Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 11 mei 2017 uitspraak gedaan over de handhaving van ballotageregeling in akte van splitsing en het verzoek van een appartementseigenaar tot vervangende machtiging om namens VVE te mogen ontruimen.
Bij notariële akte is het voormalig schoolgebouw met eigen grond, erf en verder aan- en bijbehoren, gesplitst in twee appartementsrechten. Deze appartementsrechten geven recht op respectievelijk het uitsluitend gebruik van een nader in de akte omschreven woning op de begane grond en van een nader in de akte omschreven woning op de eerste verdieping van het gebouw. Bij de splitsing is tevens de VvE opgericht. Appellant is sinds 1999 eigenaar van het appartementsrecht op de eerste verdieping van het gebouw. Belanghebbenden zijn sedert 28 mei 2015 eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond. Zij hebben dat recht gekocht van de toenmalige eigenaar X, wiens appartement zij eerst enige maanden op huurbasis hebben bewoond. Appellant en belanghebbenden zijn ieder in de gemeenschap gerechtigd voor een/tweede aandeel. Zij zijn gelet op de akte van splitsing tevens verplicht om voor dit breukdeel bij te dragen in de schulden en de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. In de akte van splitsing zijn verder bepalingen opgenomen ten aanzien van de wijze waarop de gezamenlijke schulden en kosten moeten worden vastgesteld en betaald. Verder zijn er bepalingen opgenomen met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van het gebouw en de daarbij behorende grond.
In de akte van splitsing is bepaald dat een eigenaar de toestemming van het bestuur behoeft alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.
Bij de toepassing van de in het vierde lid aangegeven norm zal het bestuur in het bijzonder acht slaan op de solvabiliteit van de betrokkenen.
In artikel 27 van de akte van splitsing is voorts bepaald dat aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die bepaalde gedragingen verricht zoals het zich schuldig maken aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars of het niet nakomen van zijn financiële verplichtingen door de vergadering een waarschuwing kan worden gegeven. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten. Uit het derde en het vierde lid van dit artikel volgt dat een besluit tot het geven van een waarschuwing of een besluit tot ontzegging van het gebruik niet mag worden genomen dan nadat de eigenaar hierover is gehoord en dat een dergelijk besluit moet worden genomen met een meerderheid van twee/derde van de uitgebrachte stemmen.
Over de zogenoemde ballotageverplichting is tussen appellant en belanghebbenden gecorrespondeerd vanaf het moment dat X zijn voornemen het appartementsrecht aan belanghebbenden te verkopen aan de VvE kenbaar had gemaakt, waarbij appellant aangaf op te treden als voorzitter van de VvE. Appellant heeft aan belanghebbenden gevraagd een solvabiliteitsverklaring over te leggen, welke verklaring belanghebbenden niet zonder meer wensten af te geven.
Tussen appellant en belanghebbenden zijn naast voornoemde kwestie met betrekking tot het overleggen van een solvabiliteitsverklaring nog diverse andere kwesties gaan spelen over uiteenlopende onderwerpen, zoals de regels met betrekking tot de bestemming van het appartement voor wonen of voor het uitoefenen van een bedrijf, achterstallig onderhoud en de betaling hiervan, maandelijks te betalen voorschotbijdragen aan de VvE, een wijziging van de erfafscheiding, lekkage, geluidsoverlast en het functioneren van de VvE.
Appellant heeft op 24 oktober 2015 aan het bestuur van de VvE verzocht om de ballotageverplichting te handhaven, gelet op zijn bezwaren tegen de ingebruikname door belanghebbenden van de woning.
Appellant verzoekt een vervangende machtiging tot toestemming te verlenen om namens de VvE een procedure te mogen starten tot ontzegging van het gebruik en tot ontruiming van het appartement, alsmede te verklaren voor recht dat, het bestuur van, de VvE belanghebbende de toestemming tot gebruik van het appartement mag weigeren, een vervangende machtiging tot toestemming te verlenen om namens de VvE een procedure te mogen starten om een verklaring voor recht te verkrijgen dat, het bestuur van, de VvE belanghebbende de toestemming tot gebruik van het appartement mag weigeren, alsmede een vervangende machtiging tot toestemming te verlenen om, indien de VvE belanghebbende de toestemming tot gebruik van het appartement mag weigeren, namens de VvE een procedure te mogen starten tot ontzegging van het gebruik en tot ontruiming van het appartement. De advocaat van appellant baseert dit verzoek tot vervangende toestemming door de rechter op artikel 5:121 BW.
In artikel 5:121 BW is bepaald dat aan de kantonrechter vervangende machtiging kan worden gevraagd door een appartementseigenaar, in gevallen waarin hij medewerking of toestemming van een of meer appartementseigenaars of van organen van de vereniging van eigenaars nodig heeft voor het verrichten van bepaalde handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten, of in geval van een beding als bedoeld in artikel 5:112 lid BW het verrichten van handelingen met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten, door de vereniging van eigenaars of (een van) haar organen in gevallen waarin zij medewerking of toestemming van een of meer appartementseigenaars nodig heeft voor handelingen als hiervoor genoemd.
Daarmee komt aan de orde de vraag of de onderhavige verzoeken van appellant kwalificeren als verzoeken zoals hierboven aangeduid Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Appellant vraagt immers niet als appartementseigenaar vervangende toestemming voor handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of met betrekking tot zijn privégedeelte, welke toestemming hem door de andere appartementseigenaar of door organen van de vereniging van eigenaars is geweigerd. Het verzoek heeft betrekking op het privégedeelte van de andere eigenaar,
Belanghebbenden maken in de visie van appellant zonder recht of titel gebruik van hun privégedeelte, nu zij niet de ballotageprocedure hebben doorlopen. Wat appellant feitelijk wenst, is namens de VvE daar handhavend tegen op te treden, met vervangende machtiging daartoe door de rechter. Voor een dergelijk verzoek biedt artikel 5:121 BW echter geen basis. Het hof verwijst in dit verband naar HR 7 april 1978, NJ 1978, 545 waaruit kan worden afgeleid dat artikel 5:121 lid 1 BW niet van toepassing is voor andere handelingen dan de hiervoor bedoelde.
Wat betreft het subsidiaire standpunt van appellant, inhoudende dat indien belanghebbenden wel recht hebben op gebruik van hun privégedeelte, dit gebruik hen ex artikel 27 lid 1 en 2 , van de splitsingsakte zou kunnen worden ontzegd, stelt het hof nog vast dat gesteld noch gebleken is dat dit onderwerp ooit is geagendeerd voor de vergadering van eigenaars en ter vergadering is besproken. Gelet op hetgeen artikel 27 lid 3 en het bepaalde over het behoorlijk oproepen van de eigenaar stuiten de verzoeken ook om die reden af.
Heeft u vragen over de VVE of over de bevoegdheden van de VVE tot handhaving van het bepaalde in de akte van splitsing, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.