Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Rotterdam heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over een verzoek tot wijziging van de splitsingsakte op grond van artikel 5:144 BW omdat het terras niet was opgenomen in de splitsingsakte.

Verzoekers hebben aan hun verzoek ex artikel 5:144 BW ten grondslag gelegd dat ten onrechte niet in de splitsingsakte is opgenomen dat het terras in de binnentuin, dat grenst aan het appartement, bij het appartement behoort.

Verzoekers hebben daarom verzocht de akte van splitsing van de hoofdsplitsing en de ondersplitsing te wijzigen.

VVE. Verzoek tot wijziging splitsingsakte. Terras niet opgenomen in splitsingsakte. Kostenvergoeding.

Op grond van artikel 5:144 lid 1 sub c BW kan de kantonrechter op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing is vereist, bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing.

VvE De Zilvervloot heeft geen bezwaar tegen de wijzing van de splitsingsakte. De kantonrechter heeft op grond van artikel 5:139 BW alle appartementseigenaren en zakelijk gerechtigden opgeroepen om te worden gehoord ten aanzien van het verzoek. Een aantal appartementseigenaren is in rechte verschenen. Zij hebben niet betwist dat de wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.

De kantonrechter is van oordeel dat zich een situatie voordoet als bedoeld in artikel 5:144 lid 1 sub c BW. Het verzoek van W en van verzoekers 2 en 3 om de akte van splitsing in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie is daarom toewijsbaar. Omdat daartegen geen verweer is gevoerd zal A worden aangesteld als vertegenwoordiger om de akte bij het verzoekschrift te wijzigen en in te schrijven in de openbare registers.

Verbinden van een voorwaarde aan het bevel tot wijziging van de splitsingsakte?

Partijen hebben daarnaast verzocht voorwaarden aan het verzoek te verbinden. Op grond van artikel 5:144 lid 2 BW kan de kantonrechter bij toewijzing van het verzoek daaraan voorwaarden verbinden. Dit is een discretionaire bevoegdheid.

Verzoekers hebben verzocht de voorwaarde aan het verzoek te verbinden dat de kosten van de wijziging voor rekening van W komen en de kosten van de procedure voor rekening van verzoekers. Omdat door VvE De Zilvervloot en de andere belanghebbenden geen verweer hiertegen is gevoerd en deze voorwaarde ook niet onredelijk is, zal de kantonrechter deze voorwaarde aan het bevel verbinden.

VvE de Zilvervloot heeft tevens verzocht een voorwaarde aan het verzoek te verbinden, namelijk dat verzoekers aan VvE De Zilvervloot een bedrag moeten voldoen van € 6.181,60. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor het laten omnummeren van de parkeerplaatsen (€ 3.599,75 inclusief btw) en de kosten voor de extra werkzaamheden die de beheerder moest verrichten in 2015, 2016 en 2017 die niet onder de beheersovereenkomst vallen.

Verzoekers hebben betwist dat de kosten voor het omnummeren van de parkeerplaatsen gemaakt moeten worden door VvE De Zilvervloot, omdat de nummers binnen de privé-gedeelten aangebracht zijn. De kosten komen daarom voor rekening van de eigenaren van de parkeerplaatsen volgens verzoekers. Tijdens de mondelinge behandeling is dit door VvE De Zilvervloot niet betwist.

Met de enkele stelling van VvE De Zilvervloot dat het bestuur van VvE De Zilvervloot graag ziet dat er een uniform beleid is met betrekking tot de nummering op de parkeerplaatsen, heeft VvE De Zilvervloot onvoldoende onderbouwd dat er een noodzaak bestaat om de cijfers op de parkeerplaatsen om te nummeren. Daarnaast is ook niet gebleken is dat de eigenaren van de parkeerplaatsen daarmee instemmen of ingestemd hebben.

Verzoekers hebben voorts betwist dat zij moeten opdraaien voor de extra kosten die de beheerder voor de VVE heeft gemaakt.

De kantonrechter is van oordeel dat, nog los van de vraag of de kosten binnen de beheersovereenkomst vallen, VvE De Zilvervloot de kosten niet heeft onderbouwd met facturen en evenmin heeft onderbouwd waarom de administratieve kosten voor het omnummeren van de indexcijfers zo hoog zouden zijn.

Daarnaast heeft VvE De Zilvervloot niet onderbouwd dat het noodzakelijk was dat de beheerder extra kosten moest maken met betrekking tot deze procedure. VvE De Zilvervloot heeft immers niet weersproken dat zij een rechtsbijstandverzekering heeft.

Het dient voor rekening en risico van VvE De Zilvervloot te komen dat zij haar rechtsbijstandsverzekeraar (kennelijk) niet of niet tijdig heeft ingeschakeld en daarom extra werkzaamheden door de beheerder verricht moesten worden.

Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter geen aanleiding om de door VvE De Zilvervloot verzochte voorwaarde aan het bevel te verbinden.

Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat ook om de volgende reden de voorwaarde van VvE De Zilvervloot niet aan het bevel verbonden kan worden.

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat artikel 5:144 lid 2 BW in de wet is opgenomen omdat het kan voorkomen dat toewijzing van een verzoek tot het geven van een bevel tot wijziging van de akte van splitsing op zichzelf gerechtvaardigd is, maar toewijzing ertoe zal kunnen leiden dat een derde benadeeld wordt.

Deze bepaling is derhalve met name bedoeld om de effecten van toewijzing van een wijzigingsverzoek als zodanig te matigen of compenseren voor derden die er schade of last van ondervinden. VvE De Zilvervloot kan echter niet aangemerkt worden als een derde, omdat zij belanghebbende is bij het verzoek.

Nu sprake is van een eenzijdig verzoek bestaat geen aanleiding een proceskostenveroordeling uit te spreken.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de VVE, over de akte van splitsing, het splitsingsreglement of het huishoudelijk regelement, over de wijziging van de splitsingsakte, of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.