Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Overijssel heeft op 3 mei 2017 uitspraak gedaan over een patstelling tussen twee appartementseigenaren.

Aan haar vorderingen legt de advocaat van A, kort samengevat, ten grondslag dat X en Y in strijd met het splitsingsreglement het appartementsrecht als woonruimte gebruikt en een schuur heeft opgericht, zonder dat zij daarvoor toestemming van de vergadering van eigenaars (VVE) heeft verkregen, waardoor X en Y jegens haar onrechtmatig handelt.

De advocaat van X en Y voert als primair verweer dat de vordering van A tot beëindiging van de onrechtmatige situatie op grond van artikel 3:317 BW is verjaard. Daartoe heeft X en Y aangevoerd dat A reeds vanaf 2006 wist dat hij het appartementsrecht in gebruik heeft als woonhuis, terwijl A eerst bij gemelde brief van 20 maart 2014 nakoming vordert van het bepaalde in artikel 17 van het splitsingsreglement.

Met A is de rechtbank van oordeel dat de vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand ex artikel 3:314 juncto 3:306 BW verjaart na verloop van 20 jaren. Vast staat dat het appartementsrecht eerst vanaf de aankoop eind 2006 door X op voor A kenbare wijze als woonruimte is gebruikt. Dat betekent dat de rechtsvordering tot opheffing van de hier bedoelde onrechtmatige situatie niet is verjaard. Het primaire verweer van X en Y faalt dus.

Subsidiair stelt X en Y zich op het standpunt dat geen sprake is van een onrechtmatige toestand, althans dat de door A gevorderde naleving van artikel 17 van het splitsingsreglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans dat A misbruik van bevoegdheid maakt, althans dat sprake is van rechtsverwerking.

Daartegenover stelt A dat zij recht en belang heeft bij het gevorderde. Volgens A maakt X en Y op onrechtmatige wijze inbreuk op haar gebruiksrechten van de bovenwoning, althans op de gebruiksrechten die zij heeft verhuurd aan haar huurster. Zo hebben de bewoners van de bovenwoning regelmatig last van geluidsoverlast van X en Y en heeft X een schuur opgetrokken in de tuin van de bedrijfsruimte die een aanzienlijk deel van het zicht vanaf het balkon van de bovenwoning wegneemt waardoor het waardeverlies van het appartementsrecht volgens een door A ingeschakelde makelaar op een bedrag van circa € 12.500,00 is begroot.

Tussen partijen is niet in geschil dat het gebruik van het appartementsrecht door X en Y als woonruimte strijdig is met artikel 17 leden 4 en 8 van het splitsingsreglement, zodat deze bewoning in beginsel als onrechtmatig jegens A valt aan te merken. Met deze vaststelling is echter niet gezegd dat het gevorderde toewijsbaar is. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

De advocaat van X en Y heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat op het onderhavige perceel reeds een (planologische) woonbestemming rustte voordat X dit eind 2006 heeft aangekocht.

A heeft een en ander onvoldoende weersproken, zodat aangenomen moet worden dat de bestemming van het perceel op 23 maart 2005 is gewijzigd van “kantoordoeleinden” in “woondoeleinden”.

Voorts staat vast dat het aan A  gelieerde Bouwbedrijf D begin 2005 de mogelijkheid heeft onderzocht tot wijziging van het gebruik van het appartementsrecht van bedrijfs- in woonruimte, dat dit bouwbedrijf, nadat A dit appartementsrecht aan B en C heeft verkocht en geleverd, op 2 september 2005 een offerte voor het verbouwen van de benedenverdieping tot woning aan B heeft uitgebracht, dat X uiteindelijk degene is geweest die bedoelde verbouwing heeft gerealiseerd, dat A hem daarbij heeft geholpen bij het plaatsen van de voordeur en dat tot aan de verzending van meergenoemde brief van 20 maart 2014 A nimmer bezwaar heeft gemaakt tegen de bewoning van het appartementsrecht door X en Y.

Onder de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat bij X en Y het gerechtvaardigde vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat A geen stappen zou ondernemen om de bewoning van het appartementsrecht ongedaan te maken, zodat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat A thans naleving van artikel 17 van het splitsingsreglement vordert en daarmee beëindiging van de bewoning van het appartementsrecht door X en Y. Het beroep van X en Y op rechtsverwerking slaagt. Door naleving van het splitsingsreglement te vorderen maakt A bovendien misbruik van bevoegdheid. Daarbij betrekt de rechtbank dat toewijzing van deze vordering zeer ingrijpende gevolgen heeft voor de woonsituatie van X en Y en het gezin met drie minderjarige kinderen. A heeft haar financiële belang bij strikte naleving van de bepalingen van het splitsingsreglement overigens hoe dan ook onvoldoende onderbouwd. Ditzelfde geldt ter zake van de beweerdelijke geluidsoverlast van X en Y.

De gevorderde afbraak van de schuur dient eveneens te worden afgewezen. Met X en Y is de rechtbank van oordeel dat de in artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement genoemde op-, aan- en onderbouw ziet op de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken van het appartementencomplex, terwijl X de schuur in de tuin heeft opgericht, welke tuin behoort tot het privé gedeelte. Voormeld artikellid mist dus in dit geval toepassing. Dit betekent dat de schuur niet als een op-, aan- of onderbouw als bedoeld in dat artikel kan worden aangemerkt waarvoor toestemming van de vergadering nodig is. Uit artikel 22 lid 1 van het splitsingsreglement volgt verder dat X als rechthebbende op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover dit is bestemd tot tuin, is gehouden deze voor diens rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden en dat hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren. Hieruit kan worden afgeleid dat de litigieuze schuur in de tuin van X is toegestaan. Anders dan A betoogt, is de rechtbank van oordeel dat de schuur niet kan worden gelijkgesteld met het plaatsen van auto’s, caravans, boten, trailers, tenten en dergelijke als bedoeld in artikel 22 lid 3 van het splitsingsreglement.

Voorts heeft X en Y gemotiveerd betwist dat de schuur jegens A, dan wel haar huurster, onrechtmatige hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW veroorzaakt doordat dit bouwwerk licht zou ontnemen en het uitzicht zou belemmeren. Ook heeft X en Y aangevoerd dat de schuur overeenkomstig de daarvoor verleende omgevingsvergunning is opgericht en dus aan alle publiekrechtelijke eisen voldoet. A heeft dit alles eveneens onvoldoende weersproken.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, de VVE of over de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.