de VvE in voormelde bewijslevering slaagt, zal nog de hoogte van de schade moeten worden beoordeeld, al dan niet door middel van een deskundigenonderzoek. Indien de VvE niet in de bewijslevering slaagt zal moeten worden beoordeeld in hoeverre de verbouwingswerkzaamheden in appartement A27 door de nieuwe eigenaren hebben bijgedragen aan de door de VvE gestelde schade. Daarvoor zal mogelijk eveneens een nader deskundigenonderzoek nodig zijn.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de VVE, over de splitsingsakte of het modelreglement of over een aan- of opbouw, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.