Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Den Haag heeft 1 augustus 2017 uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van de VVE voor vochtschade in het appartement. Is de VVE nalatig geweest bij het verhelpen van de oorzaak van de vochtschade?
Het gaat in deze zaak om het volgende. Geïntimeerde is sinds 19 september 2002 eigenaar van een appartementsrecht. Hij is als zodanig lid van de VvE. Geïntimeerde heeft in ieder geval sinds 2009 last van lekkages aan de voorgevel van zijn woning. Het gaat daarbij met name over vochtvorming rondom de kozijnen van de ramen en de muren van de voorgevel. Aan deze kant van de woning liggen de slaapkamers. Geïntimeerde heeft dit gemeld bij het bestuur van de VvE. Naar aanleiding hiervan heeft een bedrijf in opdracht van de VvE herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan het voegwerk van de voorgevel. Deze reparatie heeft niet het gewenste effect gehad. De VvE heeft in 2013 werkzaamheden (noodmaatregelen) laten uitvoeren. In 2014 hebben werkzaamheden, thans van gemeentewege, plaatsgevonden aan het pand. Hierbij zijn constructieve verbeteringen uitgevoerd, onder andere aan de voorgevel van de woning.
Een door Woonkeurgroep BV, in de persoon van bouwkundige L.W. van Drielen, in opdracht van geïntimeerde opgesteld bouwkundig rapport van 2 juli 2015 (na inspectie van de woning op dezelfde datum) houdt onder meer het volgende in: Tijdens werkzaamheden aan de gevel in opdracht van de gemeente Rotterdam, waarbij de geveldrager van het kozijn werd vervangen en delen metselwerk boven het kozijn. Bleek dat er een grote hoeveelheid vocht tussen het kunststof kozijn en het oude houten stelkozijn aanwezig was, die niet alleen het stelkozijn had verzwakt (het stelkozijn bleek deels weggerot), maar ook veroorzaker was van het vocht in de muur aan de binnenzijde van de woning met de vochtproblemen in de woning. Wat blijkt was dat de afwerking rondom het kozijn niet goed was en er vocht tussen het kunststof kozijn en de gevel kwam. Door dit vocht is het stelkozijn deels weggerot en dit vocht heeft vochtschade aan de binnenwanden veroorzaakt. Na herstel van de geveldrager en metselwerk en het terugplaatsen van het kozijn bleek de lekkage verholpen.
Bij inleidende dagvaarding van 3 februari 2016 heeft geïntimeerde gevorderd om de VvE te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 16.013,65 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente over € 12.500,-.
De advocaat van geïntimeerde heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven, dat sinds 2008 lekkages aan de voorgevel van de woning zijn ontstaan, met vochtschade tot gevolg. Ondanks melding bij het bestuur van de VvE (in 2008) en melding in de VvE-vergadering, is hier pas in 2009 iets aan gedaan maar deze herstelwerkzaamheden hadden onvoldoende effect. Geïntimeerde heeft daarom opnieuw (in en buiten) de VvE-vergaderingen aangegeven dat er lekkages waren aan de voorgevel van zijn woning en vochtvorming in de muur, ten bewijze waarvan hij getuigenverklaringen heeft overgelegd. Deze, telkens in september 2014 getekende getuigenverklaringen houden het volgende in: “Ondergetekende verklaart uit eigen waarneming, dat geïntimeerde al geruime tijd (enkele jaren) klaagt over de woontoestand en lekkages aan de voorgevel bij de Algemene vergaderingen van de VvE. De VvE had daarom actie moeten ondernemen, maar heeft dat niet, althans te laat, gedaan. Uiteindelijk heeft de Gemeente in 2014 werkzaamheden uitgevoerd, nadat eerder in 2013 noodreparaties zijn uitgevoerd.
De oorzaak van de lekkages bleek te zijn dat de geveldrager niet goed was geplaatst. Door het ontbreken van een latei boven het kozijn, was de gevel boven het raam ingezakt. Hierdoor zijn openingen ontstaan waardoor vocht naar binnen kon komen. Door het vocht was onder andere de ophanging van de kozijnen in de muur volledig weggerot. Daarnaast was de hele muur doordrongen met vocht, hetgeen uiteindelijk de waterschade bij geïntimeerde binnenshuis heeft veroorzaakt.
De vochtproblemen werden dus veroorzaakt door de gevel waarvoor de VvE verantwoordelijk is; niet door de kozijnen waarvoor geïntimeerde verantwoordelijk is. De gevolgschade is het direct gevolg van het nalaten van actie, ondanks dat geïntimeerde het probleem meerdere keren bij de VvE heeft aangekaart. De VvE was tot deze actie verplicht, aldus de advocaat van geïntimeerde.
De VvE voert, kort en zakelijk weergegeven in hoger beroep het volgende aan. De vochtproblemen komen door de constructie van de kozijnen, zodat de schade voor rekening van geïntimeerde komt. De vochtproblemen zijn voor het eerst in 2009 gemeld waarna in april 2009 een hersteloperatie is uitgevoerd. Van een behoorlijke melding van vochtproblemen daarna blijkt niet. De door geïntimeerde overgelegde verklaringen van bewoners maken dit niet anders, nu hieruit niet blijkt dat en wanneer geïntimeerde deze klachten aan de VvE heeft kenbaar gemaakt. Daarna zijn in 2013 en 2014 werkzaamheden uitgevoerd, deze laatste op last van de Gemeente. Evenmin is er grond voor schadeplichtigheid ná 2014 omdat geïntimeerde over die periode de VvE geen verwijten maakt. Er is kortom geen grondslag voor aansprakelijkheid van de VvE. Het causaal verband ontbreekt. De omvang van de schade, de gevorderde wettelijke rente en de grondslag voor de buitengerechtelijke incassokosten worden betwist.
Aansprakelijkheid van de VVE. Is de VVE nalatig geweest?
Het eerste verweer wordt door het hof verworpen. In het niet bestreden rapport is vermeld dat na het constructieve herstel van de geveldrager van het kozijn en het metselwerk in 2014 de lekkage verholpen bleek. Dit wijst erop dat de oorzaak van de lekkage gezocht moet worden in een gebrekkige gevel. Evenzo het rapport waarin wordt vermeld dat er sprake is geweest van een constructieve verbetering door het aanbrengen van lateien in de voorgevel en aanhelen van het metselwerk. Het rapport spreekt in dit verband over renovatie van de gevels. Dit alles sluit aan bij de evenmin deugdelijk betwiste stellingen van geïntimeerde dat de oorzaak van de lekkages bleek te zijn dat de geveldrager niet goed was geplaatst en dat door het ontbreken van een latei boven het kozijn de gevel boven het raam was ingezakt waardoor openingen zijn ontstaan waardoor vocht naar binnen kon komen.
De vervolgens ontstane problemen aan de kozijnen en de vochtdoorslag zijn kennelijk hieruit voortgevloeid en vormen dus niet de oorzaak van de problemen. De VvE heeft hier onvoldoende tegenover gesteld.
Omtrent het tweede verweer wordt als volgt geoordeeld. Er is geen aanwijzing dat eerder dan in 2009 bij de VvE behoorlijk melding is gemaakt van vochtproblemen. Er is toen actie ondernomen door de inschakeling van het klusbedrijf. Deze heeft vervolgens reparaties verricht. In zoverre valt de VvE geen nalatigheid te verwijten.
Wat betreft de periode daarna heeft geïntimeerde, met schriftelijke verklaringen onderbouwd, aangevoerd dat hij herhaaldelijk hierover heeft geklaagd in en buiten de vergadering van de VvE, waarmee hij klaarblijkelijk bedoelt dat de VvE aldus met de door hem bedoelde problemen bekend was. De VvE heeft dit in hoger beroep bestreden, een en ander zoals hiervóór is weergegeven. Deze bestrijding oordeelt het hof als onvoldoende gemotiveerd. De door geïntimeerde overgelegde verklaringen zijn consistent, spreken over jarenlange klachten en betreffen blijkens hun datering de periode vóór september 2014 en gaan dus over de jaren vóór 2014. Nu voorts is gesteld dat ook in de vergaderingen van de VvE is geklaagd, had de VvE haar standpunt dat dit niet zo is, eenvoudig kunnen onderbouwen door de notulen van eerdere vergaderingen over te leggen (notulen die geïntimeerde naar zijn zeggen niet heeft).
Het vorenstaande brengt het hof tot de conclusie dat voldoende vast is komen te staan dat geïntimeerde is blijven klagen, dus ook in de periode 2009-2013. In zoverre wordt dit verweer in deze tweede grief verworpen. Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de VvE in die periode wel degelijk op de hoogte was van de voortduring van de klachten over vochtproblemen bij geïntimeerde. Over die periode kan de VvE dan ook wel degelijk nalatigheid worden verweten. De VvE heeft althans niet deugdelijk onderbouwd waarom hierover anders zou moeten worden geoordeeld.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over het appartementsrecht, over de VVE, over herstelwerkzaamheden in het appartement of over de aansprakelijkheid van de VVE voor schade, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.