Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 22 september 2017 uitspraak gedaan over de vraag of de vereniging van eigenaren (VvE) een appartementseigenaar toestemming mocht weigeren om zijn dakterras aan te passen. Was sprake van een op- of aanbouw?

Uitgegaan wordt van het volgende.

Verweerster VVE omvat in totaal vijftien appartementsrechten, waaronder zeven die betrekking hebben op woonruimten, gelegen te Amsterdam.

Verzoeker is sinds 2 september 2009 eigenaar van het appartement gelegen op de 5e en bovenste verdieping (penthouse). Bij dat appartement behoort een dakterras met balustrade.

Artikel 2 van het toepasselijke reglement van splitsing (Modelreglement 1973), hierna: Splitsingsreglement, bepaalt:

Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:

  1. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
  2. technische installaties (…).

Artikel 6 Splitsingsreglement verbiedt iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering van eigenaars.

Artikel 7 Splitsingsreglement verbiedt elke verandering waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie daarvan gewijzigd wordt zonder toestemming van de vergadering van eigenaars.

Artikel 9 Splitsingsreglement verbiedt het aan andere eigenaars en gebruikers toebrengen van onredelijke hinder.

Vanaf 7 februari 2017 zijn in opdracht van verzoeker werkzaamheden aan het dakterras van zijn appartement uitgevoerd, onder meer bestaande uit het plaatsen van een nieuwe jacuzzi, het vervangen van een metalen balustrade met klimop – geplaatst op een betonnen, althans stenen balustrade – door een glazen platen die tezamen een balustrade vormen, en het plaatsen van houten verticale balken ten behoeve van een pergola.

Naar aanleiding daarvan heeft verweerster verzocht om een toelichting en onderbouwing van de plannen.

Op 24 februari 2017 heeft een bouwinspecteur van de gemeente opdracht gegeven de werkzaamheden gedeeltelijk te staken.

Op 3 maart 2017 heeft verzoeker een aanvraag gedaan voor een omgevingsvergunning voor de betreffende werkzaamheden.

Op de algemene ledenvergadering van verweerster (hierna: de vergadering) van 14 maart 2017 zijn de plannen van verzoeker besproken. Van de in totaal 192 stemmen waren 183 stemmen vertegenwoordigd. De leden hebben met 156 stemmen (afkomstig van alle bewoners behalve verzoeker) besloten niet in te stemmen met de plannen van verzoeker en de door hem gevraagde toestemming daarvoor te weigeren.

Na 23 maart 2017 heeft verzoeker de verticale balken ten behoeve van een beoogde pergola laten verwijderen.

Op 23 juni 2017 heeft (het bestuur van Stadsdeel Centrum van) de gemeente Amsterdam de gevraagde omgevingsvergunning geweigerd.

Tegen die weigering heeft verzoeker bezwaar gemaakt.

De advocaat van verzoeker verzoekt om op de voet van artikel 5:121 BW vervangende machtiging te verlenen voor, zoals in het verzoekschrift geformuleerd:

‘het aanbrengen van de glazen balustrade zoals deze thans is aangebracht en zoals weergegeven op de overgelegd foto’s; en voor zover vereist, het hebben van een jacuzzi op het dakterras op de plaats waar deze thans is aangebracht en zoals weergegeven op de overgelegd foto’s..’

De advocaat van verzoeker stelt daartoe dat hij een redelijk belang heeft bij de uitvoering van zijn plan en dat verweerster geen redelijk belang heeft om – waar deze nodig is – de toestemming daarvoor te onthouden. De glazen balustrade dient voor het waarborgen van de veiligheid van de gebruikers van het dakterras en komt op de plaats van een metalen balustrade begroeid met klimop, die reeds vanaf 2009 aanwezig is. De glazen balustrade zorgt juist voor een mooiere en betere situatie dan voorheen. In 2009 was op een gedeelte van het terras al een verhoging geplaatst. Daarop bevond zich de oude jacuzzi. Op deze verhoging is nu (onder meer) een bank geplaatst. De nieuwe jacuzzi is op een ander deel van het dakterras geplaatst, aansluitend aan een nieuwe verhoging van het dakterras. Noch voor het plaatsen van de verhogingen, noch voor het plaatsen van de jacuzzi is toestemming nodig van verweerster. Verzoeker betwist dat verweerster redelijke objectieve of subjectieve gronden heeft om toestemming te weigeren, althans zij heeft die weigering onvoldoende onderbouwd, aldus de advocaat van verzoeker.

De advocaat van verweerster heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op dit verweer zal hierna nader worden ingegaan.

 De advocaat van verzoeker heeft toegelicht dat het verzoek in die zin voorwaardelijk wordt gedaan dat de gevraagde machtiging zijn kracht zal verliezen indien de door verzoeker verzochte omgevingsvergunning bij onherroepelijke beslissing zal worden geweigerd.

Toestemming VVE nodig voor aanpassen dakterras? Op- of aanbouw?

Uit het verzoek en hetgeen daaraan ten grondslag ligt volgt – zoals ook ter zitting besproken – dat in de onderhavige procedure de vraag beantwoord moet worden of voor het plaatsen van een jacuzzi op het dakterras van verzoeker toestemming nodig is van verweerster.

Tussen partijen is niet in geschil dat het betreffende dakterras behoort tot het privé gedeelte van verzoeker. Verweerster verwijst naar artikel 6 Splitsingsreglement, op grond waarvan toestemming nodig is voor iedere ‘op-, aan- of onderbouw’.

Daarnaast verbiedt artikel 9 Splitsingsreglement het aan andere eigenaars en gebruikers toebrengen van onredelijke hinder, en verweerster voert aan dat dit het geval is (ook) door gebruik van de jacuzzi. Voor de vraag of de onder artikel 6 Splitsingsreglement vereiste toestemming nodig is, is dit laatste echter niet van belang. Het verbod om hinder te veroorzaken geldt ongeacht de vraag of toestemming nodig is en zo ja, of deze is verleend. In de onderhavige procedure is voor het beantwoorden van de vraag of toestemming nodig is voor plaatsing van de jacuzzi alleen relevant of deze een opbouw of aanbouw vormt als bedoeld in artikel 6 Splitsingsreglement.

De advocaat van verzoeker heeft gemotiveerd onderbouwd dat de betreffende jacuzzi een kant en klaar object betreft dat naar believen kan worden verplaatst. Aan en afvoer geschiedt met losse leidingen (‘tuinslang’). Daarnaast is er een aansluiting voor de elektra. Dat er sprake is van een kant en klaar verplaatsbaar object heeft verzoeker ook gesteld in het bezwaarschrift gericht tegen de weigering van een omgevingsvergunning, dat door verzoeker in deze procedure is overgelegd en waarvan verweerster kennis heeft kunnen nemen. Dat één en ander feitelijk onjuist zou zijn heeft verweerster niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Gelet op het voorgaande kan de jacuzzi naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als een ‘opbouw’ of ‘aanbouw’ als bedoeld in artikel 6 Splitsingsreglement en is toestemming van verweerster voor plaatsing derhalve niet nodig.

Dit betekent dat niet wordt voldaan aan de voorwaarde waaronder het verzoek als bedoeld in het tweede gedeelte van het petitum is ingediend, zodat dit verder buiten behandeling blijft.

Voor wat betreft het eerste deel van het verzoek betreffende de glazen balustrade stelt verzoeker dat deze dient ter waarborging van de veiligheid van hemzelf en andere gebruikers van het dakterras.

De advocaat van verweerster betwist dat verzoeker een in rechte te verdedigen belang heeft en voert aan dat zij haar toestemming voor de glazen balustrade op redelijke gronden heeft kunnen weigeren, omdat door aanbrengen van de balustrade de volgende belangen (kunnen) worden geschaad.

Het is in het belang van de overige leden dat de waarde van de appartementsrechten behouden blijft. Deze hangt onder meer samen met de uitstraling van het pand waarin het object zich bevindt, [verweerster] verwijst naar een overgelegd rapport van een makelaar. De gevraagde voorzieningen tasten het oorspronkelijke en traditionele aangezicht van het pand aan. De mensen die gebruik maken van het dakterras zullen (mede door de toegepaste verhogingen) vanaf de weg zichtbaar zijn.

De architectonische waarde wordt aangetast omdat het architectonisch uiterlijk wijzigt. [verweerster] verwijst hierbij tevens naar de overwegingen van de Gemeente in haar afwijzing van de vergunningsaanvraag, waarin wordt gesproken van een (te) grote verstoring van het daklandschap van het beschermde stadsgezicht. Omdat het dakterras is gesitueerd aan de straatzijde zal de zichtbaarheid van het (gebruik van het) dakterras aan de straatzijde toenemen.

De voorzieningen maken een intensiever gebruik van het dakterras mogelijk . Het gebruik van het dakterras heeft in het verleden al tot overlast voor de appartementseigenaren geleid, het is daarom redelijk dat geen toestemming wordt gegeven voor voorzieningen, die een nog intensiever gebruik mogelijk maken.

Er bestaat risico op schade aan de constructie van het gebouw,.

De advocaat van verzoeker heeft betwist dat de waarde van de appartementen wordt aangetast en dat er sprake is van een (noemenswaardige) aantasting van de architectonische waarde en het aanzicht van het pand. Aangezien het gaat om het privégedeelte van verzoeker is het aan hem om te bepalen op welke wijze hij daarvan gebruik maakt (zolang hij geen hinder veroorzaakt), aldus verzoeker. Dat er gevaar bestaat voor de constructie wordt door verzoeker betwist, waarbij hij behalve naar de overgelegde constructieve berekening betreffende de jacuzzi en de technische gegevens van de glazen balustrade.

Naar aanleiding van het voorgaande wordt geoordeeld als volgt. Maatstaf voor de beoordeling of de gevraagde machtiging kan worden verleend is of de toestemming door verweerster zonder redelijke grond is geweigerd.

Bij de beoordeling van de belangen van partijen dienen wijzigingen die verzoeker heeft uitgevoerd zonder de daarvoor krachtens het Splitsingsreglement noodzakelijke toestemming van de verweerster buiten beschouwing te blijven. Verweerder heeft aangevoerd dat de in 2009 door verzoeker aangebrachte metalen balustrade bovenop de stenen balustrade – die later met klimop is begroeid – is aangebracht zonder haar toestemming. Verzoeker heeft dit niet (gemotiveerd) betwist. Dat betekent dat verzoeker geen rechten kan ontlenen aan het feit dat die metalen balustrade aanwezig was voordat (gedeeltelijk in de plaats daarvan) de glazen balustrade werd aangebracht. Uitgangspunt is derhalve dat verzoeker beschikt over een dakterras waarvan de stenen balustrade (ook voor wat betreft de hoogte) voldoet aan de bouwkundige eisen zoals deze golden toen het betreffende pand in 1964 werd gerealiseerd.

Tussen partijen is niet in geschil dat de stenen balustrade lager is dan de 1,20 m die volgens de huidige eisen voor nieuwbouw is vereist. Gelet op de risico’s van een op grote hoogte gelegen dakterras heeft verzoeker een redelijk belang bij het verhogen van de balustrade tot een hoogte van 1,20 m. Nu niet in geschil is dat de stenen balustrade tenminste een meter hoog is zou dit slechts een geringe verhoging met zich brengen.

Hoewel door verzoeker geen maten zijn genoemd blijkt uit de overgelegde foto’s dat de glazen platen van de beoogde balustrade een hoogte hebben in de orde van grootte van een meter, althans aanzienlijk hoger zijn dan de metalen balustrade die zich tot voor kort bovenop de stenen balustrade bevond, en dat zij aanzienlijk hoger zijn dan nodig zou zijn ter overbrugging van het verschil tussen de stenen balustrade (gemeten vanaf de vloer van het dakterras zelf) en de huidige norm voor nieuwbouw.

Voor zover de noodzaak tot verhoging van de bestaande stenen balustrade wordt veroorzaakt door het door verzoeker aanbrengen van een verhoging op (een groot gedeelte van) de vloer van het dakterras, zal verzoeker het veiligheidsargument niet aan verweerster kunnen tegenwerpen. Dit is immers een gevolg van zijn eigen keuze om de betreffende verhogingen aan te brengen. Dat daarvoor een andere reden is dan het voor gebruikers van het dakterras mogelijk maken om verder over de stenen balustrade heen te kijken is gesteld noch gebleken, maar dit belang is echter van zeer beperkt gewicht.

Het belang van verzoeker bij verhoging van de veiligheid van personen die aanwezig zijn op het dakterras door de balustrade te verhogen tot de norm die thans geldt voor nieuwbouw kan derhalve worden gediend door een zeer geringe verhoging van die balustrade, die in geen verhouding staat tot de hoogte van de glazen platen die verzoeker thans heeft aangebracht.

Zoals verweerster onbetwist heeft aangevoerd – en zoals ook voor de hand ligt gelet op de aard en omvang van de door verzoeker aangebrachte wijzigingen – zijn de wijzigingen aan en op het dakterras erop gericht om een intensiever gebruik daarvan mogelijk te maken, inclusief feesten waarop vele personen aanwezig zijn. Hoewel het verzoeker vrij staat zelf te bepalen op welke wijze hij zijn dakterras gebruikt (zolang maar geen onredelijke hinder aan anderen wordt toegebracht) heeft verweerster dit intensievere gebruik wel mogen meewegen bij haar beslissing om de gevraagde toestemming te weigeren, omdat dit mede van invloed is op de naar buiten toe merkbare gevolgen van het aanbrengen van de glazen balustrade.

De glazen balustrade is zichtbaar vanaf de openbare weg. Hetzelfde geldt voor de personen die bank zitten en op de verhogingen op het dakterras staan, evenals voor (een gedeelte van) de bank en eventueel andere zaken die zich op die verhogingen bevinden. Tezamen met een intensiever gebruik van het dakterras heeft dat een negatieve invloed op het aangezicht en de uitstraling van het pand. De glazen balustrade maakt het ook mogelijk dat veel personen tegelijk op het dakterras aanwezig zijn (zoals bijvoorbeeld tijdens feesten) en vergroot daardoor ook de kans op hinder aan omwonenden. Dit alles heeft een negatieve invloed op het woongenot van andere eigenaren van appartementen. Dat dit ook de waarde van hun appartementsrechten negatief beïnvloedt is – hoewel de omvang daarvan moeilijk valt vast te stellen – eveneens aannemelijk.

Mede gelet op het feit dat het belang van verzoeker bij het kunnen vergroten van de veiligheid kan worden gediend door aanzienlijk minder ingrijpende maatregelen te nemen, volgt uit het voorgaande dat verweerster een redelijke grond heeft om de gevraagde toestemming voor het aanbrengen van de glazen balustrade te weigeren.

Dat betekent dat het verzoek van verzoeker niet toewijsbaar is. De overige standpunten van partijen kunnen onbesproken blijven. Gelet op de uitkomst van deze procedure zal verzoeker worden veroordeeld in de kosten daarvan aan de zijde van verweerster.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de VVE, de splitsingsakte of over toestemming van de VVE voor een op- of aanbouw, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.