Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 7 juli 2017 uitspraak gedaan over de vraag of het dakterras van een appartementseigenaar onrechtmatig was vanwege de aantasting van de privacy.

De advocaat van eiser stelt dat het bouwen van het dakterras door gedaagden in strijd zal zijn met artikel 5:50 BW nu dit dakterras gerealiseerd zal worden binnen twee meter van de erfgrens en dit uitzicht zal geven op zijn erf.

Daarnaast zal dit dakterras volgens hem onrechtmatig hinder veroorzaken omdat dit zonlicht uit zijn tuin zal wegnemen en zijn uitzicht zal belemmeren.

Volgens de advocaat van gedaagden is de realisatie van het dakterras niet in strijd met artikel 5:50 BW. Gedaagden stellen dat door het plaatsen van een 2.10 m hoog ondoorzichtig scherm op het dakterras aan de kant van de erfgrens geen uitzicht op de tuin van eiser mogelijk is waardoor het dakterras is toegestaan. Gedaagden bestrijden dat het dakterras onrechtmatig hinder zal veroorzaken.

Het uitzicht van naburige erven

Artikel 5:50 lid 1 BW bepaalt dat het zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf niet is toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op het naburige erf uitzicht geven. De bepaling strekt ertoe de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. Indien het uitzicht vanaf een werk niet verder reikt dan tot een zich op of nabij het werk bevindende muur van twee meter hoog, dan is geen sprake meer van een ontoelaatbaar uitzicht op het naburige erf vanaf het balkon of soortgelijk werk (Hoge Raad, 9 december 2016, HR:2016:2824).

Tussen partijen is niet in geschil dat het door gedaagden te realiseren dakterras valt aan te merken als een balkon of soortgelijk werk als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW (Hoge Raas, 13 juni 2003, NJ 2003, 507) en evenmin dat het dakterras zich aan de kant van eiser binnen twee meter van de erfgrens bevindt. Bij gebreke van toestemming, is het dakterras dus verboden voor zover het uitzicht geeft op het erf van eiser.

Anders dan eiser betoogt, dient, zo volgt uit het hiervoor als eerste genoemde arrest van de Hoge Raad, de aanwezigheid van het ondoorzichtige scherm op het dakterras mede in beschouwing te worden genomen bij de vraag of het dakterras uitzicht geeft op zijn erf als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW. Het is evident dat dit scherm het uitzicht op het erf van eiser wegneemt wanneer men met het gezicht in de richting van dit scherm staat en rechtuit kijkt. Het is evenwel de vraag of daarmee voldoende uitzicht op het erf van eiser is weggenomen volgens de maatstaf van artikel 5:50 lid 1 BW.

Namens eiser is ter zitting onweersproken naar voren gebracht dat het dakterras binnen de twee meter grens uitzicht geeft op zijn erf wanneer men in de hoek van het dakterras staat of zit en schuin, langs het scherm, naar zijn erf kijkt. De vraag die beantwoord dient te worden is of dit schuine uitzicht voor de toepassing van artikel 5:50 BW relevant is. Volgens gedaagden is dit uitzicht niet relevant, in verband waarmee zij verwijzen naar Hof Amsterdam 6 juli 2010, GHAMS:2010:BN0268 en de in dat arrest genoemde interpretatie van artikel 5:50 lid 3 BW en wetsgeschiedenis.

Uit de in het arrest van het gerechtshof Amsterdam genoemde wetsgeschiedenis volgt dat de door de wetgever oorspronkelijk beoogde tegenstelling tussen enerzijds ‘het recht naar voren uitzicht geven’ en ‘uitzicht ter zijde of in de schuinte’ met de wijziging die heeft geleid tot de huidige wettekst is vervallen. Uit die wetsgeschiedenis en lid 3 van artikel 5:50 BW volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenwel niet dat bij balkons of soortgelijke werken ‘uitzicht in de schuinte’ niet meer van belang is voor de toepassing van artikel 5:50 BW.

Uitzicht en privacy

Artikel 5:50 BW beoogt te voorkomen dat buren elkaar op korte afstand ongemerkt kunnen bespieden en beschermt in die zin de visuele privacy. Het is in het licht van de ratio van artikel 5:50 BW niet logisch om bij balkons of soortgelijke werken wel het uitzicht vanaf de voor- en zijkant van dat werk in aanmerking te nemen bij de vraag of het werk ‘uitzicht’ geeft op het erf van de buurman en voorbij te gaan aan het uitzicht dat men heeft in de hoek daartussen (het ‘schuine’ uitzicht). Het relevante uitzicht zou bij zo’n interpretatie bovendien afhankelijk kunnen worden gemaakt van de vorm van een dakterras of ander werk. Ter bepaling van het uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW dient daarom ook het schuine uitzicht op het erf in aanmerking te worden genomen. Zie in deze zin ook Hof Arnhem 9 oktober 2001, KG 2001, 268.

Nu vaststaat dat het dakterras binnen de twee meter grens uitzicht geeft op het erf van eiser wanneer men schuin, langs het ondoorzichtige scherm, naar zijn erf kijkt, is het dakterras volgens de constructie die gedaagden voorstaan (met slechts een ondoorzichtig scherm op het dakterras aan de korte zijde) op grond van artikel 5:50 BW niet toegestaan. De vordering van eiser zal worden toegewezen als na te melden.

Voor een verder strekkend verbod bestaat geen grond. Eiser hebben onvoldoende concreet uiteengezet op welke wijze, hoe lang en hoeveel zonlicht het dakterras zal wegnemen. Zij hebben ook niet goed toegelicht hoe hun uitzicht wordt belemmerd, gegeven het feit dat naast het pand van gedaagden een uitbouw is gerealiseerd van zes meter hoog. Dat het dakterras volgens de door gedaagden voorgenomen constructie om de genoemde redenen onrechtmatig hinder veroorzaakt is onvoldoende aannemelijk gemaakt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, de VVE, over de op- of aanbouw van een dakterras, balkon of serre van een appartement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.