Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Rotterdam heeft op 23 augustus 2017 uitspraak gedaan over  schadevergoeding in verband met een asbestbesmetting van meerdere appartementen en de waardedaling hierdoor van de appartementen : was de VVE tevens aansprakelijk?

Herstelwerkzaamheden in verband met de sanering

Vast staat dat de renovatiewerkzaamheden door EVG op 16 december 2014 zijn stilgelegd en nadien niet meer zijn hervat. Eisers hebben hun woningen op 20 februari 2015 verlaten. Na sanering zijn eiseres 3 en eiseres 4 in april 2015 teruggekeerd in hun woningen. De woning van eiser 1 en eiseres 2 diende echter nog aanvullend gesaneerd te worden. Als onderdeel van die laatste zeer ingrijpende aanvullende sanering zijn onder meer de vloer in de gehele woning, de volledige keuken, al het textiel in de woning, alle elektrische apparatuur (waaronder de leidingen en afvoer van de CV installatie) en een deel van de meubels vernietigd. Eiser 1 en eiseres 2 hebben nadien zelf actie ondernomen, zaken aangeschaft en werkzaamheden verricht en doen verrichten om de woning weer in bewoonbare en verkoopbare staat te brengen.

EVG heeft zich op het standpunt gesteld dat zij er buiten staat als eisers het werk op eigen houtje afmaken. EVG komt haars inziens een beroep op overmacht toe. Zij zou het werk graag willen afmaken, maar de VvE verbiedt haar dat.

Ook de VvE betwist dat de schade als gevolg van herstelwerkzaamheden en/of onvoltooide renovatiewerkzaamheden aan haar kan worden toegerekend. Zij wijst erop dat de noodzaak van de herstelwerkzaamheden ook in de visie van eisers onder andere het gevolg is van de zeer ondeugdelijk uitgevoerde en onvoltooide renovatiewerkzaamheden van EVG.

Deze verweren slagen niet. Zowel EVG als de VvE zijn jegens eisers aansprakelijk in verband met het (doen) verrichten van de renovatiewerkzaamheden zonder onderzoek te (doen) verrichten naar de aanwezigheid van asbest. Doordat EVG en VvE het (doen) verrichten van noodzakelijke onderzoek achterwege hebben gelaten, kon de asbestcontaminatie ontstaan. Die asbestcontaminatie en de ingrijpende saneringsmaatregelen die daardoor noodzakelijke werden, hebben de schade veroorzaakt.

Kosten die eiser 1 en eiseres 2 hebben gemaakt om hun woning uiteindelijk weer in bewoonbare en verkoopbare staat te brengen zijn toerekenbaar aan zowel EVG als de VvE. Door de asbestbesmetting is een groot aantal zaken in praktische zin waardeloos geworden omdat voor zover asbestbesmetting niet kon worden uitgesloten en reiniging niet goed mogelijk was die zaken vernietigd dienden te worden. In zoverre is sprake van direct geleden materiële schade. Daarnaast kunnen de gemaakte kosten om de woning weer in bewoonbare en verkoopbare staat te brengen (ook) worden aangemerkt als redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade.

De advocaat van eiser 1 en eiseres 2 hebben aangevoerd dat zij niet in staat waren om de werkzaamheden door daartoe in te schakelen externe professionals/bedrijven te laten uitvoeren omdat hen de daartoe noodzakelijke financiële middelen ontbraken. Daarom hebben zij zelf een veelheid aan materialen aangeschaft en de werkzaamheden zelf uitgevoerd.

Ook voor deze schadepost geldt dat de omvang ervan niet nauwkeurig worden vastgesteld. Weliswaar hebben eiser 1 en eiseres 2 een grote hoeveelheid bonnen van aangeschafte zaken overgelegd, maar een inzichtelijke specificatie van de te verrichten noodzakelijke werkzaamheden, de specifiek in verband daarmee aangeschafte materialen en de aangewende arbeid ontbreekt. Uit de overgelegde informatie is evenmin af te leiden hoe de gestelde feitelijke inzet van materiaal en arbeid zich precies verhoudt tot de hypothetische situatie waarin eiser 1 en eiseres 2 de noodzakelijke werkzaamheden wel door externe professionals/bedrijven zouden hebben laten verrichten. De rechtbank zal de omvang van deze schadepost schatten.

 Daling van de waarde van het appartement

De advocaat van eisers stelt dat zij schade lijden als gevolg van onverkoopbaarheid van de inmiddels onder financieringsvoorbehoud verkochte woning van eiser 1 en eiseres 2 en de daling van de woningwaarde van eisers. Een en ander is in de visie van eisers het gevolg van de asbestcontaminatie en van de slechte financiële toestand waarin de VvE verkeert. Eisers stellen dat zij daardoor een schade hebben geleden.

De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat het feit dat de woningen van eisers met asbest gecontamineerd zijn geweest een beperkt waarde drukkend effect heeft. Dat de woningen met asbest gecontamineerd zijn geweest (welk probleem is aangepakt), leidt naar het oordeel van de rechtbank echter niet tot onverkoopbaarheid van de woningen en evenmin tot een zeer substantiële daling van de woningwaarde.

Gebleken is dat in de woningen en in het complex waarvan de woningen deel uitmaken asbest is verwerkt, en wel op zodanige wijze dat dit de uitvoeringskosten van een op enig moment noodzakelijke renovatie zeer aanzienlijk kan verhogen. Van dat feit gaat een belangrijk waarde drukkend effect uit. Daarvoor zijn EVG en de VvE echter niet aansprakelijk jegens eisers.

Aannemelijk is dat er tevens een belangrijk waarde drukkend effect uitgaat van het feit dat de VvE niet of nauwelijks beschikt over financiële middelen en dat de VvE die middelen niet eenvoudig zal kunnen verwerven, terwijl ten behoeve van onderhoud en renovatie van het complex in de (nabije) toekomst waarschijnlijk aanzienlijke uitgaven zouden dienen te worden gedaan om (verdere) achteruitgang te voorkomen. In een dergelijke situatie kan een VvE niet goed functioneren. Nog afgezien van het feit dat het ontbreken van middelen bij de VvE bij verkoop van een appartement in een relatief oud complex met achterstallig onderhoud verdisconteerd zal worden in de koopprijs, zal ook het niet goed (kunnen) functioneren van de VvE negatief effect hebben op de waarde van de zich in het complex bevindende appartementen en op de verkoopbaarheid van die appartementen. Ook daarvoor zijn EVG en de VvE echter niet aansprakelijke jegens eisers. Voor zover de financiële positie van de VvE is verslechterd doordat een contractuele wederpartij van de VvE jegens haar wanprestatie heeft gepleegd of doordat derden jegens de VvE onrechtmatig hebben gehandeld of nagelaten, is het de VvE die mogelijk een vordering jegens die partijen heeft. Dat levert geen rechtstreekse vordering op van de leden van de VvE jegens de contractuele wederpartij van de VvE en/of jegens die derden.

Schadevergoeding : de door de VvE gemaakte kosten

De advocaat van eisers stelt dat zij schade lijden doordat de VvE in verband met en als gevolg van de asbestcontaminatie kosten heeft gemaakt. Zij wijzen erop dat deze kosten uiteindelijk worden gedragen door alle bewoners die lid zijn van de VvE. Sinds de asbestcontaminatie zijn de eigen bijdragen aanzienlijk verhoogd. De VvE vraagt van haar leden zelfs een extra eenmalige eigen bijdrage van € 30.000,00. Eisers stellen dat de precieze schade als gevolg van de VvE-kosten niet goed is vast te stellen omdat de daarvoor benodigde informatie zich bij de VvE bevindt. Eisers vorderen thans het bedrag waarmee de periodieke eigen bijdrage vanaf 1 januari 2015 is verhoogd ad € 1.360,00, vermeerderd met een gedeelte nader op te maken bij staat.

De rechtbank zal deze vorderingen afwijzen. Indien de VvE kosten maakt of schade lijdt als gevolg van wanpresteren of een onrechtmatige daad van een derde kan de VvE jegens die derde een vordering tot vergoeding van schade hebben. Die vordering komt in beginsel niet toe aan individuele leden van de VvE. Waarom dat in dit geval anders zou zijn, kan uit de stellingen van eisers niet worden opgemaakt. Indien de VvE kosten maakt en/of schade lijdt die zij niet kan verhalen op een derde dan ligt het inderdaad in de rede dat deze kosten (via verhoging van de eigen bijdragen) uiteindelijk worden gedragen door alle bewoners die lid zijn van de VvE. Het is echter niet zo dat dergelijke kosten dienen te worden gedragen door alle bewoners/leden van de VvE behalve eisers.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de VVE, over de aansprakelijkheid van de VVE, over het verhalen van schade door de VVE of over het procederen namens de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.