Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Gelderland heeft op 28 februari 2018 uitspraak gedaan over de uitleg van de akte van splitsing. Geen onverschuldigde betaling noch onrechtmatig handelen VVE. Vordering en verklaring voor recht afgewezen.

De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat VvE Parkeerkelder ten onrechte te veel kosten bij (onder andere) VvE Gebouw A in rekening heeft gebracht.

Op grond van de hoofdsplitsingsakte is het slechts toegestaan om de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en de trap op de bovenste verdieping van het Gebouw B/E, uitmondende in de parkeerkelder, in rekening te brengen.

VvE Parkeerkelder heeft echter alle kosten, waaronder de kosten van gebruik, ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte en andere ruimtes van Gebouw B/E in rekening gebracht bij, onder andere, VvE Gebouw A.

VvE Gebouw A stelt dat ten onrechte schoonmaakkosten, kosten voor deurdrangers voor deuren die geen deel uitmaken van de gemeenschappelijke ruimte, kosten elektra, kosten onderhoud aanbelinstallatie, kosten vervanging lampen en kosten schilderwerk van deuren in rekening is gebracht.

VvE Gebouw A stelt dat zij deze kosten zonder rechtsgrond heeft betaald en derhalve sprake is van onverschuldigde betaling aan VvE Parkeerkelder.

Daarnaast stelt VvE Gebouw A dat sprake is van onrechtmatig handelen van VvE Parkeerkelder door een onjuiste verdeelsleutel te hanteren en daardoor 1/4de deel in plaats van 4/52ste deel aan VvE Gebouw A door te belasten. VvE Gebouw A stelt dat artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte door VvE Parkeerkelder onjuist wordt uitgelegd, want ‘ieder voor een gelijk deel’ betekent, naar de mening van VvE Gebouw A, dat 4/52ste deel in plaats van 1/4de deel voor haar rekening komt.

VvE Gebouw A vordert daarom de veroordeling van VvE Parkeerkelder tot terugbetaling van het totaalbedrag van (€ 21.420,88 + € 1.232,54 =) € 22.653,42 en een verklaring voor recht dat VvE Parkeerkelder in strijd heeft gehandeld met artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens VvE Gebouw A.

De kantonrechter stelt vast dat het meest vergaande verweer van VvE Parkeerkelder, dat de vordering van VvE Gebouw A is verjaard, ziet op een deel van de vordering, te weten de vordering betrekking hebbende op de periode tot 1 januari 2011.

Nu de overige verweren zien op de gehele vordering, laat de kantonrechter de beoordeling van dit verjaringsverweer vooralsnog in het midden. Voor zover vereist, vindt hierna alsnog beoordeling hiervan plaats.

Uitleg splitsingsakte. Geen onverschuldigde betaling noch onrechtmatig handelen VVE.

De rechter oordeelt als volgt.

Onverschuldigde betaling

In artikel 6:203 lid 1 BW is bepaald dat degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, is gerechtigd dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Betreft de onverschuldigde betaling een geldsom, dan strekt de vordering tot teruggave van een gelijk bedrag, aldus artikel 6:203 lid 2 BW.

De kantonrechter overweegt dat voor de vraag of sprake is van onverschuldigde betaling vereist is dat de prestatie zonder rechtsgrond is verricht.

Dit betekent dat er op het moment van presteren geen rechtsverhouding, zoals een verbintenis, aanwijsbaar is die het verrichten van de prestatie rechtvaardigt.

De kantonrechter stelt vast dat de vordering van VvE Gebouw A, in totaal een bedrag van € 22.653,42, betrekking heeft op verrichtte betalingen van facturen afkomstig van VvE Parkeerkelder in de jaren 2005 tot en met 2015.

VvE Parkeerkelder heeft aan deze facturen artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte ten grondslag gelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft VvE Parkeerkelder deze uitleg van de akte, zoals door de rechtbank in 2010 is bevestigd terecht aan haar facturen ten grondslag gelegd.

Zolang er geen wijziging van de splitsingsakte heeft plaatsgevonden of de uitleg van deze splitsingsakte – waarover een andere procedure aanhangig is – wordt aangepast, komt deze rechtsgrond niet te vervallen.

De kantonrechter is daarom van oordeel dat geen sprake is van onverschuldigde betaling, omdat VvE Gebouw A deze betalingen niet zonder rechtsgrond heeft verricht. De gevorderde (terug)betaling zal reeds daarom worden afgewezen.

Onrechtmatig handelen

De kantonrechter is – gelet op het voorgaande – van oordeel dat niet is komen vast te staan dat VvE Parkeerkelder in strijd met artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte, en daarmee onrechtmatig, heeft gehandeld.

Hoewel het de kantonrechter bekend is dat momenteel tussen (twee leden van) VvE Gebouw A en VvE Parkeerkelder twee zaken aanhangig zijn bij de rechtbank omtrent – kort gezegd – de uitleg van artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte, kan daar in deze procedure geen rekening mee worden gehouden.

De kantonrechter heeft in deze procedure uit te gaan van de tekst in de aktes en de daaraan in een eerdere procedure gegeven uitleg.

Op grond van de huidige tekst en geldende uitleg heeft VvE Parkeerkelder aan VvE Gebouw A gefactureerd. Bovendien is niet gebleken dat VvE Gebouw A tot 2016 onder protest heeft betaald, of dat VvE Gebouw A in die jaren niet heeft ingestemd met de besluiten van VvE Parkeerkelder waarin de uitgaven over het voorgaande jaar worden vastgesteld en goedgekeurd, of dat VvE Gebouw A vernietiging heeft gevraagd van die besluiten.

Voor zover het onrechtmatig handelen ziet op de jaren 2016 en 2017 is niet gebleken dat over deze jaren de afrekening/begroting reeds definitief is vastgesteld, waardoor de vordering over deze jaren in ieder geval prematuur is. De gevorderde verklaring voor recht zal ook worden afgewezen.

VvE Gebouw A wordt, als de in het ongelijk gestelde procespartij, veroordeeld in de proceskosten

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of over een modelreglement, de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.