Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Den Haag heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VVE betreffende de weigering van de VVE om een terrasoverkapping te mogen aanbrengen.

Besluit tot afwijzing van verzoek aanbrengen terrasoverkapping vernietigbaar? Vervangende toestemming. Artikel 5:221 BW

De appartementseigenaar heeft de kantonrechter verzocht, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het besluit de door appartementseigenaar benodigde toestemming teneinde de verzochte constructie inclusief terrasoverkapping te kunnen aanbrengen te vernietigen en appartementseigenaar vervangende machtiging ex artikel 5:221 BW te verlenen teneinde de door hem verzochte constructie aan te mogen brengen;

De appartementseigenaar heeft aan dit verzoek het volgende ten grondslag gelegd.

Het besluit van de VvE, waarbij de gevraagde toestemming is geweigerd, dient vernietigd te worden nu de VvE bij een afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen.

De appartementseigenaar stelt dat het voor hem niet mogelijk is om bij slechts een klein beetje wind op een normale wijze gebruik te maken van zijn balkon. Met het aanbrengen van een doorzichtige overkapping kan dit al worden veranderd.

Het belang van de appartementseigenaar om op een normale wijze gebruik te maken van zijn terras weegt op tegen het belang van de VvE. Toestemming is dan ook zonder redelijke grond geweigerd. Vernietiging van het besluit levert op zichzelf niets op.

Daarmee is de noodzaak gegeven om tevens ook te verzoeken om vervangende machtiging. Deze machtiging kan worden verleend nu de VvE zonder redelijke grond haar medewerking dan wel haar toestemming weigert.

Besluit VVE tot afwijzing aanbrengen terrasoverkapping vernietigbaar? Architectonisch uiterlijk. Vervangende machtiging?

De rechter oordeelt als volgt.

Zoals de kantonrechter ook heeft overwogen geldt bij de beoordeling van de vraag of het besluit van de VvE, waarbij aan de appartementseigenaar geen toestemming is verleend op zijn balkon de door hem gewenste constructie aan te brengen, vernietigbaar is, als toetsingsmaatstaf of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en (naar) billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Het voornaamste bezwaar van de VvE tegen de door de appartementseigenaar gewenste overkapping van zijn balkon is dat zij deze ontsierend vindt, het aanzicht van de gevel wordt rommelig, wat de architect beaamt, en dat bij het plaatsen van de bevestiging van de overkapping mogelijk schade aan de gevel zal worden toegebracht.

De kantonrechter heeft in de gestelde ontsiering grond gevonden voor zijn oordeel dat het besluit van de VvE voornoemde toetsing kan doorstaan. Het debat tussen partijen in hoger beroep spitst zich hierop toe. Zij hebben geen nadere aandacht gegeven aan het andere onderdeel van genoemd bezwaar tegen de overkapping.

Ten aanzien van de vraag of het besluit van de VvE vatbaar is voor vernietiging aan de hand van genoemde toetsingsmaatstaf wordt het volgende overwogen.

De VvE heeft terecht erop gewezen dat het huishoudelijk reglement in artikel 6 een uitgebreide en gedetailleerde regeling bevat over het aanbrengen van zonweringen en balkonbeglazingen.

Uit deze regeling komt naar voren dat de eigenaren die destijds in de VvE verenigd waren, er veel belang aan hebben gehecht dat het aanzicht van het gebouw door deze voorzieningen zo min mogelijk werd veranderd.

Wat dit aanzicht betreft ligt het verschil tussen de door de appartementseigenaar beoogde aanbouw en de verticale balkonbeglazing in artikel 6 vooral in de permanente overkapping, niet van glas maar van kunststof.

De constructie die bij het penthouse op nummer 44 is aangebracht en waarop de appartementseigenaar zich beroept als wel toegestaan precedent, bestaat slechts uit een verticale balkonbeglazing. Er is geen permanente overkapping van glas of kunststof, maar een uitklapbare zonwering. Bij beschouwing van overgelegde foto’s en impressie van de door de appartementseigenaar gewenste overkapping van zijn balkon, is voldoende aannemelijk dat een dergelijke overkapping het aanzicht van het gebouw wezenlijk meer verandert dan de op nummer 44 aangebrachte constructie.

Ook heeft de VvE terecht de vrees geuit voor precedentwerking. Aannemelijk is dat een toestemming aan de appartementseigenaar er in de toekomst toe zou kunnen leiden dat meer eigenaren (zonder constructief bovenbalkon) een vergelijkbare permanente overkapping zouden willen plaatsen.

Zoals nader in hoger beroep toegelicht is er een variatie in de oppervlaktes van de balkons en de terrassen. Deze variatie maakt aannemelijk dat ook de overkappingen in grootte zullen verschillen. Volgens de architect zou in genoemd toekomstscenario in het algemeen en ook door de verschillen tussen de balkons en terrassen zonder constructief bovenbalkon een niet gewenst en onregelmatig beeld kunnen ontstaan (een soort lappendeken).

Als belang bij de door hem gewenste permanente overkapping van zijn balkon voert de appartementseigenaar aan dat dan zijn wooncomfort wordt vermeerderd en in het bijzonder windoverlast effectief wordt verminderd.

Wat dit laatste betreft geeft hij als illustratie dat in 2010 een balkonkast (verzwaard met twee stoeptegels) van zijn balkon is gewaaid. Hij was toen lid van het bestuur van de VvE en heeft dit voorval mondeling in een van de bestuursvergaderingen gemeld.

Verder heeft de appartementseigenaar tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep benadrukt dat zij het balkon gebruikt voor de uitoefening van haar hobby tuinieren en daarom graag op het balkon potten met planten heeft staan. Onbeschermd tegen de wind lopen deze potten gevaar van het balkon te waaien. Ter staving van de gestelde windoverlast heeft de appartementseigenaar in hoger beroep een schriftelijk rapport van een bouwkundig adviesbureau overgelegd.

De VvE betwist dat zij door de appartementseigenaar op de hoogte is gesteld van het omwaaien van een balkonkast. Tegen het rapport brengt zij in dat onduidelijk is op grond van welke bevindingen zijn conclusie is gebaseerd en dat in het rapport bovendien wordt bevestigd dat windhinder niet objectief te kwalificeren is en dat een windtunnelonderzoek zou moeten worden uitgevoerd om de windwervelingen goed te onderzoeken.

Mede gelet op deze betwistingen, waarop de appartementseigenaar niet heeft gereageerd met een nadere onderbouwing, acht het hof onvoldoende aannemelijk dat bij het balkon van de appartementseigenaar door de bijzondere ligging sprake is van een zodanige windoverlast dat het balkon voor een normaal gebruik ongeschikt is en daarvoor alleen geschikt gemaakt kan worden door een permanente overkapping.

De appartementseigenaar stelt dat er nog twee vergelijkbare permanente ruimtes in het gebouw aanwezig zijn waarmee de kantonrechter geen rekening heeft gehouden. Gedoeld wordt op de balkons bij de appartementen op nummers 2 en 38. Uit een nadere toelichting aan de hand van foto’s is echter naar voren gekomen dat de bovenkant van bedoelde ruimtes niet wordt gevormd door een overkapping als deel van een constructie, zoals in het voorstel van de appartementseigenaar maar door het betonnen plafond van het balkon. Dit is voor het aanzicht een wezenlijk verschil. De appartementseigenaar kan daarom geen argument ontlenen aan het feit dat tegen de (verticale) beglazingen op deze twee balkons geen bezwaar is gemaakt.

Tot slot stelt De appartementseigenaar dat de VvE toestemming heeft verleend voor het aanbrengen van een wijziging in de raampartij van de Franse balkons. Daarbij is een witte balk van 17 cm komen te vervallen. Omdat niet iedereen deze wijziging heeft doorgevoerd, is al in het gevelbeeld een opvallende wijziging ontstaan, aldus de appartementseigenaar. De VvE heeft hiertegen ingebracht dat het gaat om een minimale wijziging die niet van de straat zichtbaar is. De appartementseigenaar heeft hiertegenover zijn stelling niet nader onderbouwd, zodat daaraan wordt voorbijgegaan.

Bij afweging van alle betrokken en hiervoor besproken belangen komt ook de rechter tot het oordeel dat niet gezegd kan worden dat de VvE niet in redelijkheid en (naar) billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Spiegelbeeldig betekent dit tevens dat de VvE niet zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW haar toestemming aan de door appartementseigenaar gewenste permanente overkapping heeft geweigerd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het splitsingsreglement, over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE of over het geven van toestemming voor een op- of aanbouw, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.