Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de nietigheid of de vernietigbaarheid van een besluit van de VvE. Welke beroepstermijn geldt? Welke inhoud heeft het besluit? Wordt daarbij de in de Splitsingsakte voorgeschreven bestemming gewijzigd, of slechts een afwijkend gebruik toegestaan?

Welke beroepstermijn geldt?

Besluiten van rechtspersonen die in strijd zijn met de wet of met de statuten van die rechtspersoon kunnen nietig worden verklaard (zie artikel 2:14 BW jo 5:124 lid 2 BW).

De akte tot splitsing, waarbij een VvE in het leven wordt geroepen, wordt voor de toepassing van dit wetsartikel gelijkgesteld aan de statuten van de rechtspersoon (zie artikel 5:129 lid 1 BW).

Wanneer een besluit (tevens) in strijd is met de in artikel 2:8 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid, kan het worden vernietigd (artikel 2:15 BW).

De wetsartikelen uit Boek 2 BW spreken over vorderingen, zodat zowel de procedure tot nietigverklaring van een besluit als die tot vernietiging daarvan begint met een dagvaarding. De rechtbank is zowel bevoegd om op de vorderingen tot nietigverklaring te beslissen, als op de vorderingen tot vernietiging. Uit artikel 358 lid 2 Rv blijkt dat hoger beroep kan worden ingesteld tegen een eindvonnis in een dergelijke procedure, waarbij een beroepstermijn van drie maanden geldt.

Voor de procedure tot vernietiging van besluiten van een VvE is daarentegen een afwijkende procedure voorgeschreven: artikel 5:130 lid 1 BW schrijft als rechtsingang, niet een dagvaarding, maar een verzoekschrift voor deze procedure volgt het spoor van de rekesten en daaruit blijkt voorts dat niet de rechtbank, maar de kantonrechter bevoegd is om op het verzoek tot vernietiging te beslissen.

Tegen desbetreffende eindbeschikkingen van de kantonrechter staat eveneens hoger beroep open, maar daarvoor geldt een beroepstermijn van slechts één maand (zie artikel 5:130 lid 3 BW).

De grieven hebben betrekking op de nietigverklaring. Volgens de appartementseigenaar heeft de kantonrechter ten onrechte het Besluit in strijd geacht met de Splitsingsakte. Het Besluit voorziet volgens de appartementseigenaar niet in wijziging van de bestemming van de units, maar staat een ander gebruik daarvan toe.

Partijen geven een verschillende inhoud aan het Besluit.

Nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VvE? Bestemming en gebruik.

De rechter oordeelt als volgt.

Voor zover De VVE meent dat daarmee aan de appartementseigenaar toestemming is verleend om parkeerplaatsen te verbouwen tot fietsenberging, geeft zij een verkeerde lezing van het Besluit.

Uit artikel 45 lid 8 Modelreglement (MR) blijkt dat de schriftelijke oproep voor een vergadering de onderwerpen moet bevatten die op de agenda staan.

Indien ter vergadering een conceptbesluit in stemming wordt gebracht, behoort van de inhoud daarvan dus te blijken uit de agenda. Over fietsbergingen en het opofferen van parkeerplaatsen staat niets in de agenda.

De in de notulen opgenomen mondelinge toelichting van de appartementseigenaar op de plannen, met de aankondiging dat er fietsenbergingen zullen komen, is niet voldoende om redelijkerwijs te mogen aannemen dat het vervolgens in stemming gebrachte besluit met dit punt werd uitgebreid.

Niet blijkt dat de vergadering rechtsgeldig met een dergelijke aanvulling heeft ingestemd. Het Besluit houdt dan ook (enkel) in dat de appartementseigenaar haar appartementsrechten 9 tot en met 32 als woning mag inrichten en verhuren. Dat in de vergaderstukken niet duidelijk is toegelicht op welke grondslag het (concept-) Besluit inzake de units 9 tot en met 32 berust, doet hieraan onvoldoende af.

Volgens de bestreden beschikking biedt artikel 25 lid 1 MR onvoldoende ruimte voor het Besluit, omdat het daarbij gaat om een bouwkundig en planologisch ingrijpende wijziging en omdat de situatie na de verbouwing zal afwijken van de situatie volgens de in eerste aanleg overgelegde tekening, welke tekening deel uitmaakt van de Splitsingsakte. (Deze tekening moet immers beschouwd worden als onderdeel van de in artikel 2:14 BW genoemde ‘statuten’.)

Het Besluit houdt daarom niet slechts de toestemming in voor een van de bestemming afwijkend gebruik, als bedoeld in artikel 25 (slot) MR, maar een wijziging van de bestemming.

De VVE heeft in hoger beroep niet gemotiveerd weersproken dat de units 9 tot en met 32, na inrichting daarvan als woningen, de buitengrenzen zullen hebben die staan aangegeven op de tekening die deel uitmaakt van de Splitsingsakte.

Dat er, binnen de op de tekening aangegeven grenzen van die afgescheiden ruimtes, wanden zullen worden geplaatst, sanitair zal worden geïnstalleerd en andere voorzieningen zullen worden getroffen om deze geschikt te maken voor bewoning, komt niet in strijd met de tekening, waarop immers geen voorschriften staan met betrekking tot de interne indeling van de units die door deze (her)inrichting zullen worden genegeerd.

Of de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden, of een verrassingsbeslissing heeft gegeven door te oordelen dat de units 9 tot en met 32 na de realisering van de woningen niet zullen voldoen aan de tekening, kan in het midden blijven: er is niet gebleken dat de in het Besluit voorziene situatie in strijd is met de tekening.

De bestreden beschikking berust bovendien op het oordeel dat er geen grondslag bestaat voor het Besluit: met name het door de appartementseigenaar ingeroepen artikel 25 lid 1 MR maakt volgens de bestreden beschikking de vergadering van eigenaars niet bevoegd om het Besluit bij meerderheid te nemen.

Omdat dit artikel deel uitmaakt van de Splitsingsakte, komt het bij de in dit kader te geven uitleg daarvan aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de appartementseigenaar met dat artikel.

De appartementseigenaar was degene die in 2008 tot de splitsing is overgegaan.

Bij de uitleg moet de strekking van artikel 25 lid 1 MR naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de inhoud van de Splitsingsakte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De rechter mag daarbij uitsluitend letten op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken, of aan de hand van die stukken. Indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, zal het hof naar objectieve maatstaven de meest aannemelijke uitleg aan die stukken geven (Hoge Raad, 1 november 2013, HR:2013:1078).

De rechter zal gelet op het vorenstaande de door de VVE overgelegde verkoopbrochure buiten beschouwing laten: gesteld noch gebleken is dat in de splitsingsstukken naar die brochure is verwezen.

De appartementseigenaar heeft aangevoerd dat haar units na de aanpassingen daarvan om deze geschikt te maken voor gebruik als huurwoning, ook nog gebruikt kunnen worden als kantoor en dat zij daarom nog steeds zullen voldoen aan de in de splitsingsstukken voorgeschreven kantoorbestemming.

Dat bij gelegenheid van de splitsing een dergelijke vrijblijvendheid voorlag, kan naar het oordeel van de rechter niet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de inhoud van de splitsingsstukken.

Integendeel, zowel een woning als een kantoor kan in een afgescheiden ruimte van een gebouw worden gerealiseerd, maar door te specificeren dat units de bestelling kantoor hadden, wordt een andere inrichting voorgeschreven dan met een huurwoning: naar objectieve maatstaven wordt daarmee een inrichting van de desbetreffende ruimte als woning uitgesloten, ook al blijft het (feitelijk) mogelijk om in een woning kantoor te houden, en wellicht ook andersom.

Van een bevoegdheid van de vergadering van eigenaars om, zoals zij door het Besluit heeft gedaan, bij meerderheid van stemmen ontheffing te verlenen van de in de Splitsingsakte/artikel 25 lid 1 MR voorgeschreven bestemmingen van de verschillende ruimtes is niet gebleken.

Alleen al omdat er eigenaars waren die tegen het besluitvoorstel hebben gestemd, is het Besluit dus niet geldig tot stand gekomen. Blijkens de wijziging van artikel 60 lid 2 MR op blad 21, onder 30, van de Splitsingsakte, kon het Besluit immers uitsluitend unaniem worden genomen.

Hier komt nog bij dat het Besluit geen tijdsbepaling kent. De strekking van het Besluit is dan ook dat de units van de appartementseigenaar voor onbepaalde duur als woning mogen worden verhuurd. Dit onderstreept dat het niet slechts gaat om een wijziging van een van de bestemming afwijkend gebruik, zoals (naar de meer bedoelde maatstaven) met artikel 25 lid 1 (slot) MR zal zijn bedoeld.

Voor de door de appartementseigenaar voor het eerst in hoger beroep verzochte conversie van het Besluit is onvoldoende basis. Welk ander besluit de vergadering rechtsgeldig, dus anoniem had genomen in plaats van het Besluit, indien de vergadering van het gebrek aan het Besluit op de hoogte zou zijn geweest, heeft de appartementseigenaar niet nader toegelicht. Bij gebreke van deze toelichting kan bovendien niet worden ingezien dat het redelijk zou zijn om dat andere besluit in de plaats van het Besluit te stellen. Het voor het eerst in hoger beroep gedane verzoek tot conversie van het Besluit wordt daarom afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de nietigheid of de vernietigbaarheid van een besluit van de VVE en de termijnen daarvoor, over de splitsingsakte of over het splitsingsreglement en de uitleg daarvan, of over de bestemming van het gebruik van een appartementsrecht, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.