Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE tot het niet verlenen van toestemming voor het plaatsen van een ontgeuringsinstallatie op een plat dak nietig of vernietigbaar was.

In eerste aanleg heeft de appartementseigenaar primair verzocht het besluit nietig te verklaren, en subsidiair dat besluit te vernietigen, alsmede de vervangende machtiging te verlenen zoals ook in hoger beroep is verzocht. De kantonrechter heeft de verzoeken van de appartementseigenaar afgewezen. Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de appartementseigenaar met zijn grieven op.

Met de grief betoogt de appartementseigenaar dat het gegeven besluit nietig is en dat de kantonrechter op zijn stelling dienaangaande niet heeft gereageerd.

Ter toelichting voert de appartementseigenaar aan dat op grond van artikel L van de splitsingsakte alle besluiten genomen dienen te worden met instemming van alle eigenaars en het onderhavige besluit niet met algemene stemmen is aangenomen (de stem van de appartementseigenaar ontbrak).

Besluit VVE tot niet verlenen toestemming ontgeuringsinstallatie op plat dak nietig of vernietigbaar? Hinder? Geluidsoverlast?

De rechter oordeelt als volgt.

De grief slaagt. Allereerst geldt dat de kantonrechter heeft verzuimd te beslissen op het verzoek een verklaring voor recht te geven dat het besluit nietig is, althans het besluit te vernietigen.

Verder geldt dat, hoewel de rechter niet goed inziet hoe op deze wijze effectieve besluitvorming kan plaatsvinden, onmiskenbaar is dat met artikel L van de splitsingsakte een afwijking van de zogenaamde volstrekte meerderheidsregeling als vervat in het Modelreglement is beoogd, in die zin dat besluiten alleen genomen kunnen worden met instemming van alle eigenaars.

Als kennelijke pendant is daarbij voorzien in een regeling waarbij een scheidsgerecht geschillen beslecht (waarvan overigens in dit geval door partijen geen gebruik is gemaakt).

Nu het besluit niet met instemming van alle eigenaars is genomen is de wijze van totstandkoming van het besluit in strijd met de daarvoor geldende regels in de akte en is het besluit derhalve vernietigbaar. Overeenkomstig het door de appartementseigenaar gedane subsidiaire verzoek zal het hof het besluit derhalve vernietigen.

Anders dan in grief door de appartementseigenaar wordt betoogd laat de situatie ter plaatse, zoals door partijen ter terechtzitting in hoger beroep aan de hand van foto’s nog is toegelicht, geen andere conclusie toe dan dat de lichtstraat tot het dak behoort.

Zij maakt daarvan onlosmakelijk deel uit en heeft ook dezelfde functie, zij het dat ze, in afwijking van een regulier dak, licht doorlatend is.

Derhalve is de lichtstraat op grond van het artikel 9, aanhef en onder a, Modelreglement gemeenschappelijk bezit.

Dat een lichtstraat als zodanig niet in de opsomming zoals in het Modelreglement gegeven wordt vermeld, doet daaraan niet af.

Op dit punt hoeft geen twijfel te bestaan, zodat de vergadering van de VvE daarover ook niet hoefde te beslissen zoals bedoeld in artikel 10 van het Modelreglement.

Overigens geldt dat als de appartementseigenaar wel zodanige twijfel had gehad het op zijn weg had gelegen dit punt op enig moment ter beslissing aan de VvE voor te leggen. Niet is gesteld of gebleken dat dit is gebeurd. De grief faalt.

Met betrekking tot de vordering tot vervangende machtiging dient de rechter te toetsen of de VvE de medewerking aan of toestemming voor hetgeen wordt verlangd zonder redelijke grond weigert.

Daarvoor worden alle omstandigheden van het geval in de beoordeling betrokken.

Wat er zij van de vraag of de VvE wel of geen toestemming heeft gegeven voor de nieuwe huurder onvoldoende onderbouwd is dat de VvE ooit toestemming heeft verleend voor het plaatsen van de pijp van de afzuiginstallatie in de lichtstraat.

De appartementseigenaar heeft daartoe aangevoerd dat zulks uit een e-mail van 25 februari 2016 van de administrateur van de VvE zou blijken. Die e-mail houdt volgens hem in dat toestemming is gegeven voor het volgende, dat in een e-mail van de zijde van de huurder is verwoord:

“Aan de constructie van het dak veranderd niets. De ventilatie box op het dak is niet meer van toepassing. Wij plaatsen een ventilatie box met een veel kleinere afmeting bij ons binnen. De box is 1,20 lang 70×70 breed en hoog. Doordat die vele malen kleiner is. Kan die gewoon bij ons binnen hangen in de nok van de lichtstraat. Waarom deze ventilatie box; Omdat de eerste van toepassing is voor frituren en grote horeca keukens. En dat doen wij niet. Wij wilde ook een overcapaciteit hebben zodat de buren geen enkele vorm van overlast hebben. Omdat wij de ventilatie bos binnen hangen hebben zij niets met het type of vorm te maken….lijkt mij. Als wij de specificaties wel moeten doorgeven moet ik even wat kopiëren en dan volgt dat nog. Wij zijn een traiteur die binnen de wettelijke grenzen die van toepassing voor traiteurs opereren. Dus ook mensen moet kunnen ontvangen voor verkoop en afhalen.”

De rechter kan, ervan uitgaand dat instemmend door de administrateur van de VvE op deze e-mail is gereageerd, daaruit echter niet de conclusie trekken dat daarmee toestemming voor plaatsing van de afvoerpijp is gegeven.

Uit de in het geding gebrachte overige e-mailcorrespondentie tussen partijen kan de rechter dit evenmin afleiden.

Desondanks is de VvE in de zomer van 2015 voor het voldongen feit van de plaatsing van de pijp geplaatst.

Tussen partijen is vervolgens daarover discussie ontstaan en uit de “Actie en besluitenlijst” van de op 14 maart 2016 gehouden vergadering van de VvE volgt dat geen der eigenaren, behalve de appartementseigenaar, alsnog toestemming wilde verlenen voor het plaatsen (bedoeld zal zijn: handhaven) van ‘de afvoerpijp in de lichtstraat’ en dat is afgesproken dat de appartementseigenaar uiterlijk 15 april 2016 met alternatieven zou komen die voor ieder aanvaardbaar konden zijn, bij gebreke waarvan de pijp verwijderd zou moeten worden.

Niet gebleken is dat de appartementseigenaar met zodanige alternatieven is gekomen. De appartementseigenaar heeft op de zitting in hoger beroep weliswaar gewezen op de verklaring van E, die in de zomer van 2015 de afzuiginstallatie heeft geïnstalleerd en uit wiens verklaring zou blijken dat alle mogelijke opties zijn onderzocht, maar dit onderzoek heeft blijkens de verklaring betrekking op de periode voor de plaatsing van de pijp en laat de toezegging van de appartementseigenaar op genoemde vergadering vele maanden later onverlet.

Het door de appartementseigenaar in eerste aanleg overgelegde rapport van AVB houdt in dit verband evenmin iets relevants in, omdat het betrekking heeft op een keuring van de reeds aangebrachte installatie en die keuring weliswaar positief uitvalt, maar geen onderzoek betreft naar mogelijke alternatieven voor de desbetreffende reeds geïnstalleerde afvoer(pijp).

Evenmin is afdoende gebleken dat de appartementseigenaar zijn bevindingen met de VvE heeft gedeeld voorafgaand aan het inleidend verzoekschrift.

De appartementseigenaar is aldus eigenmachtig en zonder overleg met of toestemming van de VvE tot plaatsing van de pijp overgegaan, heeft geen invulling gegeven aan zijn op de vergadering van de VvE gegeven toezegging en onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er geen alternatieven zijn voor de afvoerpijp in kwestie.

Tegen voormelde achtergrond moeten de belangen van partijen worden gewogen.

De appartementseigenaar heeft daartoe gesteld dat zijn huurder het traiteursbedrijf moet kunnen (blijven) uitoefenen, waarbij alle gerechten in een professionele keuken worden gemaakt.

Daartegenover staan de belangen van de andere leden van de VvE.

Onvoldoende weersproken is dat de pijp op het dak in de huidige staat op zichzelf ontsierend is, dit blijkt ook uit de overgelegde foto’s, en dat, belangrijker, dit onderdeel van de afzuiginstallatie een hinderlijk geluid veroorzaakt, hetgeen het woongenot van de desbetreffende eigenaren aantast.

Dat het storende geluid zou worden voortgebracht door een cv-installatie van de buren is door de andere appartementseigenaar betwist en is door de appartementseigenaar onvoldoende onderbouwd.

Dat het geluid hinderlijk is wordt onderstreept door verklaringen van andere omwonenden, die inhouden dat ook zij last hebben van het geluid, alsmede door een door de andere appartementseigenaar overgelegde filmopname (door de rechter na de terechtzitting in raadkamer bekeken), die door de appartementseigenaar op zichzelf niet is bestreden en waarvan hij kan erkennen dat daarop geluid te horen is.

Dat bij een meting de normen van het Activiteitenbesluit milieubeheer van de gemeente Amsterdam niet werden overschreden, doet daaraan niet af.

De appartementseigenaar heeft in dit verband nog naar voren gebracht dat een suskast de geluidsoverlast zou verminderen, maar onvoldoende onderbouwd is dat daarmee de overlast voor de eigenaren verleden tijd is. Voor zover de appartementseigenaar erop wijst dat volgens artikel 17 lid 1 van het Regelement van Splitsing hier het criterium is of er sprake is van onredelijke hinder, geldt dat dit artikel ziet op het gebruik van privégedeelten, hetgeen hier niet aan de orde is.

Resumerend kan worden vastgesteld dat de appartementseigenaar (of zijn huurder) zonder overleg met de VvE de pijp heeft geplaatst en ondanks zijn toezegging geen gedegen onderzoek heeft laten doen naar een andere oplossing, dat onvoldoende is gebleken dat er niet een dergelijke andere oplossing voorhanden is die acceptabel is voor de andere eigenaren en dat de afvoerpijp ontsierend is en geluidsoverlast veroorzaakt.

Wanneer daarbij wordt betrokken dat de belangen van de appartementseigenaar niet parallel lopen aan die van zijn huurder (niet valt in te zien dat de huurder niet elders zijn bedrijf kan uitoefenen en dat de appartementseigenaar de ruimte niet kan verhuren aan een huurder die geen professionele afzuiginstallatie nodig heeft) moet de conclusie zijn dat de VvE de medewerking of toestemming voor plaatsing van de pijp niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. Gelet op het voorgaande zal de vervangende machtiging niet worden verleend.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, over de akte van splitsing of over een modelreglement of over overlast of hinder van een andere appartementseigenaar of gebruiker van een appartementsrecht, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.