Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 24 oktober 2017 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit tot het doen van uitgaven door de VvE nietig was. De rechter geeft uitleg aan het splitsingsreglement.

 

De advocaat van appellant heeft als grondslag voor zijn vorderingen aangevoerd dat hij van het in depot bij de notaris gestorte bedrag van € 25.967,55 enkel de bedragen van € 2.623,16 (achterstallige exploitatierekening 2010) en € 104,= (servicekosten 2011), aan de VvE verschuldigd is. Het bedrag van € 15.161,= (bijdrage restauratiewerkzaamheden) is appellant niet verschuldigd omdat een rechtsgeldig besluit van de VvE dat appellant dit bedrag moest betalen als bijdrage in restauratiewerkzaamheden, ontbreekt. Mocht worden geoordeeld dat appellant dit bedrag aan de VvE verschuldigd is, dan moet geïntimeerde 2 worden veroordeeld hem voor dit bedrag te vrijwaren omdat hij appellant zou hebben misleid wat betreft de te verwachten restauratiekosten.

De advocaat van appellant meent voorts op verschillende gronden dat hij niet is gehouden tot het betalen van € 3.079,39 als bijdrage voor het herstel van de vloer bel-etage. De stelpost van € 5.000,= voor het verwijderen van de door appellant in het trappenhuis geplaatste deur, is appellant niet verschuldigd omdat hij niet verplicht was deze deur na de verkoop van zijn appartement te verwijderen en bovendien VvE nooit een besluit heeft genomen dat hij de kosten van het verwijderen van de trap moet dragen, aldus nog steeds de advocaat van appellant.

De VvE heeft erkend dat appellant het bedrag van € 3.079,39 (herstelvloer bel-etage) niet aan haar verschuldigd is, zodat dit bedrag uit het depot aan appellant kan worden betaald. Ter zake het bedrag van € 15.161,00 voert de advocaat van de VvE aan dat wel degelijk een rechtsgeldig besluit is genomen dat inhield dat de eigenaars, waaronder appellant, dit bedrag aan de VvE moesten betalen als bijdrage in restauratiewerkzaamheden. Wat betreft de te verwachten kosten van € 5.000,= voor het verwijderen van de deur in het trappenhuis, voert de VvE aan dat appellant deze zonder toestemming heeft geplaatst en dus is gehouden deze te verwijderen. De voorwaardelijke vordering van appellant tegen geïntimeerde 2 moet worden afgewezen omdat geïntimeerde 2 bij verkoop van het appartement niet aan appellant heeft gegarandeerd dat geen restauratiekosten meer viel te verwachten.

De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat appellant een bedrag van € 8.079,39 niet aan de VvE is verschuldigd, de VvE veroordeeld de notaris opdracht te geven dit bedrag aan appellant te betalen, onder bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de door de VvE aan de notaris te verstrekken opdracht indien de VvE dit weigert, en het meer of anders gevorderde afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat appellant een bedrag van € 17.888,16 aan de VvE verschuldigd is, appellant veroordeeld de notaris opdracht te geven dit bedrag aan de VvE te betalen, onder bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de aan de notaris te verstrekken opdracht indien appellant dit weigert, en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tot slot heeft de kantonrechter in conventie en reconventie de proceskosten gecompenseerd in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.

De kantonrechter heeft ter motivering van voormelde beslissingen overwogen dat de besluiten van de VvE omtrent de bijdrage door de eigenaars in de restauratiewerkzaamheden met zich brachten dat appellant gehouden was een bijdrage van € 15.161,= aan de VvE te betalen. Nu appellant na het verweer van geïntimeerde 2 dat hij hem niet had gegarandeerd dat geen kosten voor restauratiewerkzaamheden meer vielen te verwachten, de grondslag van zijn vordering niet nader heeft toegelicht, wordt deze door de kantonrechter verworpen.

De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat op appellant geen verplichting rustte € 5.000,= als kosten voor verwijdering van de trap aan de VvE te vergoeden, zodat deze vordering moet worden afgewezen en aan de beoordeling van de voorwaardelijke vordering jegens geïntimeerde 3 niet wordt toegekomen. Het voorgaande heeft tot gevolg dat van het onder de notaris gestorte bedrag de som van € 8.079,39 (= € 3.079,39 (erkend) + € 5.000,=) aan appellant moet worden voldaan, terwijl het restant van € 17.888,16 (= € 2.623,16 (erkend) + € 104,= (erkend) + € 15.161,=) aan de VvE moet worden voldaan, aldus nog steeds de kantonrechter.

De grieven I-V zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat appellant gehouden is tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 15.161,= en de motivering die aan dit oordeel ten grondslag ligt.

De advocaat van appellant vordert na eiswijziging in hoger beroep dat de VvE wordt veroordeeld tot betaling aan hem van een bedrag van € 15.161,=. Ter motivering van de eiswijziging voert appellant aan dat de notaris de gelden uit het depot inmiddels heeft uitgekeerd conform het dictum van het vonnis van de kantonrechter. Dit brengt met zich dat de VvE een bedrag van € 15.161,= aan hem moet betalen, aldus appellant. Het hof staat de eiswijziging toe nu de VvE hiertegen geen bezwaar maakt en deze niet strijdig is met de goede procesorde. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

Gelet op de strekking van de grieven, de eiswijziging en het petitum in de appeldagvaarding, verstaat het hof het petitum in de memorie van grieven aldus dat appellant vernietiging vordert van de vonnissen in conventie en reconventie, voor zover wordt uitgegaan van een betalingsverplichting door appellant aan de VvE van € 15.161,=.

Voor zover appellant heeft bedoeld een grief te richten tegen de afwijzing van zijn voorwaardelijke vordering tegen geïntimeerde 2, heeft hij deze grief onvoldoende onderbouwd. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat appellant door niet te reageren op het verweer dat geïntimeerde 2 geen garantie het gegeven dat verdere restauratiewerkzaamheden en daaraan verbonden kosten niet vielen te verwachten, zijn vordering onvoldoende heeft toegelicht.

Voor zover appellant heeft bedoeld een grief te richten tegen de afwijzing van zijn voorwaardelijke vordering tegen geïntimeerde 3, heeft hij deze grief onvoldoende onderbouwd en hierbij bovendien geen belang, nu de kantonrechter de vordering van € 5.000,= heeft afgewezen en de VvE hiertegen geen incidenteel appel heeft ingesteld.

Besluit VvE nietig? Uitleg van splitsingsreglement

De grieven I-V houden – kort gezegd – in dat bij de vergaderingen van de VvE van 4 februari 2011, 10 maart 2011 en 12 mei 2011 weliswaar de uitgaven ter zake de restauratiewerkzaamheden aan de stoep en de voorgevel zijn vastgesteld, maar niet is besloten dat en wanneer de eigenaars hiertoe bijdragen in de kas moesten storten. Dit heeft niet alleen tot gevolg dat voor appellant geen verplichting tot betaling van een bijdrage is ontstaan, maar ook dat de besluiten tot vaststelling van de uitgaven nietig zijn omdat niet in dezelfde vergadering waarbij deze uitgaven zijn vastgesteld ook tot de verplichting van bijdragen door de eigenaars is besloten (hetgeen artikel 37 lid 5 van het splitsingsreglement voorschrijft).

De besluiten zijn bovendien nietig omdat niet ze niet zijn genomen met de vereiste gekwalificeerde meerderheid van stemmen als bedoeld in artikel 37 lid 5. Daarbij had de VvE ingevolge artikel 18 lid 2 van het splitsingsreglement enkel kunnen besluiten tot betaling door de eigenaars van maandelijkse voorschotten en niet tot betaling van een totaalbedrag ineens. Dit geldt temeer omdat geen noodzaak bestond om de restauratiewerkzaamheden aan de stoep en de voorgevel met spoed ter hand te nemen. Voor zover in de vergadering van de VvE op 9 juni 2011 al rechtsgeldig is besloten tot de uitgaven ter zake de restauratiewerkzaamheden aan de stoep en de voorgevel en tot betaling van bijdragen door de eigenaars, wordt appellant door dit besluit niet gebonden omdat hij toen geen eigenaar meer was van het appartement, aldus nog steeds appellant.

Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop dat de stelplicht (en bewijslast) van het betoog dat een besluit van de VvE nietig is, op appellant rust. De VvE beroept zich als grondslag voor de betalingsverplichting voor appellant niet alleen op de besluiten bij de vergaderingen van de VvE van 4 februari 2011, 10 maart 2011 en 12 maart 2011, maar ook op de besluiten genomen bij de vergaderingen van 8 januari 2010 en 9 juli 2010. Volgens de VvE zijn bij de vergadering van 8 januari 2010 reeds de offertes van X en Y besproken en is besloten tot het doen van uitgaven ter zake de restauratiewerkzaamheden aan de stoep en de voorgevel overeenkomstig deze offertes. Dit besluit is herhaald in de vergadering van 9 juli 2010 (en in genoemde drie vergaderingen in 2011), aldus de VvE.

Nu appellant niet betwist dat in deze vergaderingen in de door de VvE gestelde zin is besloten, gaat het hof hiervan uit. Het hof neemt ook aan dat bij deze vergaderingen in 2010 de volgens artikel 37 lid 5 bedoelde meerderheid van stemmen aanwezig was. Weliswaar stelt appellant “terzijde” in een andere context dat hij vanwege het één lijn trekken door de eigenaars (geïntimeerde 2) en A niet op de vergaderingen verscheen en eigenaar B op voet van oorlog met de VvE zou verkeren en daarom de vergaderingen niet zou bezoeken maar appellant heeft dit niet onderbouwd door presentielijsten van bedoelde vergaderingen uit 2010 terwijl hij dit voor de vergaderingen in 2011 wel heeft gedaan, noch heeft hij uitgelegd waarom dit voor 2010 niet mogelijk was.

Dit had gezien het duidelijke betoog van de VvE dat tijdens de bewuste vergaderingen in 2010 rechtsgeldig is besloten tot vaststelling van de uitgaven wel van appellant mogen worden verwacht, temeer daar hij in wezen erkent dat tijdens die vergaderingen “inderdaad” in vorenbedoelde zin is besloten.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat in de vergadering van 8 januari 2010 (herhaald in die van 9 juli 2010) door de vergadering van de VvE rechtsgeldig het besluit is genomen tot het doen van uitgaven in de zin van artikel 37 lid 5 van het splitsingsreglement, met name voor restauratiewerkzaamheden voor de stoep en de voorgevel (overeenkomstig de offertes van X en Y).

Het hof verwerpt het standpunt van appellant dat dit besluit nietig is nu niet tegelijkertijd met dit besluit is besloten de eigenaars te verplichten de bijdragen te betalen, als bedoeld in artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement. Uit lid 7 kan niet worden afgeleid dat deze beslissingen in dezelfde vergadering moeten worden genomen; volgens een redelijke uitleg van lid 7 mag deze beslissing ook in een latere vergadering worden genomen. Een andere uitleg doet immers afbreuk aan de beslissing tot het doen van uitgaven. Mocht met lid 7 wél zijn bedoeld dat de beslissingen in dezelfde vergadering worden genomen, dan maakt het niet direct nemen van het besluit dat de eigenaars hun bijdrage moeten betalen, het besluit tot vaststelling van de uitgaven bovendien niet nietig.

Het standpunt dat ook voor het besluit dat de eigenaars hun bijdrage moeten betalen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen als bedoeld in artikel 37 lid 5 noodzakelijk was, wordt verworpen omdat zulks niet blijkt uit de leden 5 en 7 van artikel 37. Derhalve is tijdens de vergadering van 12 mei 2011 een rechtsgeldig besluit genomen dat de eigenaars de bijdrage ineens moesten betalen (hetgeen op zichzelf niet door appellant wordt betwist. Het verweer dat dit besluit strijdig is met het bepaalde in artikel 18 lid 2 van het splitsingsreglement omtrent het opleggen van (maandelijkse) voorschotverplichtingen, wordt verworpen.

Daargelaten of de uitleg die appellant aan artikel 18 lid 2 geeft de juiste is, heeft hij de stelling van de VvE dat met de uitvoering van de restauratiewerkzaamheden van de stoep en de voorgevel spoed was gemoeid, onvoldoende gemotiveerd betwist. Nu met de uitvoering van de restauratiewerkzaamheden eerst kon worden begonnen nadat de benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd waren (laatste zin artikel 37 lid 7), was noodzakelijk dat dit bedrag in mei 2011 ineens werd voldaan. Het gegeven dat al in de vergadering van 8 januari 2010 tot het doen van deze uitgaven was besloten, brengt bovendien met zich dat appellant met deze verplichting rekening had kunnen houden en een reservering had kunnen maken. Het feit dat appellant in de met geïntimeerde 3 gesloten koopovereenkomst, haar vrijwaart voor alle mogelijke achterstanden van appellant aan de VvE, duidt erop dat hij dit ook deed.

Uit het bovenstaande volgt dat de kantonrechter terecht heeft aangenomen dat het deel van het bij de notaris in depot staande bedrag dat betrekking heeft op de restauratiewerkzaamheden ter zake de stoep, moet worden uitgekeerd aan de VvE. De VvE heeft in hoger beroep betoogd dat de vergadering van de VvE uiteindelijk heeft besloten de opdracht niet te verstrekken aan X maar aan B, waardoor de bijdrageplicht van appellant naar beneden is bijgesteld van € 15.161,= naar € 12.091,40. Nu uitvoering is gegeven aan het vonnis in eerste aanleg, heeft dit tot gevolg dat de VvE een bedrag van € 3.069,60 (= € 15.161,= -/- € 12.091,40) teveel heeft ontvangen.

Nu appellant zijn betoog onvoldoende heeft toegelicht, wordt niet toegekomen aan zijn bewijsaanbiedingen.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven gedeeltelijk slagen. Vanwege de eiswijziging zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de VvE veroordelen tot betaling van het bedrag van € 3.069,60, vermeerderd met wettelijke rente met ingang van 16 augustus 2016.

Duidelijkheidshalve overweegt het hof dat de vernietiging van het bestreden vonnis niet met zich brengt dat geen rechtsgrond meer bestaat voor de betalingen uit het depot van notaris aan appellant van € 8.079,39 en aan de VvE van € 14.818,56 (= € 17.888,16 -/- € 3.069,60);

Appellant zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg zowel in conventie als in reconventie en het hoger beroep.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.