Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 3 oktober 2017 uitspraak gedaan over een verzoek tot het verlenen van een machtiging tot wijziging van de akte van splitsing op de voet van artikel 5:140 lid 1 BW. De wijziging betrof een wijziging van de bestemming van de bedrijfsruimte van kantoorruimte/kapsalon/schoonheidssalon naar detailhandel. Het was komen vast te staat dat deze bestemmingswijziging tot wezenlijk meer overlast zal leiden voor de leden van de VVE die niet willen meewerken, en dat was voldoende om te concluderen dat die wijziging op een redelijke grond door de VVE was geweigerd.

De advocaat van appellant heeft bij het inleidend verzoek verzocht om een machtiging te verlenen tot wijziging van de akte van hoofdsplitsing en die van ondersplitsing, in die zin dat de bestemming van de bedrijfsruimte wordt gewijzigd van kantoorruimte (hoofdsplitsing) dan wel kantoorruimte/kapsalon/schoonheidssalon (ondersplitsing) in detailhandel. Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter het verzoek van appellant afgewezen, met veroordeling van appellant in de proceskosten. In hoger beroep komt appellant op tegen deze beslissing.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de advocaat van appellant bij repliek meegedeeld dat de uitspraak van het hof hooguit kan worden toegespitst op het gedeelte van de bedrijfsruimte ter grote van 82 m² dat thans leegstaat. Geïntimeerden hebben bezwaar gemaakt tegen deze aanpassing in dit stadium van de procedure.

Verzoek tot het verlenen van een machtiging tot wijziging van de akte van splitsing : wijziging van de bestemming van de bedrijfsruimte naar detailhandel. Redelijke weigering van VVE? Overlast?

Uitgangspunt is dat de kantonrechter op grond van artikel 5:140 lid 1 BW vervangende toestemming kan verlenen, indien toestemming voor wijziging van de splitsingsakte zonder redelijke grond wordt geweigerd.

De advocaat van appellant wenst een wijziging van de splitsingsakten op het punt van de bestemming van de bedrijfsruimte met als doel een optimaal gebruik van die ruimte. Daarvoor is volgens hem een bestemmingswijziging in detailhandel nodig, omdat de ruimte met de huidige bestemming niet verhuurbaar is. Het belangrijkste bezwaar van geïntimeerden tegen de verzochte wijziging is dat zij vrezen voor (meer) overlast wanneer er (weer) detailhandel in het appartement onder hun woning komt.

Ter onderbouwing van hun standpunt dat detailhandel tot extra overlast zal leiden hebben geïntimeerden aangevoerd dat zij door de komst in 2012 van de kledingzaak in de ruimte onder hun woning al hebben ondervonden dat zij daadwerkelijk meer overlast hadden dan daarvoor. Die overlast werd veroorzaakt door extra aanloop van toeristen, het plaatsen van een aanzienlijk aantal kledingrekken buiten de winkel waar de toeristen al pratend bij bleven staan, het laden en lossen en de (toegestane) ruime openingstijden – minimaal tot 21.00 uur en soms wel tot 22.00 uur – waardoor de overlast ook ’s avonds voortduurde.

Niet alleen ondervonden geïntimeerden] hiervan naar hun zeggen veel overlast wanneer zij met mooi weer op hun balkon zaten, maar ook in de woning zelf, omdat het geluid daarin doordrong.

Appellant heeft deze overlast van de kledingzaak op zichzelf niet betwist. Hij stelt evenwel dat het hebben van overlast inherent is aan het feit dat geïntimeerden direct naast een strandopgang en aan een druk plein met diverse winkels en horecagelegenheden wonen. Het hof overweegt hierover als volgt.

Het mag dan zo zijn dat geïntimeerden door de locatie van hun woning altijd al te maken hadden met enige overlast en dat die overlast, zoals geïntimeerden ook erkennen, door een wijziging van het gemeentelijke bestemmingsplan is toegenomen, maar dit neemt naar het oordeel van het hof niet weg dat afdoende is komen vast te staan dat met de komst van een kledingzaak of andere detailhandel direct onder de woning van geïntimeerden de overlast voor hen substantieel zal toenemen.

Daarbij heeft het hof in het bijzonder in aanmerking genomen de mate van overlast die, zo blijkt uit de hiervoor weergegeven onbetwiste stellingen van geïntimeerden, is veroorzaakt door de kledingzaak die sinds 2012 enige jaren in de bedrijfsruimte was gevestigd. Anders dan appellant van mening is, is het hof van oordeel dat deze overlast niet vergelijkbaar is met de (mogelijke) overlast van het (bank)kantoor, de inpandige pinautomaat en de kapsalon/schoonheidssalon die onder hun appartement gevestigd zijn dan wel waren.

Het hof heeft ook in aanmerking genomen dat de overlast die geïntimeerden vanwege de locatie van hun woning al hebben, zich voor een groot deel voordoet in het zomerseizoen, terwijl de door appellant voorgestane bestemmingswijziging het mogelijk maakt dat zich in de bedrijfsruimte detailhandel gaat vestigen die ook buiten dat seizoen open is, met alle overlast van dien voor geïntimeerden.

Dat een wijziging van de bestemming van de bedrijfsruimte in detailhandel tot wezenlijk meer overlast voor geïntimeerden zal leiden, is naar het oordeel van het hof reeds voldoende om te concluderen dat geïntimeerden de door appellant gewenste wijzing van de splitsingsakten op een redelijke grond hebben geweigerd.

Daaraan kan niet afdoen dat de bedrijfsruimte bij handhaving van de huidige bestemming, zoals appellant onder verwijzing naar (onder meer) het door hem in het geding gebrachte rapport van 18 augustus 2016 heeft betoogd, wellicht minder goed verhuurbaar is. Dit geldt temeer, nu appellant, toen hij in 2014 het appartementsrecht van De G B.V. kocht, wist dat de bestemming daarvan beperkt was tot kantoorruimte en kapsalon/schoonheidssalon. Bovendien was appellant als (enig) aandeelhouder van De G B.V. op basis van de hiervoor onder 2.7 vermelde correspondentie met geïntimeerden uit 2012 en de door hem in die hoedanigheid bijgewoonde vergaderingen van eigenaars ook op de hoogte van het feit dat geïntimeerden vasthielden aan de in de splitstingsakten opgenomen bestemming. Dat geïntimeerden in 2005 wel hebben ingestemd met toevoeging van kapsalon/schoonheidssalon aan de bestemming en toestemming hebben gegeven om ook cadeauartikelen in haar salon te verkopen, doet evenmin af aan het oordeel dat geïntimeerden de door appellant voorgestane bestemmingswijziging op redelijke grond hebben geweigerd.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de slotsom dat geïntimeerden niet zonder redelijke grond hun toestemming voor wijziging van de splitsingsakten op het punt van de bestemming van de bedrijfsruimte hebben geweigerd en dat de kantonrechter dus terecht het verzoek van appellant tot het verlenen van een vervangende machtiging heeft afgewezen. Dit betekent dat het hof de bestreden beschikking, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal bekrachtigen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de VVE, over de splitsingsakte of over de wijziging van de splitsingsakte, of over de redelijkheid van een besluit van de VVE of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.