Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Noord-Holland heeft op 22 mei 2019 uitspraak gedaan over de uitleg van een splitsingsakte. Is ondanks de bestemming “woning” toch (commerciële) verhuur voor korte periodes toegestaan?

De kern van het geschil betreft de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren.

Bij de uitleg van een goederenrechtelijke overeenkomst komt het volgens de Hoge Raad aan op de in de notariële akte opgenomen omschrijving, welke omschrijving naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte moet worden uitgelegd.

Dit betekent dat het bij de uitleg van bepalingen uit de splitsingsakte gaat om de tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

De bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, mede bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Daarbij kan worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden. (zie: HR 17 september 1993, HR:1993:ZC1059, NJ 1994/173; HR 8 december 2000, PHR:2000:AA8901, NJ 2001/350; HR 13 januari 2012, HR:2012:BU7247, RVR 2012/33)

Eiser c.s. en de VvE zijn het eens over de sleutelbepalingen in de splitsingsakte die van doorslaggevend belang zijn bij de beoordeling en passen daarop ook de door de Hoge Raad geformuleerde norm toe.

Zij komen echter tot een andere uitkomst. De rechtbank zal daarom de door hen beiden aangehaalde artikelen uit de splitsingsakte één voor één bespreken, om vervolgens de gehele inhoud van de splitsingsakte en eventuele andere gegevens die bij de beoordeling dienen te worden betrokken te bezien.

Tot slot zal de rechtbank ingaan op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen bij de interpretatie van de splitsingsakte die dan voorligt.

 Uitleg splitsingsakte. Ondanks bestemming “woning” toch (commerciële) verhuur voor korte periodes toegestaan?

De rechter oordeelt als volgt.

Artikel 25 – bestemming ‘woning’

De rechtbank volgt de VvE in haar betoog dat de bestemming ‘woning’, voor zover in de splitsingsakte geen andere aanwijzingen te vinden zijn, in beginsel geen ruimte laat voor kortdurende verhuur aan derden.

Uit de relevante jurisprudentie is als hoofdregel af te leiden dat toeristen niet ‘wonen’, maar ‘verblijven’ en ook dat het met een zekere regelmaat aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, wordt aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning.

De rechtbank volgt de VvE echter niet in haar betoog dat daarmee verhuur voor korte periodes per definitie, of eigenlijk per bestemming, is uitgesloten.

Het is namelijk goed mogelijk dat het in de jurisprudentie ontwikkelde algemene uitgangspunt moet worden losgelaten, wanneer in de splitsingsakte bepalingen zijn opgenomen waaruit volgt dat verhuur voor korte periodes wel is toegestaan.

Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.

Artikel 35a – verhuur korte periode

In artikel 35a van de splitsingsakte is een bepaling opgenomen die expliciet het in gebruik geven door een eigenaar van een appartementsrecht voor een korte periode aan derden regelt.

Dit artikel is niet beperkt tot de appartementsrechten met de bestemming “hotel/bedrijfsruimte”, maar geldt ook voor de appartementsrechten met de bestemming “woning”.

De VvE voert ten aanzien van dit artikel aan dat dit slechts het gebruik regelt en niet de bestemming. Dat dit artikel ook van toepassing is op de flatwoningen, wordt volgens de VvE verklaard door het feit dat de vergadering kan beslissen om een eigenaar van een appartementsrecht met de bestemming ‘woning’ toestemming te verlenen voor van de bestemming afwijkend gebruik. In dat geval regelt artikel 35a van de splitsingsakte de afgifte van de gebruikersverklaring, aldus de VvE.

Ook voert de VvE aan dat bij verhuur voor een periode van twee maanden of korter nog steeds sprake kan zijn van gebruik als woning. Dat zou bijvoorbeeld het geval zijn bij een tijdelijk hoofdverblijf tussen twee verhuizingen in. De gebruiker heeft volgens de VvE dan wel zijn hoofdverblijf in het appartement en er kan nog steeds sprake zijn van een zekere bestendigheid.

De rechtbank volgt de VvE hierin niet en overweegt daartoe dat uit de tekst van artikel 35a van de splitsingsakte nergens blijkt dat voorafgaande toestemming voor verhuur van flatwoningen voor korte periodes is vereist en dat het vereiste van een dergelijke toestemming ook elders in de akte niet is geregeld.

Ook voor het betoog van de VvE dat voor het in gebruik geven voor korte periodes uitsluitend ruimte is wanneer desondanks sprake is van een zekere bestendigheid, is in artikel 35a noch elders in de splitsingsakte enige grondslag te vinden.

Dit betekent dat de eigenaars van een flatwoning op grond van dit artikel in beginsel gerechtigd zijn dit zonder toestemming van de vergadering voor korte periodes aan derden in gebruik te geven of te verhuren. Deze lezing van artikel 35a vindt ook steun in de volgende artikelen uit de splitsingsakte.

Artikel 22 lid 3

Zo bepaalt artikel 22 lid 3 van de splitsingsakte dat het de eigenaars van appartemensrechten die niet als bestemming hebben bedrijfsruimte/hotel, verboden is om reclame uitingen zichtbaar aan te brengen van activiteiten die worden uitgeoefend in de appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte/hotel.

De rechtbank volgt eiser c.s. in zijn stelling dat hieruit impliciet blijkt dat met de verhuur van flatwoningen in de splitsingsakte rekening is gehouden. Eiser c.s. stelt immers terecht dat indien verhuur voor een korte periode zou zijn verboden, deze bepaling zinledig zou zijn.

De lezing van de VvE dat dit verbod juist de strekking heeft om het onderscheid tussen woon- en bedrijfsruimte/hotelappartementen te benadrukken, volgt de rechtbank niet.

Het gaat immers in dit artikel expliciet om reclame die concurrerend is voor het hotel, ook wel ‘hoteluitingen’. Het is juist dit soort reclame die in de splitsingsakte is verboden. Voor een dergelijk verbod bestaat alleen aanleiding als het aanbieden van dergelijke activiteiten, te weten logies, op zichzelf wel is toegestaan.

Artikel 9 lid 1 sub k – kosten brandveiligheid logiesfunctie

Ook uit artikel 9 lid 1 sub k van de splitsingsakte, in samenhang bezien met het daarop volgende artikel 9 lid 1 sub l, volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het uitgangspunt bij het opstellen van de splitsingsakte is geweest dat de flatwoningen zonder toestemming voor korte periodes mogen worden verhuurd.

Wanneer dit niet het geval was geweest, zo stelt eiser c.s. terecht, dan had kunnen worden volstaan met artikel 9 lid 1 sub l. Dat de bestemming “hotel/bedrijfsruimte” meerdere functies in zich heeft, waaronder logies, zoals de VvE als verweer aanvoert, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders.

Artikel 25 lid 4 sub c

Ten aanzien van artikel 25 lid 4 sub c van de splitsingsakte betoogt de VvE dat dit verbod uitsluitend betrekking heeft op het uitoefenen van een beroep of bedrijf in strijd met de wet of de goede zeden en dat dit daarom niet relevant is het in onderhavige geschil.

De VvE miskent daarmee echter dat uit dit artikel wel volgt dat bij het opstellen van de splitsingsakte oog is geweest voor activiteiten waarvan men niet wilde dat deze in een privé-gedeelte zouden plaatsvinden.

Dat in artikel 25 noch ergens anders in de splitsingsakte een verbod op commerciële exploitatie van flatwoningen is opgenomen, moet tegen die achtergrond ook worden gezien als een aanwijzing, dat bij het opstellen van de splitsingsakte niet is beoogd een dergelijk gebruik te verbieden.

Gehele inhoud van de akte

Ook wanneer bovenstaande bepalingen worden bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte, is naar het oordeel van de rechtbank geen andere conclusie mogelijk, dan dat is beoogd om verhuur van flatwoningen voor korte periodes toe te staan.

De VvE beroept zich in dat kader nog op artikel 2 lid 1, 2 en 4 van de splitsingsakte en betoogt dat door verhuur voor korte periodes sprake is van onredelijke hinder, althans dat de eigenaars van flatwoningen die voor korte periodes verhuren zich niet overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens – kort gezegd – het hotel gedragen.

De VvE miskent daarmee naar het oordeel van de rechtbank, dat zolang een eigenaar zorgdraagt voor een ordelijk verloop van de verhuur, op zo een wijze dat het hotel en haar gasten daarvan geen overlast ondervinden, van handelen in strijd met artikel 2 van de splitsingsakte geen sprake is. Het enkele feit dat een eigenaar zijn flatwoning gebruikt overeenkomstig de op grond van de splitsingsakte geldende bestemming, kan op zichzelf immers nooit als onredelijke hinder of als in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid worden aangemerkt.

Dit wordt slechts anders indien een eigenaar op zodanig wijze verhuurt, dat daarmee de belangen van de andere eigenaars onaanvaardbaar worden aangetast.

Te denken valt aan een eigenaar die zijn appartement voornamelijk verhuurt aan groepen jongeren of aan meer huurders dan waarop het betreffende appartement is berekend. Voornamelijk in dat licht moet ook het bepaalde in artikel 37, 39 en 41 van de splitsingsakte worden gelezen. Het is niet de reeds lang vertrokken toerist tegen wie de VvE op grond van deze bepalingen kan opkomen, maar de betreffende eigenaar zelf.

Deze bepalingen bieden daarmee, in combinatie met artikel 2 van de splitsingsakte, een concreet kader waarbinnen de verhuur voor korte periodes kan plaatsvinden en staan daar zeker niet aan in de weg, zoals de VvE wel aanvoert.

Dat zowel de VvE als de eigenaar op grond van artikel 37 lid 3 van de splitsingsakte verplicht zijn tot het nemen van maatregelen tot ontruiming, indien een derde zonder enige titel een privé gedeelte betrokken heeft, maakt dit niet anders. In dat geval is immers van verhuur in het geheel geen sprake.

Dat artikel 15 lid 9 van de splitsingsakte bepaalt dat een verhoging van een verzekeringspremie voor rekening van de eigenaar komt, indien de wijze van gebruik tot die verhoging leidt, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin een contra-indicatie, zoals de VvE betoogt, maar eerder een indicatie dat wel is uitgegaan van verhuur voor korte periodes.

Dit artikel beoogt immers de extra verzekeringskosten in verband met het aanbieden van logies voor rekening van de betreffende eigenaar(s) te laten komen. De rechtbank volgt de VvE daarom ook niet in haar lezing van dit artikel.

Overige gegevens die kenbaar zijn en aannemelijkheid rechtsgevolgen.

De VvE betoogt ook dat het systeem van gestapelde rechten maakt dat de bestemming in de splitsingsakte niet in strijd mag zijn met de bestemming in de erfpachtakte en niet meer rechten kan verstrekken aan appartementseigenaars, dan die reeds voortvloeien uit de erfpachtakte.

De rechtbank kan uit de door de VvE in het geding gebrachte erfpachtakte met bijlages echter niet afleiden dat verhuur voor korte periodes van appartementsrechten met de bestemming “woning” op grond daarvan niet is toegestaan. Het enkele onderscheid dat de bijlages IV en V bij de erfpachtakte maken tussen de bestemmingen “hotel” en “wonen”, zoals de VvE aanvoert, rechtvaardigt die conclusie in elk geval niet.

De rechtbank volgt verder eiser c.s. in zijn stelling dat bij de uitleg van de splitsingsakte meer kan en ook moet worden meegewogen dan de splitsingsakte alleen, maar uitsluitend voor zover dit gegevens betreft die in de openbare registers zijn ingeschreven of die ter plaatse kenbaar zijn. In dat kader is relevant dat volgens de publiekrechtelijke bestemming een horecabedrijf, waarvan de bedrijfsuitoefening hoofdzakelijk is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies, op alle bouwlagen is toegestaan.

Ook is relevant dat de flatwoningen direct aan de boulevard van Zandvoort en boven een hotel zijn gesitueerd en, zoals uit de oude splitsingsakte genoegzaam blijkt, aanvankelijk zijn gebouwd als vakantiewoningen. De flatwoningen kunnen dan ook het beste worden vergeleken met de woningen op een bungalow- of vakantiepark, met als voornaamste verschil dat deze woningen niet verspreid liggen op een park, maar zijn gestapeld.

De situatie is daarmee wezenlijk anders, dan de veelal in de jurisprudentie besproken verhuur van woningen in grote steden, met name in Amsterdam. Daar is het uitganspunt altijd uitsluitend wonen geweest en heeft verhuur voor korte periodes zich opgedrongen door het succes van verhuurwebsites. In dit concrete geval is het uitgangspunt bij de stichting van het woongebouw recreatieve verhuur geweest en is permanente bewoning pas in een later stadium toegestaan. Dat bij het opstellen van een nieuwe splitsingsakte is beoogd om vanaf dat moment recreatieve verhuur voor korte periodes helemaal te verbieden is, mede gezien in het licht van de hierboven besproken bepalingen uit de splitsingsakte, dan ook onaannemelijk.

Conclusie: verhuur van flatwoningen voor een korte periode is toegestaan

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de splitsingsakte voorziet in verhuur van flatwoningen voor korte periodes, korter dan twee maanden.

De rechtbank zal daarom voor recht verklaren dat commerciële verhuur van flatwoningen niet is strijd is met de splitsingsakte en dat deze vorm van verhuur daarmee is toegestaan.

Hieruit volgt ook dat de besluiten van de vergadering van 15 december 2017, die het bestuur van de VvE de bevoegdheid geven om op te treden tegen verhuur van flatwoningen voor een korte periode, nietig zijn.

De rechtbank zal aldus voor recht verklaren en de VvE tevens, op straffe van verbeurte van een dwangsom, verbieden uitvoering te geven aan de betreffende besluiten, op welke wijze dan ook. De gevorderde dwangsom zal daarbij worden beperkt.

De rechtbank zal niet voor recht verklaren dat alle besluiten van (een orgaan van) de VvE die tot doel hebben of tot doel zullen hebben de bevoegdheid van een eigenaar om zijn appartement met de bestemming “woning” commercieel te verhuren te beperken nietig zijn.

Allereerst ontbreekt op dit moment het concrete belang van eiser c.s. bij een dergelijke verklaring voor recht, bovendien kan de rechtbank niet verbieden dat de VvE regels van orde stelt met betrekking tot het feitelijk gebruik, zolang de VvE daarmee de wijze van gebruik niet normeert.

De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de mogelijkheid van het in gebruik geven of verhuren van het appartement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.