Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 20 augustus 2019 uitspraak gedaan over het onderscheid tussen gemeenschappelijke gedeelten en privé gedeelten in het appartementsrecht, over de uitleg van de splitsingsakte en de vraag of het besluit van de VVE nietig was.

De advocaat van de appartementseigenaar heeft aangevoerd dat het besluit van de VvE ter zake vernieuwing van de tot de privégedeelten behorende walbeschoeiing nietig is omdat de VvE slechts belast is met het beheer van de gemeenschappelijk beschoeiingen en dat de rechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de VvE gerechtigd waren te beslissen over renovatie van de gehele walbeschoeiing.

VVE. Onderscheid tussen gemeenschappelijke gedeelten en privé gedeelten. Uitleg van de akte van splitsing. Is het besluit van de VvE nietig?

De rechter oordeelt als volgt.

De rechter onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat de aan de privégedeelten grenzende walbeschoeiing deel uitmaakt van die privégedeelten en daarom niet als gemeenschappelijk kan worden beschouwd.

Daartoe overweegt de rechter het volgende.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (Hoge Raad, 28 januari 2011, HR:2011:BO5223).

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (Hoge Raad, 22 oktober 2010, HR:2010:BM8933).

De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privé-gedeelten respectievelijk de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (Hoge Raad, 1 november 2013, HR:2013:1078).

Artikel 9 van het splitsingsreglement bepaalt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten onder meer worden gerekend: de gemeenschappelijke waterpartij met de daarbij behorende beschoeiingen.

Weliswaar staat in artikel 9 ‘onder meer’ maar waar wordt gesproken over de walbeschoeiingen wordt dat nadrukkelijk beperkt tot de bij de gemeenschappelijke waterpartij behorende beschoeiingen.

Tegelijkertijd bepaalt artikel 15 van het splitsingsreglement dat de eigenaar of gebruiker verplicht is zijn privégedeelte te onderhouden en dat tot dat onderhoud behoort het onderhoud van tuin met water en beschoeiing.

In artikel 20 van het splitsingsreglement is expliciet bepaald dat van een privégedeelte deel uitmaken: tuin met beschoeiing en aanlegplaats en dat de eigenaar of gebruiker deze niet alleen dient te onderhouden maar eveneens als zodanig in stand dient te houden.

De VvE c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat vervanging van de tot de privégedeelten behorende walbeschoeiingen behoort tot het beheer en dat zij (de VvE op grond van de artikelen 28 en 35 van het splitsingsreglement en de Vereniging op grond van artikel 3 van de statuten) gerechtigd zijn daarover een beslissing te nemen.

De rechter in eerste aanleg is hen daarin gevolgd.

De rechter verwerpt dat standpunt. Genoemde artikelen zien alleen op het beheer van gemeenschappelijke zaken en zoals hiervoor is overwogen vallen de aan de privégedeelten grenzende walbeschoeiingen daar niet onder.

Het besluit van de VvE tot vervanging van de walbeschoeiing is nietig wegens strijd met de statuten en het splitsingsreglement, omdat het besluit ook de vervanging van de privégedeelten van de walbeschoeiing betreft.

De statuten en het reglement geven de VvE immers slechts bevoegdheid ten aanzien van het beheer van gemeenschappelijke gedeelten.

Dat zodanig beheer niet mogelijk is zonder de privégedeelten bij de vervanging te betrekken, is niet naar behoren onderbouwd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.