Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 27 mei 2019 uitspraak gedaan over de uitleg van een splitsingsakte. Behoorde het balkon tot de gemeenschappelijke gedeelten?

Dit geschil draait om het volgende.

Bij de bouw van het appartementencomplex is de vloerplaat van het balkon van verzoeker te hoog afgehangen. Als gevolg hiervan was niet voldoende ruimte aanwezig om op de bitumen onderlaag van het balkon de standaard terrasafwerking aan te brengen, bestaande uit 8 cm schuimisolatie en 5 cm hoge betontegels.

De terrasafwerking van verzoeker bestaat uit een 3 cm hogesterktebetonlaag met daarop verlijmd 1,1 cm dunne tegels. Verwijdering van de specifieke terrasafwerking van verzoeker is niet eenvoudig en kostbaar.

Tussen partijen is verschil van mening ontstaan over de vraag wie van partijen de verwijderings- en herstelkosten van de terrasafwerking van verzoeker dient te dragen in geval er werkzaamheden aan de bitumen onderlaag verricht dienen te worden.

In de kern draait het geschil tussen partijen daarmee om de vraag of de laag hogesterktebeton op het balkon van verzoeker tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoort of dat deze privé is.

VVE. Uitleg van een splitsingsakte. Behoort het balkon tot de gemeenschappelijke gedeelten? Redelijkheid en billijkheid.

De rechter oordeelt als volgt.

Voor het antwoord op de vraag wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en wat tot het privé gedeelte dient gekeken te worden naar de splitsingsakte.

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (HR 1 november 2013, HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, HR:2014:337).

In artikel 9 van de splitsingsakte staat dat de vloeren (met uitzondering van de afwerklagen in de privégedeelten) en de balkonconstructies als gemeenschappelijk aangemerkt worden.

Verder bepaalt artikel 18 lid 1 van de splitsingsakte dat een eigenaar verplicht is zijn privé-gedeelte behoorlijk te onderhouden waartoe onder andere behoort de afwerklagen van vloeren en balkons.

De vraag is waar de vloer ophoudt en de afwerklaag begint. Ter zitting is komen vast te staan dat de balkons vanwege de kwetsbaarheid van de bitumen onderlaag zonder nadere afwerking niet gebruikt kunnen worden/niet beloopbaar zijn. Verzoeker heeft betoogd dat een vloer gedefinieerd dient te worden als een beloopbare bodem, zodat alles wat nodig is om de balkons beloopbaar te maken/geschikt te maken voor gebruik, tot de vloer behoort en dus tot de gemeenschappelijke gedeelten. Slechts de persoonlijke verfraaiing van de bovenlaag behoort tot het privégedeelte, aldus verzoeker.

De splitsingsakte bevat geen aanknopingspunten voor de door verzoeker voorgestane uitleg.

Aan de andere kant volgt uit de splitsingsakte ook niet wat precies onder ‘vloer’ wordt verstaan en wat onder ‘afwerklaag’.

Met betrekking tot het balkon konden de appartementseigenaren bij de bouw kiezen voor de standaard terrasafwerking (schuimisolatie met daarop tegels) of een terrasafwerking naar eigen keuze.

De appartementseigenaren hebben deze keuze nog steeds; de standaard terrasafwerking kan worden vervangen door een terrasafwerking naar eigen keuze of andersom.

De keuze voor een andere terrasafwerking dan de standaard afwerking kan tot gevolg hebben dat ook een andere ondergrond dan schuimisolatie op de bitumen onderlaag moet worden aangebracht, bijvoorbeeld specie.

Ter zitting is komen vast te staan dat verscheiden appartementseigenaren voor een andere dan de standaard terrasafwerking hebben gekozen.

De feitelijke situatie is dan ook dat de balkons op verschillende wijze, inclusief de op de bitumen onderlaag aangebracht ondergrond, zijn afgewerkt, al naar gelang de voorkeur van de betreffende eigenaar.

In die situatie is het naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk dat tot de afwerklaag als genoemd in de splitsingsakte alles behoort dat is gelegen boven de bitumen onderlaag en dat al het andere tot de vloer behoort.

Een andere uitleg zou ook tot ongewenste rechtsgevolgen binnen de VvE kunnen leiden, in die zin dat individuele eigenaren door te kiezen voor een dure en moeilijk te verwijderen ondergrond op de bitumen onderlaag de VvE en daarmee alle overige eigenaren met hoge kosten kunnen opzadelen.

Juist nu op dit punt sprake is van een keuzevrijheid van de eigenaren, behoort de splitsingsakte zo te worden uitgelegd dat alles boven de bitumen onderlaag tot het privégedeelte behoort.

Het vorenstaande brengt met zich dat het besluit van de VvE tot aanvulling van het huishoudelijk reglement niet meer is dan een explicitering van hetgeen al in de splitsingsakte is bepaald.

Van een nietig besluit is dan ook geen sprake, want geen strijd met artikel 9 van de splitsingsakte. Verder is een eigenaar op grond van artikel 18 lid 2 van de splitsingsakte gehouden er voor zorg te dragen dat de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken te allen tijde goed bereikbaar zijn.

Dit betekent dat als een eigenaar zich niet aan deze verplichting heeft gehouden, eventuele kosten die moeten worden gemaakt om het betreffende gemeenschappelijke gedeelte bereikbaar te maken, voor rekening van de desbetreffende eigenaar komen.

Van strijd met artikel 18 lid 3 en artikel 38 lid 4 van de splitsingsakte is verder ook geen sprake. Verzoeker ziet er ten onrechte aan voorbij dat deze artikelen betrekking hebben op een andere situatie en op andere schade.

Dan de vraag of het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Een besluit van de VvE kan volgens artikel 5:130 jo artikel 2:15 BW worden vernietigd indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de gedragsregels van artikel 2:8 BW.

De vraag daarbij is of de VvE bij weging van alle betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot dit besluit heeft kunnen komen.

Het hof begrijpt de stelling van verzoeker in het kader van zijn beroep op vernietiging van het besluit aldus dat het betreffende besluit jegens hem in strijd met de redelijkheid en billijkheid is, aangezien hij als gevolg van een bouwfout gedwongen was voor een afwerking met een laag hogesterktebeton te kiezen en dus buiten zijn schuld om met een afwerklaag zit die moeilijk en slechts tegen hoge kosten te verwijderen is.

Bij het besluit van 16 november 2017 – dat ook nog eens 15 jaar na de bouw van de appartementen is genomen – had voor hem dan ook een uitzondering gemaakt moeten worden, hetgeen niet is gedaan.

De VvE heeft in dit kader naar voren gebracht dat mogelijk sprake is van een bouwfout, maar dat verzoeker de gevolgen daarvan met de aannemer had moeten regelen. Verder heeft verzoeker de VvE destijds niet betrokken bij deze kwestie.

Het hof overweegt het volgende.

Met het besluit van 16 november 2017 heeft de VvE niet meer gedaan dan duidelijk maken hoe de situatie ten aanzien van de balkons is, namelijk dat de eigenaar er voor zorg dient te dragen dat de bitumen onderlaag als gemeenschappelijk gedeelte bereikbaar is en dat eventuele kosten van het bereikbaar maken voor rekening van de betreffende eigenaar komen.

Naar het oordeel van het hof heeft de VvE dit besluit in redelijkheid kunnen nemen, ook nu zij geen uitzondering voor verzoeker heeft gemaakt.

Het moge zo zijn dat verzoeker als gevolg van een bouwfout van de aannemer voor een voldongen feit werd gesteld ten aanzien van de terrasafwerking, maar het gevolg van die bouwfout doet zich enkel voor in het privégedeelte van verzoeker en is daarmee een zaak tussen verzoeker en de aannemer.

Het is ook verzoeker geweest die bij brief van 26 maart 2001 de aannemer aansprakelijkheid heeft gesteld voor de schade als gevolg van het feit dat de voorziene standaard terrasafwerking niet kon worden aangebracht. De aannemer heeft gezocht naar een oplossing, en na bemoeienis van ABT is gekozen voor de thans aanwezige oplossing die is aangebracht door de aannemer, waarbij verzoeker de meerprijs van de vloertegels voor zijn rekening heeft genomen.

Gelet hierop had het op de weg van verzoeker gelegen, en ligt het ook nu nog op de weg van verzoeker om met de aannemer afspraken te maken over de kosten als verwijdering van de terrasafwerking noodzakelijk is. Het is de aannemer die een fout heeft gemaakt, en die de als gevolg daarvan ontstane schade dient te dragen, en niet de VvE.

Nu het besluit in stand kan blijven, zal ook het verzoek tot machtiging ter zake van de verwijderings- en herstelkosten van de terrasafwerking van verzoeker (tegels en laag hogesterktebeton) afgewezen dienen te worden.

Rest ten slotte het verzoek van verzoeker tot vervangende machtiging van de aanwezige terrasafwerking.

Los van de noodzakelijkheid van toestemming voor de aanwezige terrasafwerking, geldt dat nu in artikel 5:121 lid 1 BW laatste volzin staat dat vervangende toestemming kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond is geweigerd of degene die haar zou moeten verlenen zich niet verklaart en van een weigering (nog) geen sprake is, verzoeker te vroeg is met zijn verzoek. Verzoeker zal eerst de geëigende weg moeten volgen. Het verzoek wordt dan ook afgewezen.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de grieven falen en de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of over de nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.