Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 27 februari 2018 uitspraak gedaan over een geschil tussen de twee appartementseigenaren in een VvE die uit twee leden bestaat. Het geschil betrof het realiseren van een feitelijke splitsing overeenkomstig de splitsingsakte.

De veroordeling tot het realiseren van een feitelijke splitsing

De rechtbank heeft de appartementseigenaar veroordeeld tot het realiseren van een feitelijke splitsing van het pand, die voldoet aan de akte van splitsing en de daartoe van overheidswege te stellen eisen, zulks op straffe van een dwangsom.

De appartementseigenaar heeft niet het oordeel van de rechtbank bestreden dat de appartementseigenaren jegens elkaar gehouden zijn om mee te werken aan een feitelijke splitsing van het pand die voldoet aan de akte van splitsing en aan de van rechtswege te stellen eisen, en dat een appartementseigenaar die daar niet aan meewerkt, in beginsel onrechtmatig handelt tegenover de andere appartementseigenaar. Die oordelen strekken in dit hoger beroep dus tot uitgangspunt.

De appartementseigenaar heeft wel aangevoerd dat hij nu ten onrechte is veroordeeld tot het verrichten van een handeling die alleen de VvE en niet de appartementseigenaar in persoon kan verrichten.

De rechter verwerpt dat verweer. De rechter neemt daarbij in aanmerking dat de appartementseigenaar niet heeft betwist dat de andere appartementseigenaar haar privégedeelte zo heeft laten verbouwen dat dit een afgesloten eenheid vormt, dat bereikbaar is vanuit de gemeenschappelijke hal op de begane grond.

De appartementseigenaar heeft evenmin betwist dat zijn privégedeelte op de eerste en tweede verdieping nog steeds in open verbinding staat met het algemene gedeelte op de begane grond. Bij deze stand van zaken is het aan de appartementseigenaar om ook zijn privégedeelte overeenkomstig de akte van splitsing af te scheiden van het algemene gedeelte in de hal op de begane grond, door het plaatsen van een wand met een deur die toegang geeft tot de trap naar zijn etages op de eerste en tweede verdieping.

De appartementseigenaar heeft de grief voorts gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat hij de totstandkoming van afspraken met betrekking tot een feitelijke splitsing van het pand diverse keren heeft gefrustreerd. In de toelichting heeft de appartementseigenaar aangevoerd, kort samengevat, dat hij vanaf 2002 herhaaldelijk heeft geprobeerd om met de andere appartementseigenaar afspraken te maken over de wijze waarop de splitsing moest worden gerealiseerd, en dat het juist de andere appartementseigenaar is geweest die de realisatie van de splitsing heeft tegengehouden.

Feitelijke splitsing overeenkomstig de splitsingsakte. Nakoming en dwangsom.

De rechter oordeelt als volgt.

De rechter stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop dat de kantonrechter onder meer het volgende heeft overwogen:

‘Partijen zijn het erover eens, dat zij sinds de formele splitsing voortdurend aanhoudende meningsverschillen hebben gehad omtrent de feitelijke realisatie van de splitsing en het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Ook nu maken zij elkaar over en weer verwijten. De kantonrechter geeft partijen in overweging in gezamenlijk overleg een voorziening te treffen voor het voorkomen van patstellingen in de toekomst, bijvoorbeeld door zich bij niet oplosbare meningsverschillen neer te leggen bij het standpunt van een in gezamenlijk overleg aan te wijzen onafhankelijke derde.’

Daarna hebben de partijen en hun advocaten in de loop van 2010 en 2011 een aantal besprekingen gevoerd. Naar het oordeel van de rechter rijst uit deze verslagen geenszins het beeld dat de andere appartementseigenaar de realisatie van de splitsing heeft tegengehouden of heeft bemoeilijkt door onredelijke eisen te stellen.

De rechter deelt het oordeel van de rechtbank dat uit deze verslagen naar voren komt dat het in hoofdzaak aan de appartementseigenaar is te wijten dat de splitsing niet is gerealiseerd. De rechter noemt in dit kader, puur ter illustratie, dat de appartementseigenaar tijdens de besprekingen diverse kwesties aan de orde heeft gesteld die niet van belang waren met betrekking tot de situatie in het pand en dat de appartementseigenaar zonder opgave van redenen geweigerd heeft een depot te storten zodat de noodzakelijke werkzaamheden konden worden uitgevoerd.

Dit beeld wordt bevestigd door de gang van zaken na 2011. Zo heeft de advocaat van de andere appartementseigenaar de appartementseigenaar er bij brief van 13 januari 2012 wederom op gewezen dat de zaak in een impasse verkeert, omdat de appartementseigenaar niets aan de VvE betaalt, ook niet met betrekking tot de algemene delen van het pand, en dat de appartementseigenaar evenmin enige stap zet om een feitelijke splitsing tussen de beide appartementen te realiseren.

Ook het feit dat de andere appartementseigenaar meermalen de voet van artikel 5:12 1 BW bij de kantonrechter machtigingen heeft gevraagd en gekregen om hoogst noodzakelijke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het pand te laten uitvoeren, is wat dit betreft illustratief.

Van enige daadwerkelijke bereidheid van de appartementseigenaar om op constructieve wijze mee te werken aan de realisatie van de feitelijke splitsing, is in de in dit geding relevante periode niet gebleken.

De rechter neemt hierbij ook in aanmerking de feitelijke situatie die de voorzieningenrechter, die het vonnis in kort geding van 24 maart 2016 heeft gewezen, in maart 2016 in het pand heeft aangetroffen en die het hof hiervoor heeft weergegeven. Die situatie bevestigt geheel het ook uit de gedingstukken rijzende beeld dat de appartementseigenaar volstrekt onvoldoende doet om tot een oplossing van de problemen in het pand en in de VvE te raken.

Hetgeen de appartementseigenaar als toelichting heeft aangevoerd, brengt de rechter niet tot een ander oordeel. Voor zover de appartementseigenaar heeft willen betogen dat de andere appartementseigenaar de realisatie van de splitsing onredelijke heeft bemoeilijkt door onredelijke eisen te stellen aan de uitvoering van de splitsing, heeft de appartementseigenaar die stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd.

Om bovenstaande redenen verwerpt de rechter de grief. De rechter zal het vonnis van 28 oktober 2015 daarom bekrachtigen, voor zover het de veroordeling van de appartementseigenaar tot het realiseren van de splitsing betreft.

De rechtbank heeft aan de veroordeling van de appartementseigenaar tot het realiseren van een feitelijke splitsing van het pand die voldoet aan de akte van splitsing en de daartoe van overheidswege te stellen eisen, een dwangsom verbonden van € 5.000,– voor elke maand waarin de appartementseigenaar vanaf 6 maanden na betekening van dit vonnis in gebreke blijft met de nakoming van die veroordeling, met dien verstande dat de appartementseigenaar niet meer aan dwangsommen zal verbeuren dan maximaal € 75.000,–. De appartementseigenaar heeft tegen de hoogte van deze dwangsom geen grief gericht. De rechter acht de hoogte van de door de rechtbank bepaalde dwangsom en de hoogte van het bedrag waarboven volgens het vonnis geen verdere dwangsommen worden verbeurd echter passend.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het splitsingsreglement, over handhaving van het splitsingsreglement door de VVE of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.