Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 4 juli 2017 uitspraak gedaan over de verkrijgende verjaring van een zolder in een appartement. Is het bezit van de zolder in het appartement door verjaring verkregen?

De eerste grief van de advocaat van appellant raakt de kern van de zaak: hij stelt dat hij sinds 13 juli 1994 als bezitter van de zolderruimte beschouwd moet worden, omdat hij ingevolge het bepaalde in artikel 3:109 BW wordt vermoed die ruimte vanaf dat moment voor zichzelf te houden, en omdat hij al die tijd bij uitsluiting van de overige leden van de VvE het genot van die zolder heeft gehad. Van bruikleen was geen sprake, omdat het met de VvE overeengekomen recht de zolderruimte te gebruiken oneindig was en bij verkoop van de woning van appellant mee verkocht mocht worden.

Bezit van een zolder in een appartement door verjaring verkregen?

Bij de beoordeling van de grief dient tot uitgangspunt dat appellant de zolder zonder recht of titel in gebruik heeft sinds het moment dat de kantonrechter het besluit van de VvE uit maart 1994 bij vonnis van 19 februari 2014 nietig heeft verklaard. Dat is alleen anders als hij er door verjaring eigenaar van is geworden. Voor dat laatste is vereist dat hij gedurende 20 jaar het bezit van de zolder heeft gehad, dat wil zeggen: dat hij de feitelijke macht over die zolder voor zichzelf heeft uitgeoefend, en niet voor een ander. In dat laatste geval is sprake van houderschap, niet van bezit.

Voor het antwoord op de vraag of appellant de zolder voor zichzelf houdt of voor een ander, is niet van belang dat hij sinds 1994 als enige toegang tot die zolder heeft gehad en dat hij die zolder indertijd als voorwaarde voor het gebruik aan zijn persoonlijke behoeften en wensen heeft aangepast. Dat alles zou immers ook het geval kunnen zijn indien hij niet als bezitter maar als houder is aan te merken. Van belang is wel, dat de essentie van bezit (het houden voor zichzelf) is, dat een eigen zakelijk recht wordt gepretendeerd. Appellant lijkt dat te onderkennen, waar hij spreekt over de klaarblijkelijke bedoeling de zolder als eigenaar te verkrijgen. De vraag of hij zich op enig moment daadwerkelijk als eigenaar heeft gedragen, is van feitelijke aard. Bepalend voor het antwoord op die vraag is in dit geval de gang van zaken op het moment dat het beweerdelijke bezit een aanvang nam.

Naar het oordeel van het hof heeft de VvE terecht betoogd dat appellant in 1994 houder is geworden op grond van een toen als bruikleen aangeduide overeenkomst. Dat hij zichzelf indertijd ook als zodanig heeft beschouwd (en dus niet als bezitter), blijkt uit zijn eigen brief van 10 juni 1994. Daarin schrijft hij, verwijzend naar de door hem twee dagen later ondertekende overeenkomst: “Ik heb het eigendomsrecht verandert in een bruikleenovereenkomst.” Het standpunt dat uit de overgelegde notulen desalniettemin volgt dat het zijn bedoeling zou zijn geweest van de zolderruimte eigenaar te worden, is zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, onbegrijpelijk, ook als daarbij wordt betrokken dat partijen indertijd ‘bruikleen voor onbeperkte tijd’ zijn overeengekomen en dat de bruikleenovereenkomst bij verkoop van de woning was ‘begrepen’.

Anders dan de advocaat van appellant heeft aangevoerd, heeft de latere vernietiging van het aan die overeenkomst ten grondslag liggende besluit van de VvE niet tot gevolg dat appellant met terugwerkende kracht van houder tot bezitter is geworden.

Met de volgende grief richt de advocaat van appellant zich tegen de belangenafweging van de kantonrechter. Volgens hem heeft de kantonrechter miskend dat hij de zolder heeft bevloerd en een vlizotrap en een stopcontact heeft aangelegd. De stroom wordt mede door de VvE afgenomen, maar wordt door appellant betaald, evenals (extra) premies. Het belang van de andere eigenaren is bovendien gering.

Het beroep op belangenafweging strandt ook, bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing: appellant verschaft geen inzicht in de kosten waarop hij doelt, en tegenover die kosten staat een gebruik dat hij (voor het overige) om niet gedurende ruim twintig jaar van de zolderruimte heeft kunnen maken.

De laatste grief richt zich ertegen dat appellant ertoe is veroordeeld de zolder in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Na ruim 23 jaar, en bij gebrek aan enige specificatie, is volgens hem onduidelijk of dat wel mogelijk is.

Dit verweer kan evenmin doel treffen, omdat het op de weg van appellant als bewoner (en verbouwer) van de zolder ligt om te stellen en onderbouwen dat (in hoeverre) herstel in de oude toestand niet mogelijk is of dat de daarmee gemoeide kosten onredelijk hoog zijn. Dat heeft hij nagelaten. Het enkele feit dat hij al lang geleden de zolder heeft betrokken en verbouwd, volstaat in dit verband niet.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, de VVE, de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, de splitsingsakte, het splitsingsreglement of over het huishoudelijk reglement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.