Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 28 februari 2018 uitspraak gedaan over een geschil tussen appartementseigenaren. Vloerbedekking in strijd met splitsingsakte (en modelreglement)? Kamerverhuur toegestaan? Uitleg akte van splitsing.

Harde vloerbedekking

Aan de gevorderde veroordeling van gedaagde de harde voerbedekking te verwijderen, heeft eisers het volgende ten grondslag gelegd.

Uit artikel 17 lid 5 van het modelreglement, zoals gewijzigd in de splitsingsakte, volgt dat er geen onredelijke hinder (aan de bewoners van de andere appartementen) mag worden toegebracht en dat een harde vloerbedekking slechts is toegestaan als wordt aangetoond dat de contactgeluidisolatie van de kale vloer, inclusief de vloerbedekking, een waarde bereikt van 10 dB of meer.

Volgens eisers voldoet de door gedaagde in zijn appartement aangebrachte harde vloerbedekking, gezien het uitgebrachte rapport van Geluidburo, hier niet aan, ondervindt eisers hierdoor geluidsoverlast en is hiermee (voorts) sprake van hinder in de zin van artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Gedaagde heeft tot zijn verweer aangevoerd dat eisers deze vordering niet kan baseren op artikel 17 van het modelreglement, zoals gewijzigd in de splitsingsakte.

Volgens gedaagde kan slechts de vereniging van eigenaren (hierna: de VvE) eventuele vorderingen op bepalingen uit het modelreglement (en de splitsingsakte) baseren en kunnen de individuele leden van de VvE dit niet.

Geschil tussen appartementseigenaren. Geluidhinder. Vloerbedekking in strijd met splitsingsakte (en modelreglement)? Kamerverhuur toegestaan? Uitleg akte van splitsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Dit verweer slaagt niet. Zowel gedaagde als eisers zijn als appartementseigenaren en leden van de VvE gebonden aan het bepaalde in het modelreglement en de splitsingsakte.

Artikel 17 lid 5 van het modelreglement, zoals gewijzigd in de splitsingsakte, is bedoeld om de belangen van de (individuele) appartementseigenaren te beschermen.

Dit betekent dat eisers zich op de overtreding van dat artikel kan beroepen en op grond van artikel 3:296 BW nakoming van die bepaling door gedaagde kan vorderen.

Gedaagde heeft voorts tot zijn verweer aangevoerd dat de harde vloerbedekking, een laminaatvloer, reeds in het appartement lag toen het appartement werd gesplitst en de VvE werd opgericht, zodat de regels die gelden voor het aanbrengen van een harde vloerbedekking niet van toepassing zijn en dat, zo begrijpt de rechtbank althans, eisers ook geen belang meer heeft bij haar vordering op dit punt, nu er inmiddels zachte vloerbedekking (tapijt) over de laminaatvloer is gelegd.

Eisers heeft niet bestreden dat de harde vloerbedekking er al lag voordat het pand werd gesplitst. Zij heeft evenwel naar voren gebracht dat zij aanvankelijk geen overlast ondervond van de harde vloerbedekking, maar dat zij dit inmiddels, nu het appartement wordt bewoond door meerdere (jong)volwassen personen, wel doet.

De vraag of gedaagde, gezien de aanwezige harde vloerbedekking in zijn appartement, in strijd handelt met het in de splitsingsakte gewijzigde artikel 17 lid 5 van het modelreglement (en of die strijd is weggenomen door het leggen van tapijt over die harde vloerbedekking), vergt een uitleg van de splitsingsakte.

Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2013, HR:2013:1078, en van 14 februari 2014, HR:2014:337).

Het in de splitsingsakte opgenomen gewijzigde artikel 17 lid 5 van het modelreglement laat zich in twee onderdelen opsplitsen, te weten enerzijds in een voorschrift dat de vloerbedekking van de privé-gedeelten van een zodanige samenstelling moet zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan en anderzijds in een verbod dat er geen harde vloerbedekking in de appartementen mag worden aangebracht, tenzij dit aanbrengen op deskundige wijze geschiedt met een zogenoemde zwevende vloer.

Nu niet (langer) in geschil is dat de harde vloerbedekking zich ten tijde van het opstellen van deze bepaling reeds in het appartement van gedaagde bevond, is geen sprake van het ‘aanbrengen van een harde vloerbedekking’.

Dit brengt met zich dat de voorschriften dat (door gedaagde) moet worden aangetoond dat de contactgeluidisolatie van de kale vloer inclusief de vloerbedekking een waarde bereikt van 10 Db en dat er een zogenaamde zwevende vloer moet zijn, niet op onderhavige situatie van toepassing zijn. Voor een uitleg dat het voorschrift van een zwevende vloer ook voor reeds aanwezige harde vloerbedekkingen zou gelden, biedt de splitsingsakte onvoldoende aanknopingspunten.

Voor zover eisers (daarnaast) aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat de reeds aanwezige harde vloerbedekking (ook) in strijd zou zijn met het voorschrift dat de vloerbedekking van de privé-gedeelten van een zodanige samenstelling dient te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan, wordt het volgende overwogen. Het genoemde voorschrift lijkt zich, anders dan het hiervoor besproken verbod, niet (slechts) te richten op toekomstige situaties waarin een nieuwe vloer wordt aangebracht, maar (ook) op bestaande situaties.

Bij dit voorschrift is evenwel, anders dan bij het verbod, geen concrete norm gesteld. Waar voor het aanbrengen van een (nieuwe) harde vloerbedekking geldt dat de contactgeluidisolatie van de kale vloer inclusief de vloerbedekking een waarde moet bereiken van 10 Db of meer, is ten aanzien van de aanwezige vloerbedekking niet meer bepaald dan dat deze ‘van een zodanige samenstelling dient te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan’.

Eiser heeft haar stelling, voor zover ingenomen, dat de vloerbedekking van gedaagde, ook thans nog, van een zodanige samenstelling is als hiervoor bedoeld, in het licht van de gemotiveerde betwisting van gedaagde, de zich in het dossier bevindende stukken en het door partijen gevoerde debat, onvoldoende gemotiveerd. Het volgende is daartoe redengevend.

In het in opdracht van eisers opgestelde rapport van het Geluidburo van 16 november 2016 is geconcludeerd dat de isolatie-index voor contactgeluid voor de gemeten woningscheidende constructies (tussen de appartementen van gedaagde en eisers) varieert tussen 0 dB en +6 dB en dat de gemeten contactgeluidisolaties, afgezet tegen de in de splitsingsakte genoemde norm voor aan te brengen harde vloerbedekkingen, als ‘onvoldoende’ tot ‘voldoende’ kunnen worden gekwalificeerd.

Gedaagde heeft ter comparitie erkend dat de laminaatvloer, zoals die destijds is aangebracht, waarschijnlijk niet van een zodanige samenstelling is dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan, zijnde de norm die voor de vloer in het appartement van gedaagde geldt, zodat ervan mag worden uitgegaan dat de vloerbedekking niet aan die norm voldeed.

De situatie, zoals die aan de orde was toen de dagvaarding werd uitgebracht, is inmiddels evenwel gewijzigd. Gedaagde heeft in mei 2017 immers zachte vloerbedekking (tapijt) over het laminaat in het appartement laten leggen.

Eiser heeft onvoldoende concreet gesteld dat, ook nadat dit tapijt was gelegd, de samenstelling van de vloerbedekking thans nog zo is dat contactgeluiden niet zo veel mogelijk worden tegengegaan.

Hierbij wordt in aanmerking genomen dat eiser in haar dagvaarding naar voren heeft gebracht dat zij zich, ‘nu gedaagde niet bereid is om zijn verplichtingen na te komen, aangezien de zachte vloerbedekking niet is aangebracht’, genoodzaakt zag (ook) dit geschilpunt aan de rechtbank voor te leggen.

Ook zij zag in het leggen van tapijt kennelijk een oplossing op dit punt. Eiser heeft weliswaar gesteld dat zij nog altijd geluidsoverlast ervaart, maar die stelling is, in het licht van het voorgaande, onvoldoende concreet om daarop de conclusie te baseren dat de vloerbedekking in het appartement van gedaagde thans nog in strijd met genoemd voorschrift is.

Nu eiser niet afzonderlijk heeft toegelicht waarom de samenstelling van de vloer, los het voorgaande, hinder toebrengt op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, komt haar tot slot geen geslaagd beroep op artikel 5:37 BW toe.

Gelet op het voorgaande zal de gevorderde veroordeling van gedaagde om de harde vloerbedekking uit zijn appartement te verwijderen, worden afgewezen.

Kamergewijze verhuur

Aan het gevorderde staken en gestaakt houden van de kamergewijze verhuur legt eiser het volgende ten grondslag.

Gedaagde handelt onrechtmatig jegens haar door het appartement in strijd met artikel 17 lid 4 van het modelreglement, zoals gewijzigd in de splitsingsakte, kamergewijs te verhuren.

Gedaagde verhuurt het appartement kamergewijs, nu hij de kamers van zijn appartement aan vier (jong)volwassenen, die niet tot één gezin behoren, verhuurt.

Dat gedaagde de huurovereenkomst zo heeft ingekleed dat het appartement op papier als één geheel, en niet per kamer, aan die vier bewoners wordt verhuurd, maakt dat niet anders.

Het afzonderlijk verhuren van de kamers van het appartement geeft veel meer overlast, terwijl de bedoeling van de bepalingen ter zake overlast (artikelen 17 en 24 van het modelreglement) juist is dat het rustig woongenot van de bewoners wordt nagestreefd.

Er is voorts sprake van onrechtmatige hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW, gezien de wijze waarop de huurders van gedaagde zich (hebben) gedragen, aldus eiser.

Gedaagde betwist dat sprake is van kamergewijze verhuur en dat de wijze waarop hij zijn appartement verhuurt in strijd is met de splitsingsakte en het modelreglement.

Ook de beantwoording van de vraag of de wijze waarop gedaagde zijn appartement verhuurt in strijd is met het bepaalde in artikel 17 lid 4 van het modelreglement, zoals dit is gewijzigd in de splitsingsakte, vergt een uitleg van de splitsingsakte op een wijze als hiervoor is omschreven.

De rechtbank stelt voorop dat het – in de splitsingsakte gewijzigde artikel 17 lid 4 van het modelreglement – voorgeschreven gebruik van het appartement als ‘woning met berging voor privédoeleinden’ er niet aan de weg staat dat het appartement aan meerdere volwassen (al dan niet gezamenlijk) wordt verhuurd.

Voor zover een dergelijke of andere samenstelling voor de gebruikers van de boven- of ondergelegen appartementen tot enige mate van (geluids)overlast leidt, geldt dat dit in een stedelijke omgeving, waarin doorgaans vele panden zijn gesplitst met toepassing van een modelreglement, tot in zekere mate moet worden geduld.

In dit geval is aan dit voorgeschreven gebruik evenwel een nadere beperking gesteld.

In de splitsingsakte is immers voorts als wijziging opgenomen dat het niet is toegestaan de privé-gedeelten te exploiteren als kamerverhuurbedrijf.

Naar objectieve maatstaven dient hieronder te worden verstaan dat (de kamers van) het appartement niet aan meerdere personen, die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden verhuurd.

Bij de beoordeling van de vraag of de situatie in het appartement van gedaagde hiermee strijdig is, dus of er sprake is van kamerverhuur, moet gekeken worden naar de feitelijke situatie.

Vaststaat dat gedaagde niet zelf in het appartement woont en dat hij het appartement sinds 1 januari 2015 verhuurt. Ter comparitie is met partijen vastgesteld dat gedaagde het appartement inmiddels aan drie (en niet vier, zoals eiser aanvankelijk stelde) volwassen personen, die niet in relatie tot elkaar staan, verhuurt.

Gedaagde heeft weliswaar naar voren gebracht dat deze drie volwassenen het appartement op basis van één gezamenlijk huurcontract huren en de huur gezamenlijk afdragen, maar op het door gedaagde overgelegde huurcontract staan evenwel slechts twee van de drie huurders vermeld.

Gedaagde heeft daarbij erkend dat inmiddels één van de in het contract genoemde huurders is vervangen door een andere huurder.

Nu gedaagde heeft verklaard dat hij er van is uitgegaan dat die huurder (met zijn toestemming) is vervangen door een vriend van de overige huurders, maar hier niet heel concreet over kon verklaren en hij ook geen nieuw huurcontract in het geding heeft gebracht waarop de drie huidige huurders staan vermeld, moet het er voor worden gehouden dat er weliswaar één huurcontract tussen gedaagde en twee met name genoemde huurders bestaat, maar dat de feitelijke situatie zo is dat die huurders – onder datzelfde huurcontract – kunnen worden (en ook worden) vervangen.

Dit sluit aan bij en ondersteunt het betoog van eiser dat zij er op 31 oktober 2017 mee werd geconfronteerd dat de huurders van het appartement van gedaagde (zelfstandig) op zoek zijn gegaan naar een nieuwe (mede)huurder.

Eiser heeft immers verklaard dat er die avond de hele tijd werd aangebeld door personen die kwamen informeren of er een kamer te huur was. Toen eiser zich daarop naar het appartement van gedaagde had begeven om bij de aanwezige huurders te informeren of dit het geval was, werd volgens eiser door die huurders bevestigd dat ze een nieuwe huurder zochten. Met de mededeling van gedaagde dat hij hier geen weet van had en dat hij aannam dat er een vriend van de huurders in het appartement was of zou komen wonen, heeft hij dit betoog, mede in het licht van het voorgaande, onvoldoende gemotiveerd weersproken.

Nu uit het voorgaande volgt dat de feitelijke situatie zo is dat het appartement wordt verhuurd aan (minimaal) drie volwassen personen die niet in relatie tot elkaar staan en ook (kunnen) worden vervangen door anderen, rechtvaardigt dit de conclusie dat het onderhavige gebruik van het appartement in strijd is met het gewijzigde artikel 17 lid 4 van het modelreglement en daarom niet is toegestaan.

Tot slot leidt ook de inhoud van het door gedaagde overgelegde (ongedateerde) afwijzende besluit van de gemeente Amsterdam , stadsdeel West , op het handhavingsverzoek van eiser van 8 oktober 2015 niet tot een ander oordeel, nu de daarin gemaakte beoordeling niet ziet op de vraag of de situatie in het appartement van gedaagde in strijd is met het modelreglement en de splitsingsakte, maar op de vraag of sprake is van een overtreding van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Uit het besluit kan worden afgeleid dat de toezichthouder bij het appartement is gaan kijken en toen heeft geconstateerd dat geen sprake is van strijd met de daarop rustende bestemming, te weten de bestemming Woondoeleinden. Dat deze constatering gebaseerd is op de omstandigheid dat sprake was van één huurcontract en, blijkens het besluit, daarop de conclusie is gebaseerd dat ‘daarom geen sprake is van kamerverhuur’, betekent niet dat in deze procedure tot eenzelfde conclusie moet worden gekomen. In het voorgaande is reeds toegelicht waarom er, ondanks de verhuur op basis van één huurcontract, feitelijk toch sprake is van kamerverhuur.

Het voorgaande leidt tot toewijzing van de gevorderde veroordeling van gedaagde tot het staken en gestaakt houden van de kamergewijze verhuur van zijn appartement.

Nu de vordering reeds op grond van strijd met artikel 17 lid 4 van het gewijzigde modelreglement zal worden toegewezen, behoeft de door eiser gestelde onrechtmatige hinder (artikel 5:37 BW) geen afzonderlijke bespreking.

In de omstandigheid dat de belangen van derden (de huurders van gedaagde) bij deze veroordeling zijn betrokken, ziet de rechtbank aanleiding om, zoals door gedaagde is verzocht, gedaagde een langere termijn te gunnen om aan de veroordeling te voldoen dan door eiser is gevorderd.

Gedaagde zal worden veroordeeld om de kamergewijze verhuur binnen vier maanden na de betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden.

De rechtbank ziet voorts aanleiding om de gevorderde dwangsom toe te wijzen, met dien verstande dat die dwangsom ambtshalve zal worden gemaximeerd tot na te melden bedrag.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de uitleg van de akte van splitsing of een modelreglement, over het doen gebruiken door derden, het verhuren van het appartementsrecht of over onrechtmatige hinder, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.