Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 27 maart 2018 uitspraak gedaan over de uitleg van de splitsingsakte: behoort de vloer van de begane grond tot de gemeenschappelijke gedeelten?

De appartementseigenaar heeft zich tot de kantonrechter gewend met een aantal verzoeken, waarna de VvE daartegen verweer heeft gevoerd en van haar kant enige tegenverzoeken heeft gedaan.

Op grond van het bepaalde in artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, zoals de vergadering van eigenaars, nietig, als het in strijd is met de wet of de statuten. Voor dat laatste moet, op grond van het bepaalde in artikel 5:129 lid 1 BW, in het onderhavige geval worden gelezen: de akte van splitsing.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat de op 11 augustus 2015 en 18 januari 2016 genomen besluiten nietig zijn, heeft appellanten het volgende aangevoerd.

Het is niet de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars om te bepalen welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn.

De balken van de vloer van het appartement op de begane grond, behoudens die waarop de trap rust, zijn op grond van de akte van splitsing niet gemeenschappelijk, zodat een daarmee strijdig besluit nietig is.

Aan het quorum voor een wijziging van de akte van splitsing is niet voldaan.

Tijdens het pleidooi heeft appellant aan het voorgaande nog toegevoegd dat het voorzitterschap van A niet rechtsgeldig was, zodat zij niet bevoegd was de desbetreffende vergaderingen van eigenaars uit te schrijven en tijdens die vergaderingen dus ook geen rechtsgeldige besluiten konden worden genomen.

Nietig besluit VVE? Uitleg van splitsingsakte: behoort de vloer van de begane grond tot de gemeenschappelijke gedeelten?

De rechter oordeelt als volgt.

Op zichzelf is het juist dat aan de vergadering van eigenaars niet de bevoegdheid toekomt te bepalen welke gedeelten van het pand gemeenschappelijk zijn.

Dat wordt immers bepaald door de akte van splitsing.

Wel kan de vergadering besluiten de akte van splitsing op dit punt te wijzigen en wel op de wijze als in artikel 5:139 BW beschreven.

Een op een andere wijze genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing is nietig.

Naar het oordeel van het hof doet niet ter zake of de vergadering van eigenaars nu wel of niet de bedoeling heeft gehad om met het eerste onderdeel van de besluiten van 30 juli 2015 af te wijken van hetgeen in de splitsingsakte is vermeld.

Als het standpunt van de vergadering dat de vloerbalken van de begane grond gemeenschappelijk zijn, niet overeenstemt met hetgeen in de splitsingsakte is bepaald, is dat besluit nietig.

Artikel 5:111 BW bepaalt dat de akte van splitsing een nauwkeurige omschrijving moet inhouden van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Voor zover in dit geschil relevant bepaalt de onderhavige akte van splitsing op dit punt niet meer dan dat voor gebruik als afzonderlijk geheel (dus: als privégedeelte) is bestemd “de woning op de begane grond”.

De definitiebepaling in artikel 1 van het toepasselijke Modelreglement voegt hieraan niets toe, omdat daarmee kennelijk niet wordt beoogd een eigen criterium voor gemeenschappelijkheid te geven, maar wordt aangehaakt bij de wettelijke omschrijving.

In het toepasselijke Modelreglement ontbreekt een bepaling zoals artikel 17 van het Modelreglement uit 2006, waarin specifieke (onder)delen van het pand zijn aangewezen, zowel binnen als buiten de woningen gelegen, die tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.

Alle delen en onderdelen van het pand die in de akte van splitsing niet voor privégebruik zijn bestemd, zijn gemeenschappelijk.

Gelet op het voorgaande komt de vraag of de vloerbalken van de begane grond gemeenschappelijk zijn, neer op de vraag of die balken moeten worden geacht deel uit te maken van de woning op de begane grond, als bedoeld in de akte van splitsing.

Bij de uitleg van (een begrip uit) een akte van splitsing komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

Naar het oordeel van het hof maken de vloerbalken geen deel uit van de woning op de begane grond en zijn zij dus gemeenschappelijk.

Daartoe wordt als volgt overwogen.

In een verticaal gesplitst pand als het onderhavige vormt iedere vloer (inclusief de balken) tevens de afscheiding met de gebruikseenheid daaronder. De vloer van de woning op de eerste verdieping is tevens het plafond van de woning op de begane grond en zo verder. Het is dan ook niet voor discussie vatbaar dat de tussenvloeren gemeenschappelijk zijn. Maar voor de vloer op de begane grond geldt hetzelfde: die scheidt de woning op de begane grond af van de ondergrond of kruipruimte, die zonder enige twijfel gemeenschappelijk is en dus niet is bestemd voor exclusief gebruik (het belopen) door de eigenaar van het appartement op de begane grond.

Daarbij komt dat in ieder geval een deel van de vloerbalken op de begane grond de trap naar de bovenverdiepingen draagt en ook al om die reden gemeenschappelijk is.

Hetgeen appellanten in hoger beroep heeft aangevoerd met betrekking tot de ongeldigheid van het voorzitterschap van A, moet worden beschouwd als een nieuwe grief.

In de toelichting op de grief in de memorie van grieven heeft appellant slechts aangevoerd dat hij – anders dan de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen – nooit heeft gesteld dat het feit dat A drie functies vervulde binnen de VvE tot nietigheid van de besluiten leidt, maar slechts dat als gevolg daarvan de belangen van de VvE niet naar behoren zijn behartigd.Dat laatste is geen nietigheidskwestie.

Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft appellant alsnog verwezen naar hetgeen hij omtrent de ongeldigheid van het voorzitterschap heeft aangevoerd in zijn akte in eerste aanleg van 15 maart 2016, maar een op dat moment voor het eerst naar voren gebrachte grief is tardief. Het hof zal daaraan dan ook voorbij gaan.

In het voorgaande zijn alle argumenten die appellant heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat de besluiten van 11 augustus 2015 en 18 januari 2016 nietig zijn, verworpen. Zijn vordering tot verklaring voor recht is door de kantonrechter dan ook terecht afgewezen.

Op vordering van de VvE heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de fundering, de dragende muren, het geraamte van het gebouw, de gevels, de balkonconstructies, de daken, de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten of privégedeelten, plafonds (alles zoals bedoeld in artikel 17 van het Modelreglement van 2006) tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand van partijen behoren.

Hoewel appellant op zichzelf terecht betoogt dat het Modelreglement 2006 hier niet van toepassing is, heeft hij in de memorie van grieven zijn bezwaren tegen de gegeven verklaring voor recht geheel toegespitst op de kwestie van het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de vloerbalken.

Nu het standpunt van appellant dat die balken niet gemeenschappelijk zijn hiervoor reeds is verworpen, moet de conclusie zijn dat de bestreden beschikking ook in zoverre moet worden bekrachtigd.

De tweede vordering van de VvE tot verklaring voor recht heeft betrekking op de kosten van herstel van de vloerbalken. In de memorie van grieven (en de toelichting daarop) heeft appellant ook deze vordering uitsluitend bestreden met het verweer dat de vloerbalken niet gemeenschappelijk zijn. Appellant is op die plaats in het geheel niet ingegaan op de vraag of de hoogte van de geoffreerde kosten reëel is. Hetgeen appellant daarover bij gelegenheid van het pleidooi naar voren heeft gebracht, namelijk dat in de geaccepteerde offerte ook werkzaamheden zijn opgenomen die niet in (voldoende direct) verband staan met het herstel van de vloerbalken, is dus te beschouwen als een nieuwe grief, welke grief te laat is aangevoerd.

Het bij grief aangevoerde kan aan het bovenstaande niet toe of af doen. De grieven van appellant kunnen dus niet tot vernietiging van de bestreden beschikking leiden. De bestreden beschikking, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden bekrachtigd, met veroordeling van appellant in de kosten van het geding, hoofdelijk, inclusief de nakosten en met rente, zoals gevorderd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over het huishoudelijk reglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.