Het Gerechtshof Den Haag heeft op 22 december 2020 uitspraak gedaan over de vernietiging van een besluit van de VVE en het verlenen van een vervangende machtiging door de rechter.
Het gaat daarbij over de door verzoekster op grond van artikel 5:130 BW gevorderde (en door de kantonrechter afgewezen) vernietiging van de procesmachtiging en de door de VvE op grond van artikel 5:121 BW gevorderde (en door de kantonrechter toegewezen) vervangende machtiging.
Volgens verzoekster is het besluit van de VVE nietig, althans vernietigbaar wegens strijd met de wettelijke en statutaire bepalingen.
Er heeft volgens verzoekster geen rechtsgeldige vergadering in de hoofd- en ondersplitsing plaatsgevonden.
Het CLV-systeem-systeem heeft immers ook betrekking op de bedrijfsruimten (hoofdsplitsing).
Zij heeft niet (tijdig) een oproep (met agenda) voor de vergadering in de ondersplitsing ontvangen en (mede daardoor) het vereiste quorum is niet aanwezig geweest.
Er is in de notulen niet bij naam aangegeven welke leden wel/niet aanwezig waren, terwijl evenmin de stemverhouding is vermeld.
Dit is mede van belang omdat de stichting H grooteigenaar is en een groot aantal stemrechten heeft.
Dit betekent dat de stemverhouding ten onrechte niet inzichtelijk is gemaakt (en niet te controleren is).
In de hoofdvergadering is geen stem uitgebracht.
Daarnaast is dit besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus nog steeds de advocaat van verzoekster.
Appartementsrecht. VVE. Vernietiging van een vergaderbesluit? Verlening van een vervangende machtiging door de rechter? Procesmachtiging.
De rechter oordeelt als volgt.
De stelling van verzoekster dat ze niet deugdelijk is opgeroepen voor de vergadering van 8 mei 2019 wordt verworpen.
Niet weersproken is dat de leden van de VvE op 2 april 2019 zijn uitgenodigd voor de ALV van de VvE (wonen) van 8 mei 2019 en dat de agenda met onder meer agendapunt 15 was bijgevoegd.
Agendapunt 15 betrof een algemeen mandaat.
De ALV heeft het mindere toegewezen, te weten een op het geval van verzoekster toegespitste procesmachtiging.
Deze viel onder het bereik van dit agendapunt.
Ook staat vast dat namens verzoekster inhoudelijk is gereageerd op dit agendapunt, onder meer bij brieven van 1 mei en 8 mei 2019 en dat deze brieven bovendien ter kennis zijn gebracht van de vergadering.
Onder deze omstandigheden valt niet in te zien waarom verzoekster niet behoorlijk, althans niet tijdig, voor de ALV zou zijn opgeroepen.
De kwestie van de aan de ALV gevraagde procesmachtiging is, zoals uit het voorgaande voortvloeit, deugdelijk aan de vergadering voorgelegd.
Nu dit geschil de VvE (wonen) aangaat, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom ook de vergadering van de hoofdsplitsing mee zou moeten beslissen, mocht verzoekster dit hebben willen betogen.
De omstandigheid dat kennelijk ook een CLV-systeem aanwezig is in het bedrijfsruimtedeel van het complex maakt dit niet anders.
Het beroep op het ontbreken van het vereiste quorum wordt eveneens verworpen.
Blijkens de notulen van de ALV van de VvE (wonen) waren 82 van de 139 stemmen ter vergadering aanwezig.
Hiermee is voldaan aan de quorumeis van tenminste de aanwezigheid van de helft van het aantal uit te brengen stemmen om rechtsgeldig (gewone) meerderheidsbesluiten te kunnen nemen.
Dit heeft de VvE onweersproken betoogd en strookt ook met artikel 37 van het Modelreglement 1992.
Het besluit is met de vereiste volstrekte meerderheid van stemmen (tenminste 50% + 1) genomen.
Dit volgt uit de notulen, zoals hiervóór weergegeven, mede gelet op de niet (voldoende) betwiste) stelling van de VvE, aangevoerd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat er enkel stemmen vóór waren, althans dat er geen tegenstemmen waren.
Hierbij geldt dat (los van het feit dat voor de stemverhouding niet relevant is of er stemmen van meerderheids-eigenaars bij zitten, gelet op de unanimiteit van de beslissing, niet de doorslag kunnen hebben gegeven.
De stelling van verzoekster dat de stemverhouding niet inzichtelijk is gemaakt, wordt dan ook, wat hier ook van zij, als niet relevant verworpen.
Er is kortom geen aanwijzing dat er formele bezwaren kleven aan (de totstandkoming van) het besluit om het bestuur de procesmachtiging te verlenen.
De inhoudelijke kant van de verleende procesmachtiging
Verzoekster stelt dat dit besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat de belangen van de VvE om het onderhoud aan het CLV-systeem te laten plegen gering zijn, terwijl zij zelf een groot belang heeft in verband met de causaliteitsdiscussie.
Het hof is van oordeel dat dit besluit niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
De VvE wacht inmiddels al ongeveer vijf jaar met noodzakelijk onderhoud aan het CLV-systeem.
Zonder dit (overigens eenvoudig en routinematig) onderhoud bestaat een risico op verstopping en lekkages in de gemeenschappelijke delen.
Dit is een serieus belang dat (het bestuur van) de VvE zich terecht heeft aangetrokken. Onder deze omstandigheden is het niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de ALV toestemming heeft verleend om de zaak aan de rechter voor te leggen.
Het door verzoekster gestelde belang bij een langer uitstel van het onderhoud doet hier niet aan af.
Het verzoek van verzoekster tot vernietiging van de door de ALV verleende procesmachtiging is terecht afgewezen.
Daarmee is er ook geen grond voor de verzochte opschorting van dit besluit.
De hiertegen gerichte grieven worden verworpen en hoeven verder niet afzonderlijk besproken te worden omdat deze niet tot vernietiging van de beschikking van de kantonrechter kunnen leiden.
De door de kantonrechter aan de VvE verleende vervangende machtiging
Verzoekster betwist niet dat zij op grond van artikel 18 lid 3 van het Modelreglement, zoals nader aangevuld bij splitsingsakte, verplicht is toestemming en medewerking te verlenen aan noodzakelijk onderhoud aan gemeenschappelijke delen en daarvoor toegang te verlenen tot de in haar appartement aanwezige inspectieluiken/ vloerluiken.
Desondanks weigert verzoekster sinds 2015 toestemming te verlenen voor onderhoud aan het gemeenschappelijke CLV-systeem, dat alleen toegankelijk is via een inspectieluik in haar appartement.
Zij stelt dat dit onderhoud zal leiden tot een causaliteitsdiscussie met (de opdrachtgever(s) van) bouwer(s) als niet eerst in de bestuursrechtelijke procedure is vastgesteld dat de WTW-installatie niet voldoet aan de bouwregels.
Naar het oordeel van het hof is blijkens het voorgaande komen vast te staan dat het door de VvE gewenste onderhoud aan het CLV-systeem (dringend) noodzakelijk is.
Daarnaast staat vast dat het gaat om een simpele routineklus die niet lang zal duren.
Hier tegenover staat de door verzoekster gestelde causaliteitsdiscussie.
Los van de vraag of aannemelijk is dat door het onderhoud aan het CLV-systeem de bedoelde causaliteitsdiscussie zal ontstaan – de VvE heeft dit betwist – acht het hof het door verzoekster gestelde belang niet opwegen tegen het belang van de VvE om noodzakelijk onderhoud te doen plegen aan het CLV-systeem.
Het hof zal dit hierna verder toelichten.
Er is geen concrete aanwijzing óf en wannéér in de bestuursrechtelijke procedure over de causaliteitsdiscussie zal worden beslist.
In de brief van 1 mei 2019 werd namens verzoekster nog betoogd dat de uitspraak dat jaar (dus in 2019), beschikbaar zou zijn, maar er is op het moment van het sluiten van het onderhavige onderzoek (op 23 november 2020) nog steeds geen beslissing hierover.
Ook heeft verzoekster geen voldoende concrete informatie verstrekt over de aard, inhoud en stand van zaken van de bestuursrechtelijke procedure.
Onder deze omstandigheden heeft het hof geen mogelijkheid gekregen om de stellingen van verzoekster over de causaliteitsdiscussie in deze procedure op zijn merites te wegen.
Daar komt bij dat verzoekster op grond van het toepasselijke Modelreglement verplicht is om haar medewerking te verlenen en dat weigering van verzoekster nu al ongeveer vijf jaren duurt.
Dit kan niet gevergd worden van de VvE, die de gezamenlijke belangen van de leden behartigt.
Voor zover verzoekster heeft betoogd dat het contract tussen het bestuur van de VvE en Comfort Services van 2015 niet rechtsgeldig is, is dit niet relevant voor de verlening van een vervangende machtiging.
Dit staat overigens los van het feit dat de gestelde onbevoegdheid van het bestuur om dit contract te sluiten niet deugdelijk is onderbouwd.
Tot slot heeft verzoekster een beroep gedaan op de artikelen 6 en 8 EVRM en artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Dit beroep wordt verworpen.
Er is geen sprake van schending van artikel 6 EVRM (fair trial).
De zaak is behandeld (nota bene in twee instanties) door bevoegde, onafhankelijke rechters, terwijl uitvoerig hoor en wederhoor is toegepast.
Ook artikel 8 EVRM (familylife) wordt niet geschonden bij binnentreden.
Los van het feit dat verzoekster op het moment niet in haar appartement woont, gaat het louter om kortstondig onderhoud via een inspectieluik in de woning, hetgeen een (zeer) geringe inbreuk vormt.
Verzoekster heeft zich bovendien contractueel verplicht om toegang tot haar woning te verlenen voor noodzakelijk onderhoud (via het Modelreglement waaraan verzoekster gebonden is).
Daarenboven is er geen sprake van inmenging door het openbaar gezag (als genoemd in lid 2).
Voor een geslaagd beroep op artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM moet het gaan om een aan een verdragsstaat toerekenbare schending van het eigendomsrecht.
Hiervan is in dit geval geen sprake.
Reeds hierom faalt dit beroep.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter terecht de vervangende machtiging heeft verleend.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.