Toestemming van de VVE voor Bed and Breakfast (B&B) vereist?

Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 8 augustus 2017 uitspraak gedaan over de vraag of toestemming van de VVE voor Bed and Breakfast (B&B) was vereist.

In dit geding verzoekt de advocaat van geïntimeerde dat het besluit van de VvE om niet op te treden tegen B&B-verhuur primair nietig wordt verklaard wegens strijd met de splitsingsakte en het Modelreglement, meer in het bijzonder de bestemming van de appartementen als woonruimte met berging, en subsidiair wordt vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast verzoekt hij een machtiging op grond van artikel 5:126 BW om, voor het geval de VvE weigert handhavend op te treden, namens de VvE rechtsmaatregelen te nemen met het doel dat de exploitatie van de B&B wordt gestaakt.

De advocaat van de VvE heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat de VvE geen concreet besluit heeft genomen over het gebruik van de appartementen als B&B, zodat geïntimeerde niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn verzoek tot nietigverklaring of vernietiging. Subsidiair heeft zij aangevoerd dat geïntimeerde niet-ontvankelijk moet worden verklaard in dat verzoek, omdat er hoogstens een negatief besluit is genomen en vernietiging of nietigverklaring daarvan nog geen regulering met zich brengt, zodat geïntimeerde daarbij geen belang heeft. Meer subsidiair heeft zij betoogd dat gebruik als B&B in overeenstemming is met de woonbestemming en niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, terwijl de VvE daarvoor al vóór de aankoop door A en B toestemming heeft gegeven, zoals blijkt uit de notulen van de vergadering van eigenaars van 26 juli 2015. Met betrekking tot de verzochte machtiging heeft de VvE aangevoerd dat het verzoek niet ziet op een handeling waarvoor toestemming van de VvE is vereist en dat A en B bereid zijn tot het maken van afspraken over de B&B.

In de bestreden beslissing heeft de kantonrechter geoordeeld dat de proces-economie ermee is gediend dat op het verzoek tot vernietiging (dat bij verzoekschrift moet worden gedaan in een procedure bij de kantonrechter) en het verzoek tot nietigverklaring (dat bij dagvaarding bij de afdeling civiel van de rechtbank moet worden aangebracht) in een en dezelfde procedure door de kantonrechter wordt beslist. Nu geen der partijen hiertegen bezwaar maakt en het hof deze aanpak dienstig voorkomt wordt hij in hoger beroep voorgezet.

Voorts heeft zij geoordeeld dat geïntimeerde kan worden ontvangen in zijn beide verzoeken. Zij heeft het besluit van de VvE om geen grenzen te stellen aan de exploitatie van de B&B van A en B vernietigd wegens strijd met het eerste lid van artikel 9 van het Modelreglement en de redelijkheid en billijkheid. Voor het geval de VvE niet binnen vier maanden een besluit zou nemen ter regulering van het gebruik van appartementen als B&B heeft de kantonrechter geïntimeerde op grond van artikel 5:126 BW gemachtigd om namens en op kosten van de VvE (gedeeltelijke) staking van de exploitatie te vorderen.

De tweede grief van de VvE is gericht tegen de het oordeel van de kantonrechter dat geïntimeerde ontvankelijk is in zijn verzoek tot vernietiging/nietigverklaring van het besluit van de vergadering van eigenaars.

Geldig besluit VVE tot stand gekomen?

Blijkens de van de vergadering van eigenaars van 12 juli 2016 gemaakte notulen is tijdens die vergadering niet gestemd over het voorstel van geïntimeerde tot regulering van het gebruik van appartementen als B&B. Uitdrukkelijk is afgesproken dat buiten de vergadering, per e-mail, op het voorstel van geïntimeerde zou worden gereageerd. Artikel 36 van het Modelreglement maakt weliswaar schriftelijke besluitvorming buiten de vergadering mogelijk, maar uitsluitend in het geval van eenparigheid van stemmen. Nu duidelijk is dat de andere VvE-leden niet wilden instemmen met het voorstel van geïntimeerde is over deze kwestie geen geldig besluit genomen waarvan de vernietiging of nietigverklaring kan worden gevraagd. Dit betekent dat de tweede grief slaagt en dat het verzoek van geïntimeerde tot vernietiging/nietigverklaring moet worden afgewezen.

Het hof merkt verder op dat evenmin juist is dat, zoals A en B in hun e-mail van 17 juli 2016 hebben gesuggereerd, de VvE-vergadering nu ook formeel heeft ingestemd met de B&B zoals die nu wordt gevoerd. Ook een dergelijk besluit is immers niet op 12 of 17 juli 2016 op de in artikel 36 van het Modelreglement voorgeschreven wijze tot stand gekomen. Overigens blijkt uit hetgeen in de notulen van de vergadering van eigenaars van 26 juli 2015 is neergelegd ook niet dat die goedkeuring al op een eerder moment was verleend, zoals de VvE in dit geding stelt. In die notulen wordt immers gesproken over het vastleggen van afspraken die een dergelijk verhuur mogelijk maken. Nu die afspraken nog niet zijn gemaakt, kan niet worden gezegd dat de vergadering van eigenaars heeft besloten de B&B in de appartementen van A en B (al of niet) toe te staan.

Gebruik B&B in strijd met de splitsingsakte?

Het slagen van de tweede grief heeft tot gevolg dat op de vraag of het gestelde besluit in strijd is met de splitsingsakte, het splitsingsreglement of de redelijkheid en billijkheid, niet meer behoeft te worden ingegaan. Met het oog op de door geïntimeerde gevraagde machtiging zal het hof echter wel beoordelen of het gebruik dat C en D volgens de VvE maken van de appartementen op de eerste en tweede etage, dus overeenkomstig de gemeentelijke regels per appartement maximaal 40% van het woonoppervlak en maximaal vier gasten, in overeenstemming is met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Op grond van de inhoud van de stukken en het verhandelde ter zitting heeft het hof de overtuiging gekregen dat de B&B thans op de door de VvE gestelde wijze wordt gevoerd. Op de vraag of dat altijd het geval is geweest en de sterke aanwijzingen die er bestaan voor het tegendeel, behoeft dan niet meer te worden ingegaan.

De kantonrechter heeft het volgende overwogen. Op gebruik van het appartement als B&B is het bepaalde in artikel 20 van het Modelreglement niet van toepassing, nu het hier gaat om kortdurende verhuur. Een redelijke uitleg van artikel 9 van het Modelreglement brengt mee dat het derde lid daarvan (wijziging van de bestemming van een privégedeelte door wijziging van de akte van splitsing en dus bij unanimiteit, of sinds 2005: gekwalificeerde meerderheid) van toepassing is als niet meer kan worden gesproken van gebruik als woonruimte, maar in het appartement bestendig wezenlijk andere activiteiten worden uitgeoefend, zoals kortstondige verhuur, zonder substantiële woonactiviteiten. Indien naast die andere activiteiten nog overwegend woonactiviteiten plaatsvinden, hetzij tussentijds, hetzij gedeeltelijk, doet zich eerder de situatie voor als bedoeld in het tweede lid (toestemming van de vergadering van eigenaars vereist). Bij het geven van toestemming daarvoor dient ook het eerste lid in acht te worden genomen, te weten het voorkomen van onredelijke hinder voor andere eigenaars/gebruikers.

Het hof acht deze overwegingen juist en maakt die tot de zijne. Voor zover de VvE met haar zesde grief beoogt een andere visie ingang te doen vinden is zij daarin niet geslaagd. Evenzeer deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat het concrete gebruik dat A en B laten maken van de eerste en tweede etage, namelijk verhuur van ongeveer 40% van het woonoppervlak van die etages gemiddeld 15 tot 20 keer per maand voor een prijs van € 200,= per nacht, zozeer afwijkt van normaal gebruik als woonruimte dat daarvoor de toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist. Dat de gemeente over de woonbestemming in bestuursrechtelijke zin anders oordeelt is in dit verband niet relevant.

Hiervoor is al vastgesteld dat voor het huidige gebruik van de appartementen van A en B als B&B door de vergadering van eigenaars nooit rechtsgeldig toestemming is verleend. Dit betekent dat dat gebruik in strijd is met artikel 9 van het Modelreglement, zodat de VvE daartegen zou kunnen optreden. Het hof acht het echter, daargelaten of artikel 5:126 BW daarvoor een toereikende grondslag biedt, niet opportuun geïntimeerde de hem gevraagde machtiging te verlenen, omdat die machtiging een veel te ver strekkende maatregel is, die de verhoudingen binnen de VvE ernstig onder druk zou zetten. In zoverre slaagt dus de tiende grief.

Gebruik van B&B redelijk en billijk?

De leden van de VvE zullen thans op basis van hetgeen in deze beschikking is overwogen met elkaar moeten overleggen om te bepalen onder welke voorwaarden de vergadering van eigenaars met gebruik van de appartementen als B&B kan instemmen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat een onbeperkte toestemming om, zij het binnen de grenzen die voortvloeien uit de gemeentelijke regels, betalende gasten in de appartementen te ontvangen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, vanwege de aantasting van het woonklimaat die daarvan het gevolg kan zijn en het onevenredige gebruik dat aldus wordt gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De stelling van de VvE dat de prijzen in de onderhavige B&B zo hoog zijn dat daarop alleen nette gasten afkomen, die niet voor overlast zorgen, overtuigt het hof niet en is ook slechts ten dele relevant, evenals de stelling dat door C en D, jong als zij zijn, toezicht op die gasten wordt uitgeoefend. Voor zover al juist zou zijn dat, zoals de VvE stelt, de zonen van geïntimeerde, met hun gasten, regelmatig overlast veroorzaken, kan dat niet als rechtvaardiging gelden voor het onbeperkt toelaten van activiteiten die afwijken van de woonbestemming.

Het hof merkt ten slotte ten overvloede nog op dat de omstandigheid dat de gevraagde machtiging niet wordt verleend geïntimeerde niet verhindert om op eigen naam, zo nodig in rechte, op te treden tegen overtredingen van het Modelreglement.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, over de splitsingsakte of het modelreglement of over vervangende machtiging door de rechter, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.