Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 14 september 2017 uitspraak gedaan over vervangende toestemming achteraf voor noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan een appartement.
Tijdens de vergadering van de VvE op 3 november 2016 is formeel geen besluit genomen over de in opdracht van verzoeker 1] en verzoeker 2 verrichte werkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de feitelijke gang van zaken tijdens die vergadering echter wel tot de conclusie dat de VvE op dat moment haar toestemming voor die werkzaamheden heeft geweigerd, in de zin van artikel 5:121 lid 1 BW. Verzoeker 1 en verzoeker 2 zijn dan ook gerechtigd vervangende machtiging te verzoeken.
Vervangende toestemming
Dat verzoek kan ook achteraf worden gedaan. In de wetsgeschiedenis (Parlementaire Geschiedenis van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Zakelijke rechten, MvA II blz. 399) is hierover opgemerkt: “Meent de verzoeker dat de rechtshandeling geen verder uitstel kan lijden, dan kan hij haar verrichten onder voorbehoud van verkrijging van de nodige machtiging die de rechter dan eventueel nog achteraf kan verlenen.”
Hieruit kan niet worden afgeleid dat op basis van objectieve gegevens moet worden vastgesteld dat de werkzaamheden inderdaad geen uitstel konden lijden, op straffe van verval van het recht om achteraf vervangende machtiging te vragen. De formulering duidt er immers op dat de wetgever het aan de beoordeling van verzoeker overlaat of de werkzaamheden uitstel kunnen dulden en of hij er dan voor kiest pas achteraf om toestemming te vragen. Een andere uitleg laat zich ook moeilijk verenigen met de strekking van artikel 5:121 BW. Die is immers dat de verhouding tussen mede-eigenaars van appartementen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid en dat de rechter daarin zo nodig moet kunnen ingrijpen. Bovendien had voor de hand gelegen dat een verstrekkend gevolg als door de VvE bepleit in de wet zelf zou zijn opgenomen. Eén en ander laat onverlet dat voor de hand ligt dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico van verzoekers, in dit geval verzoeker 1 en verzoeker 2, komen. Daarbij kan gedacht worden aan de onmogelijkheid de noodzaak van bepaalde werkzaamheden of de redelijke kosten daarvan nog te controleren.
Dan komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vraag of de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Uitgangspunt is dat de VvE de kosten van normaal onderhoud aan of noodzakelijk herstel van gezamenlijke eigendommen moet dragen. Als verzoekers dergelijke kosten op zich hebben genomen dienen deze dus in beginsel verlegd te worden naar de VvE. Voor zover verzoeker 1 en verzoeker 2 wordt verweten dat zij niet de juiste formele weg hebben bewandeld, stuit dat af op wat hiervoor is overwogen.
Het betoog dat ziet op (non-)conformiteit van de appartementen die verzoekers hebben gekocht, is in de verhouding tussen verzoeker 1 en verzoeker 2 en de VvE niet relevant. Wel relevant is het argument dat de werkzaamheden om de vloeren uit te vlakken niet noodzakelijk waren.
De advocaat van de VvE heeft aangevoerd dat dit in de andere appartementen ook niet is gebeurd en dat het hier niet om noodzakelijk herstel gaat. Daar hebben verzoeker 1 en verzoeker 2 onvoldoende tegenover gesteld en in zoverre heeft de VvE haar toestemming dan ook in redelijkheid kunnen onthouden. De toestemming voor de afwerkvloer van het balkon heeft de VvE eveneens in redelijkheid kunnen onthouden, nu de kosten daarvan volgens artikel 10 van het modelreglement voor rekening van verzoeker 1 en verzoeker 2 komen. Voor de overige werkzaamheden bestond geen redelijke grond om toestemming te onthouden en voor die werkzaamheden zal dan ook vervangende machtiging worden verleend.
Dat vervanging van het kozijn en herstel van het metselwerk op de derde verdieping onnodig was heeft de VvE onvoldoende onderbouwd. Zij verwijst wel naar een recente vervanging van datzelfde kozijn, maar daarvan heeft Mijdrecht nou juist geoordeeld dat die amateuristisch is uitgevoerd. Hier heeft de VvE onvoldoende tegenover gesteld.
Daarmee eindigt de bevoegdheid van de kantonrechter in onderhavige procedure, deze is immers niet bedoeld om de kosten van de werkzaamheden te begroten of om een vordering tot vergoeding daarvan toe te wijzen. Ook de gevorderde wettelijke rente is dus niet toewijsbaar in deze procedure.
Ten overvloede merkt de kantonrechter wel op dat de VvE slechts kosten zal hoeven vergoeden die verzoeker 1 en verzoeker 2 daadwerkelijk op basis van de machtiging maken of hebben gemaakt. Ten aanzien van twee posten “dakbedekkingen” hebben verzoeker 1 en verzoeker 2 (althans heeft hun architect) ter zitting reeds onderkend dat deze overlappen met reeds in opdracht van de VvE uitgevoerde werkzaamheden. Ten aanzien van de kosten voor steigerwerk lijkt uit de door verzoeker 1 en verzoeker 2 overgelegde verklaring van D te volgen dat deze niet overlappen met reeds aan de VvE gedeclareerde werkzaamheden. De VvE betwist echter dat een steiger aan de achterzijde van het gebouw is geplaatst. Het is dan aan verzoeker 1 en verzoeker 2 aan te tonen dat de kosten voor een steiger zoals benoemd in het rapport van M daadwerkelijk door hen zijn voldaan. Dat geldt ook voor andere posten waarvan de VvE stelt dat deze niet zijn uitgevoerd: pleisterwerk, sauswerk en werkzaamheden aan de balkons. Tot het aantonen dat al die werkzaamheden zijn uitgevoerd zouden verzoeker 1 en verzoeker 2 eenvoudig in staat moeten worden geacht, door met gespecificeerde facturen van D te komen.
Gezien de uitkomst van de procedure zal de VvE in de proceskosten worden veroordeeld.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over de VVE, over de splitsingsakte, over vervangende toestemming bij herstelwerkzaamheden of toestemmingsvereiste bij een op- of aanbouw van het appartement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.