Kan de VvE een appartementseigenaar beperkingen in het gebruik opleggen?

Van onze advocaat VVE. Op 30 mei 2017 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan over de vraag of de VvE een appartementseigenaar beperkingen in het gebruik kan opleggen op grond van misbruik van recht of op grond van de redelijkheid en billijkheid.

Met de grieven komt de advocaat van appellante op tegen het oordeel van de rechtbank dat appellante van de VvE niet kan eisen dat zij handhavend optreedt tegen het huidige gemeenschappelijke gebruik van de omstreden ruimte en dat het appellante niet vrij staat om daarin zes bergingen te realiseren.

Het hof stelt voorop dat de VvE geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de verklaring voor recht dat appellante de juridische eigenaresse is van de appartementsrechten tot het uitsluitende gebruik van de bergingen. Daarmee staat vast dat de omstreden ruimte geen gemeenschappelijke ruimte is.

Vervolgens rijst de vraag of er gronden aanwezig zijn, zoals de VvE heeft bepleit en appellante heeft betwist, om appellante beperkingen op te leggen in het gebruik van haar appartementsrechten, in het bijzonder het realiseren en gebruiken van de bergingen.

De advocaat van de VvE beroept zich op misbruik van recht, de redelijkheid en billijkheid die ook tussen de leden van een VvE gelden en rechtsverwerking. Hieraan legt de VvE ten grondslag dat bij de verkoop van de appartementsrechten door N aan de leden van de VvE de verwachting is gewekt dat de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte aangemerkt kon worden en dat die door N gewekte verwachting aan appellante kan worden tegengeworpen. Ter onderbouwing van deze door N gewekte verwachting baseert de VvE zich op de verkoopbrochure en de verwijzing naar de bouwvergunning, de mededelingen van de door N ingeschakelde makelaar, het feit dat de omstreden ruimte ook als gemeenschappelijke ruimte is ingericht en het feit dat de splitsingsakte op het laatste moment is gewijzigd en de notaris de leden van de VvE bij aankoop hier niet op heeft gewezen. Voorts voert de VvE aan dat het belang van de VvE zwaarder weegt dan het belang van appellante bij het gebruik van de bergingen.

Naar het oordeel van het hof kan uit het feit dat appellante ten tijde van de verkoop van de appartementsrechten aan de overige leden van de VvE samen met haar echtgenoot aandeelhouder was van N en haar echtgenoot tevens bestuurder was van N, niet een dermate nauwe betrokkenheid bij en verwevenheid met N worden afgeleid dat de beweerdelijk door N als verkoper gewekte verwachtingen aan appellante kunnen worden toegerekend. Voor vereenzelviging, waarop de VvE zich feitelijk beroept, zijn bijkomende omstandigheden vereist die niet zijn gesteld door de VvE. In het licht van deze conclusie kan het hof in het midden laten of N ook daadwerkelijk de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte zou gelden. De verschillende eigenaren zullen zich, indien zij menen dat dit het geval is, dienen te wenden tot de verkoper, N.

Dat appellante belang heeft bij het realiseren van de bergingen is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan. Onweersproken is immers dat zij die bergingen aan andere appartementseigenaren in het gebouw kan verkopen of verhuren. Ter zitting heeft de VvE erkend dat het mogelijk is dat een appartementseigenaar over meerdere bergingen beschikt. Naar het oordeel van het hof is voorts niet gebleken dat er sprake is van een zodanige onevenredigheid tussen het belang van appellante bij het realiseren van de bergingen en het belang van andere eigenaren dat daardoor wordt geschaad, namelijk dat er geen plaats meer is om de fietsen en de vuilcontainers neer te zetten, dat appellante in redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheden als eigenaresse kan overgaan.

Voorts is het aan de VvE en niet aan een individuele eigenaar om een oplossing te vinden voor het plaatsen van de vuilcontainers. Overigens is onvoldoende komen vast te staan dat er geen andere mogelijkheid is om de vuilcontainers te plaatsen dan in de omstreden ruimte. Dat er kabels en leidingen lopen in de omstreden ruimte staat aan het realiseren van de bergingen door appellante niet in de weg, nu appellante op grond van het reglement gehouden is derden toegang te verlenen om de noodzakelijke werkzaamheden ten aanzien van de gemeenschappelijke kabels en leidingen uit te voeren.

Het beroep van de VvE op de redelijkheid en billijkheid en op misbruik van recht faalt dan ook.

Door de VvE is voorts aangevoerd, naar het hof aanneemt ter onderbouwing van haar beroep op rechtsverwerking, dat de eigenaren gedurende zes jaar ongestoord gebruik hebben kunnen maken van de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is enkel tijdsverloop evenwel onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (Hoge Raad, 24 april 1998, NJ 1998, 621). Het beroep op rechtsverwerking dient dan ook te worden afgewezen, nu bijkomende omstandigheden niet door de VvE zijn gesteld.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de verweren tegen de vordering van appellante falen en dat de grieven doel treffen. Het staat appellante als juridisch eigenaresse van de appartementsrechten vrij om de bergingen te realiseren. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht op dit punt zal worden toegewezen.

De gevorderde verklaring voor recht dat de besluiten van de algemene ledenvergadering van de VvE nietig zijn, zal eveneens worden toegewezen. Het staat appellante als eigenaresse in beginsel vrij de appartementsrechten te gebruiken en derden mogen haar niet storen in het genot daarvan en dienen zich te onthouden van bemoeienis daarmee. Vast is komen te staan dat er geen sprake is van feiten of omstandigheden op grond waarvan appellante in haar eigendomsrechten zou kunnen worden beperkt. Gelet hierop is het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE appellante te verbieden om in de omstreden ruimte kelderboxen te plaatsen, nietig op grond van artikel 2:14 BW.

Heeft u vragen over de VVE, over de splitsingsakte of over het gebruik een gemeenschappelijke ruimte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.