Besluit VvE nietig of vernietigbaar?

Van onze advocaat VvE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 30 mei 2017 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VvE over het aanbrengen van een overkapping op het dakterras nietig dan wel vernietigbaar was.

De advocaat van appellant heeft in eerste aanleg verzocht het besluit van de VVE om de eigenaars van de twee appartementen toestemming te verlenen voor een aanbouw op hun dakterrassen nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Appellant heeft als grondslag voor de nietigheid van het besluit aangevoerd dat de aanbouwen leiden tot een wijziging van het gebruiksvloeroppervlak als bedoeld in artikel 2 lid 1 van de splitsingsakte, zodat de breukdelen in de akte hadden moeten worden gewijzigd.

Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop dat een besluit van de algemene leden vergadering van een vereniging van eigenaars nietig is, wanneer het strijdig is met de wet, statuten of akte van splitsing, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW in verbinding met artikel 5:129 BW).

Een besluit van de algemene leden vergadering van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar wanneer het strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW).

Een rechtspersoon en degene die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd (artikel 2:8 BW). Of een besluit wat betreft de totstandkoming daarvan strijdig is met de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechter integraal getoetst.

Wat betreft de inhoud van het besluit is de toetsingsmaatstaf of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Vernietiging kan worden verzocht door een ieder die een redelijk belang heeft bij naleving van de verplichting die niet is nagekomen.

Verder geldt als uitgangspunt dat het bij de uitleg van de splitsingsakte en bijbehorende splitsingstekening aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de betrokken partijen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening bezien in het licht van de gehele inhoud van deze, in de openbare registers ingeschreven, stukken en, voor zover in deze stukken wordt verwezen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject – mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken (HR 14 februari 2014, NJ 2014, 119).

De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het besluit nietig dan wel vernietigbaar is, rusten op appellant.

Het hof leest in het betoog van appellant niet de stelling dat de aanbouwen een wijziging van de goederenrechtelijke toestand van de twee appartementen of de gemeenschappelijke ruimten, tot gevolg hebben. Integendeel, volgens appellant verandert enkel de wijze waarop de doorgang naar het dakterras (de dakopbouw) en het dakterras zelf worden gebruikt (er wordt volgens hem een extra gebruiks- of verblijfsruimte gecreëerd), maar niet de omvang van de appartementen. Nu de aanbouwen geen wijziging brengen in de goederenrechtelijke toestand van de appartementen, behoeft naar het oordeel van het hof de splitsingsakte niet te worden gewijzigd (HR 7 april 2000, HR:2000:AA5405).

Heeft u vragen over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VvE of over de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VvE op 020-3980150.