Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Limburg heeft op 4 mei 2017 uitspraak gedaan over een vordering tot medewerking van een lid van de VvE tot uitvoering van reparatiewerkzaamheden in het appartement, waartoe de algemene vergadering van de VvE had besloten.

Gedaagde is eigenaar van het appartement, dat deel uitmaakt van een appartementencomplex. De VvE is de ten behoeve van het appartementencomplex opgerichte vereniging van eigenaren.

Door de vorige eigenaar van het complex is de oorspronkelijke zolderverdieping verbouwd tot twee appartementen, waarvan één eigendom is van gedaagde. Gedaagde heeft ten behoeve van zijn appartement dakkapellen aangebracht.

Het dak van het complex, de dakkapellen, alsook de aansluiting daarvan op het dak vertonen ernstige gebreken, waardoor wateroverlast ontstaat.

De door de VvE ingeschakelde deskundige, D Experts, heeft in een rapport van 15 juni 2015 geconstateerd:

Gedurende een periode van maanden is als gevolg van het onvoorzien binnenstromen van hemelwater schade ontstaan aan het gebouw van de VvE. De wateroverlast was het gevolg van diverse lekkages in aansluiting van zinken dakkapellen met het hellend pannendak. Ten gevolge van het binnengestroomde hemelwater is schade ontstaan aan gestukadoorde wanden en plafondafwerkingen.

In de algemene ledenvergadering van de VvE van 17 juli 2016, waarbij gedaagde aanwezig was, is unaniem besloten dat (a) lekken van dakkapellen en dakramen door de eigenaren van de zolderappartementen op hun kosten op korte termijn dienen te worden gedicht, en (b) vóór de bouwwerkzaamheden in de zolderappartementen een adequate insecten- en schimmelbestrijding dient plaats te vinden.

De notulen vermelden ten aanzien van het onder b genoemde punt verder:

Daartoe dient eerst al het houtwerk zichtbaar en behandelbaar gemaakt te worden. De door de eigenaren van de zolderappartementen gecontracteerde aannemer was op de hoogte dat er insectenbestrijding diende plaats te vinden, maar heeft desondanks gipsplaten etc. aangebracht. Onder meer omdat bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd zonder toestemming van de VvE vergadering dienen de eigenaren op kosten van die eigenaren het houtwerk zichtbaar en behandelbaar te (laten) maken. Gezien het belang van voorkomen van verder schade dient dit op korte termijn te gebeuren.

De advocaat van de VvE stelt samengevat het volgende.

Gedaagde dient conform het besluit in de algemene ledenvergadering over te gaan tot het verwijderen van de door hem, of in zijn opdracht, in zijn appartement aangebrachte gipsplaten, zodat de muur daarachter zichtbaar wordt voor inspectie en eventuele reparatie en tegen insecten en schimmels behandeld kan worden. Ook het andere houtwerk wordt dan zichtbaar, zodat ook dat de noodzakelijke behandeling kan ondergaan tegen insecten en schimmels. Op die wijze kan een inspectie, en zo nodig herstel en behandeling worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden kunnen niet van buiten uit worden uitgevoerd. Ondanks de unanieme besluitvorming weigert gedaagde nu om medewerking te verlenen om die werkzaamheden te laten uitvoeren.

Daarnaast moet er een inspectie en eventuele reparatie van de muurplaat plaatsvinden. In dat kader dient er ook toegang te worden verleend tot het appartement van gedaagde. Ook deze werkzaamheden dienen van binnenuit te worden verricht, omdat het technisch niet mogelijk is om deze van buiten uit te verrichten.

De dakkapellen en de ramen in het appartement van gedaagde zijn zonder toestemming van de VvE gerealiseerd en zijn niet waterdicht. Gedaagde dient conform het besluit daartoe in de algemene ledenvergadering er zorg voor te dragen dat dit wordt hersteld. Ook in dit verband heeft gedaagde nog geen activiteiten ondernomen.

Concluderend stelt de advocaat van de VvE dat gedaagde, als lid van de VvE, zich dient te houden aan de afspraken die binnen die vereniging zijn gemaakt, met welke afspraken gedaagde ook akkoord is gegaan.

Op grond hiervan vordert de VvE, samengevat, dat de voorzieningenrechter:

  1. gedaagde veroordeelt tot het verwijderen en verwijderd houden van de gipsplaten die zijn aangebracht ten behoeve van de afwerking van de dakconstructie in diens appartement opdat het houtwerk zichtbaar wordt, tot de werkzaamheden van de insecten- en schimmelbestrijding en herstel volledig zijn uitgevoerd, en tot het vervolgens medewerking verlenen aan het uitvoeren van werkzaamheden door een aannemer die wordt ingeschakeld door de VvE ten behoeve van inspectie en zo nodig herstel van de muurplaat en insecten- en schimmelbestrijding van het houtwerk en de muurplaat, welke medewerking in overleg kan geschieden, met dien verstande dat gedaagde in ieder geval medewerking dient te verlenen door toegang te verlenen tot zijn appartement;
  2. gedaagde beveelt om aan de VvE ter beschikking te stellen een deugdelijk herstelplan voor de dakkapellen en de ramen, welk plan, na toestemming van de VvE voor rekening en in opdracht van gedaagde deugdelijk dient te worden gerealiseerd, opdat er geen sprake meer is van lekkages bij de dakkapellen en de ramen;
  3. gedaagde beveelt om binnen twee weken nadat de werkzaamheden aan de dakkapellen en de ramen zijn uitgevoerd een door de VvE aan te wijzen deskundige toe te laten, om de uitgevoerde werkzaamheden te controleren op deugdelijkheid.

De advocaat van gedaagde voert verweer. Hij erkent dat de dakkapellen gebrekkig zijn en wil deze ook graag laten herstellen, op zijn kosten. Tegen de insecten- en schimmelbestrijding en het herstel van de muurplaat heeft hij ook geen bezwaar. Hij wil deze werkzaamheden echter laten uitvoeren gelijk met een algehele reparatie dan wel vervanging van het dak, en niet daaraan voorafgaand. Indien de dakkapellen eerder worden hersteld, vervalt volgens hem de garantie op de daaraan verrichte herstelwerkzaamheden indien die dakkapellen later in verband met de algehele reparatie of vervanging van het dak moeten worden verwijderd. Bovendien is het volgens hem overbodig om de gipsplaten te verwijderen om de insecten- en schimmelbestrijding te kunnen uitvoeren en de muurplaat te inspecteren, omdat als het dak wordt gerepareerd of vervangen, die werkzaamheden gelijktijdig van buitenaf kunnen worden uitgevoerd. Hij wenst daarom dat de VvE beslist om die reparatie of vervanging in tijd naar voren te halen, om alle noodzakelijke werkzaamheden in één keer te kunnen laten uitvoeren. Hij stelt daarnaast, naar de voorzieningenrechter begrijpt, subsidiair dat de kosten van het verwijderen van de gipsplaten en het vervolgens weer aanbrengen daarvan voor rekening van de VvE dienen te komen.

Spoedeisend belang?

Het meest verstrekkende verweer van de advocaat van gedaagde houdt in dat de VvE geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.

Dat verweer wordt verworpen. Er is sprake van lekkages in het dak. Gedaagde heeft zelf de ernst daarvan door middel van het overleggen van enkele foto’s willen onderbouwen. Ook betwist hij niet dat de dakkapellen gebrekkig zijn. De aard van deze gebreken maakt dat op korte termijn herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Dat geruime tijd is verlopen voordat dit kort geding aanhangig is gemaakt, is onvoldoende om te oordelen dat thans geen sprake meer is van een spoedeisend belang.

Is de medewerking van het lid van de VvE verplicht aan de uitvoering van de reparatiewerkzaamheden?

Belangrijkste discussiepunt tussen de partijen is of alle noodzakelijke werkzaamheden (de insecten- en schimmelbestrijding, de inspectie van de muurplaat, de reparatie van de dakkapellen en de reparatie of vervanging van het dak) tegelijkertijd moeten worden uitgevoerd, zoals gedaagde wenst, of in fasen, zoals de VvE wenst.

De voorzieningenrechter acht de voorkeur van gedaagde op zichzelf verdedigbaar, maar hij kan de uitvoering daarvan niet afdwingen. Het is op grond van artikel 5:126 lid BW (en artikel 16 lid 1 van de splitsingsakte) de VvE die beslist over de vraag of, en zo ja: wanneer werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen worden uitgevoerd.

In de algemene ledenvergadering van de VvE van 17 juli 2016 heeft de VvE in de eerste plaats besloten dat vóór de bouwwerkzaamheden in de zolderappartementen eerst een adequate insecten- en schimmelbestrijding dient plaats te vinden. Gedaagde heeft niet op de voet van artikel 5:130 BW de vernietiging van dit besluit ingeroepen wegens strijd met artikel 28 lid 3 van het reglement, bedoeld in artikel 5:111 onder d BW. Hij is dus, als lid van de VvE, aan het besluit gebonden.

Los daarvan overweegt de voorzieningenrechter dat allerminst duidelijk is of de reparatie of vervanging van het dak op een zodanige termijn zal of moet plaatsvinden dat van de VvE redelijkerwijs verlangd kan worden dat zij werkzaamheden die zij thans wenst uit te (laten) voeren (insecten- en schimmelbestrijding en herstel van de dakkapellen) aanhoudt tot die reparatie of vervanging. De voormalige advocaat van gedaagde noemt in een brief van 4 mei 2016 zelf een termijn van vijf jaar voor het vervangen van het dak. Bovendien is volgens de notulen van de algemene ledenvergadering beslist het groot onderhoud aan het dak niet tegelijk uit te voeren met de werkzaamheden die de eigenaren van de zolder appartementen aan het dak mogelijk gaan uitvoeren als er geen akkoord bereikt kan worden over de verdeling van de kosten daarvan; in dat geval zal de VvE eerst een reservering maken en het groot onderhoud over vijf of tien jaar uitvoeren.

De werkzaamheden hebben ten doel het dak, dat gemeenschappelijk eigendom is van de VvE, tegen aantasting door insecten, schimmels en vocht te beschermen. Omdat die werkzaamheden op korte termijn moeten worden uitgevoerd, en de reparatie of vervanging van het dak niet op overzienbare termijn zal geschieden, dient het nodige werk ter bestrijding van schimmel insecten van binnenuit, dus in de zolderappartementen, te worden uitgevoerd. Daartoe is nodig dat gipsplaten in het appartement van gedaagde worden verwijderd.

Ten aanzien van de vraag wie de kosten van het verwijderen van de gipsplaten dient te betalen, overweegt de voorzieningenrechter dat de notulen van de algemene ledenvergadering vermelden dat de door de eigenaren van de zolderappartementen, waaronder dus gedaagde, gecontracteerde aannemer op de hoogte was dat er insectenbestrijding diende plaats te vinden en desondanks de gipsplaten heeft aangebracht en dat, ook omdat bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd zonder toestemming van de VvE, die eigenaren op hun kosten het houtwerk zichtbaar en behandelbaar te maken.

Uit die notulen moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorts worden afgeleid dat gedaagde heeft toegezegd tot het verwijdering en herplaatsen van de gipsplaten over te gaan. Gedaagde stelt dat hij geen bezwaar heeft gemaakt tegen de verslaglegging, omdat hij de Nederlandse taal niet voldoende machtig is, maar de voorzieningenrechter acht dit niet aannemelijk. Gelet op de overlegde correspondentie moet hij in staat worden geacht de in het Nederlands gestelde, aan hem gerichte correspondentie te begrijpen.

Gedaagde kan dus niet aan de vordering tot (tijdelijke) verwijdering van de gipsplaten de voorwaarde verbinden dat de kosten daarvan aan hem worden vergoed, of dat de VvE de kosten rechtstreeks vergoedt aan de aannemer.

De VvE heeft er recht op en belang bij dat haar lid, gedaagde, aan de werkzaamheden meewerkt. De vordering ligt derhalve voor toewijzing gereed.

Ten aanzien van de vordering overweegt de voorzieningenrechter dat de dakkapellen en de ramen, waarvoor in dit geval gedaagde aansprakelijk is, ondeugdelijk zijn en dat als gevolg van de lekkages daarin (de rest van) het dak, dat eigendom is van de VvE, wordt aangetast. De VvE heeft er recht op dat die dakkapellen en ramen in opdracht en voor rekening van gedaagde zo spoedig mogelijk deugdelijk worden hersteld. Dat is ook in overeenstemming met wat op de algemene ledenvergadering is besloten. Om de deugdelijkheid van het voorgenomen herstel te kunnen beoordelen, heeft de VvE er een rechtens relevant belang bij dat zij kan beschikken over het herstelplan teneinde te kunnen beoordelen of zij akkoord is met de inhoud daarvan. De voorzieningenrechter zal gedaagde een wat ruimere termijn, namelijk zes weken gunnen dan de gevorderde termijn van twee weken, om, in overleg met de VvE, te komen tot een deugdelijk herstelplan. Dat betekent dat de vordering zal worden toegewezen.

De VvE heeft er, gelet op het hiervoor overwogene, ook belang bij dat een door haar aangewezen deskundige kan controleren of het herstel aan de dakkapellen en de ramen ook feitelijk deugdelijk zijn uitgevoerd. Een dergelijke inspectie hoort tot de taak van de bestuurders van de VvE. Gedaagde zal op grond van artikel 5:132 BW daartoe toegang tot zijn appartement dienen te verschaffen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de rechten en plichten van de leden van een VVE, over de splitsingsakte of over het splitsingsreglement of over het huishoudelijk reglement van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.