De Rechtbank Overijssel heeft op 16 februari 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE toestemming had verleend voor het plaatsen van een zonwering.
In deze zaak staat de vraag centraal of de vergadering van eigenaars toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van het door gedaagde aangebrachte uitvalscherm.
Niet in geschil is namelijk dat toestemming van de VvE noodzakelijk is voordat zonwering aan de buitengevel aangebracht mag worden en evenmin is in geschil dat de door de gemeente verleende vergunning(en) die toestemming niet vervang(t)(en).
De VvE meent dat deze toestemming niet is verleend en vordert daarom verwijdering van het scherm.
Gedaagde betoogt dat de vergadering van eigenaars al in 2000 toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de betreffende zonwering.
Hij wijst in dit kader op de notulen van de vergadering van eigenaars van 5 april 2000, waaruit volgens hem kan worden afgeleid dat op die vergadering toestemming is verleend voor het plaatsen van zonwering, mits daarbij het in de notulen genoemde plan wordt gevolgd.
De VvE betwist dat met ‘het plan’ in de notulen van 5 april 2000 de door de gemeente op 26 mei 2000 verleende vergunning bedoeld wordt.
Appartementsrecht. VVE. Is toestemming van VVE verleend voor het plaatsen van een zonwering? Vordering tot verwijdering zonwering. Boete. Matiging van boete?
De rechter oordeelt als volgt.
Voor het antwoord op de vraag waar de vergadering van eigenaars toestemming voor heeft gegeven, moet in de eerste plaats gekeken worden naar de notulen.
In de notulen van 5 april 2000 wordt gesproken over een ‘plan’ voor zonwering en een nieuw voorstel dat zo spoedig mogelijk ter goedkeuring aan de Monumentenzorg toegestuurd moet worden.
Het plan zelf is niet aangehecht of overgelegd. Vervolgens is op 18 april 2000 een vergunningaanvraag gedaan.
Gelet op het korte tijdsverloop tussen deze aanvraag en de vergadering van 5 april 2000, kan met ‘het plan’ uit de notulen van 5 april 2000 naar het oordeel van de kantonrechter niets anders bedoeld worden dan de gegevens die aan de vergunningaanvraag van 18 april 2000 ten grondslag zijn gelegd.
Uit die vergunningaanvraag volgt dan ook waar de vergadering van eigenaars toestemming voor heeft gegeven en niet zozeer uit de verleende vergunning.
Gedaagde betwist dat het door de VvE overgelegde lijstje met uitgangspunten, dat hij net als de kantonrechter niet bij de dagvaarding heeft aangetroffen, bij die vergunningsaanvraag was gevoegd.
Wat hier echter ook van zij, als niet weersproken staat wel vast dat bij de vergunningaanvraag tekeningen waren gevoegd, waaronder tekeningen van de voorgevel van het pand.
Op die tekeningen staat bij de loggia op de eerste verdieping geen (groen) uitvalscherm ingetekend, terwijl dit wel het geval is bij de overige ramen in de voorgevel op de eerste verdieping van het pand.
Dit sluit aan bij het feit dat in de op 26 mei 2000 verleende vergunning bij de voorschriften die gelden voor de cassetteschermen (zijnde de uitvalschermen) op de eerste verdieping “uitgezonderd de loggia” vermeld staat.
Bij die opmerking staat niet vermeld dat dit in afwijking is van de vergunningsaanvraag, hetgeen wel voor de hand had gelegen als in de aanvraag wel een uitvalscherm voor de loggia was voorzien.
Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de VvE op 18 april 2000 geen vergunning heeft aangevraagd voor het aanbrengen van een uitvalscherm ten behoeve van de loggia en dat een dergelijk uitvalscherm dus geen onderdeel uitmaakte van het in de notulen van 5 april 2000 bedoelde plan.
In die notulen staat verder vermeld dat op de eigenaars een verplichting rust om zich bij aanschaf van zonwering aan dat plan te houden.
Omdat een uitvalscherm voor de loggia geen onderdeel uitmaakte van dit plan, kan dus niet worden aangenomen dat de VvE toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van een uitvalscherm ten behoeve van de loggia van het appartement van gedaagde.
In 2000 is daarom naar het oordeel van de kantonrechter geen toestemming gegeven door de vergadering van eigenaars voor het aanbrengen van een uitvalscherm.
Vast staat dat de vergadering van eigenaars op 3 april 2018 het verzoek van gedaagde tot het plaatsen van een uitvalscherm ter plaatse van de loggia met meerderheid van stemmen heeft afgewezen.
Gedaagde heeft bij de kantonrechter niet om vernietiging van dat besluit verzocht, zodat dit besluit onaantastbaar is geworden en het weigeren van de toestemming een gegeven is.
Gedaagde heeft daarom ook na 2000 geen toestemming van de vergadering van eigenaars gekregen.
Nu gedaagde voor het aanbrengen van het uitvalscherm geen toestemming van de vergadering van eigenaars heeft gekregen, was het hem op grond van de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement niet toegestaan die zonwering aan te brengen.
Aangezien het verzoek tot vervangende machtiging van gedaagde is afgewezen, betekent dit dat hij het uitvalscherm dient te verwijderen.
De vordering van de VvE tot verwijdering van de zonwering zal dus worden toegewezen, met dien verstande dat gedaagde daarvoor een maand de tijd zal krijgen, ingaande vanaf de betekening van dit vonnis.
De VvE vordert op grond van artikel 29 lid 1 en 2 van de akte van splitsing ook veroordeling van gedaagde tot betaling van een boete van € 2.000,00.
In dat artikel is bepaald dat het bestuur in geval van overtreding van de akte van splitsing of het huishoudelijk reglement een boete kan opleggen indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan een aan hem toegestuurde waarschuwing.
De hoogte van die boete dient te worden bepaald door de vergadering van eigenaars.
Gedaagde heeft niet betwist dat de vergadering van eigenaars op 6 januari 2020 heeft besloten dat de aan hem op te leggen boete € 250,00 per dag diende te bedragen, met een maximum van € 2.000,00, zodat hiervan kan worden uitgegaan.
Vast staat ook dat het bestuur van de VvE gedaagde op 9 maart 2000 een waarschuwing als bedoeld in artikel 29 lid 1 van de akte van splitsing heeft gestuurd en hem heeft gesommeerd de zonwering te verwijderen.
Nu gedaagde geen gevolg heeft gegeven aan die waarschuwing, is hij voornoemde boete in beginsel verschuldigd geworden.
Gedaagde meent echter dat de boete gematigd dient te worden, omdat de VvE niet heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden door zijn handelen en het boetebedrag willekeurig lijkt te zijn gekozen.
Op grond van de wet is matiging van een bedongen boete alleen aan de orde, indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
De kantonrechter is van oordeel dat van een dergelijke situatie geen sprake is.
De VvE heeft namelijk kosten moeten maken doordat gedaagde zich niet heeft willen neerleggen bij de op 3 april 2018 geweigerde toestemming.
Nadat gedaagde zijn rechtsbijstandsverzekeraar had ingeschakeld, heeft de VvE immers een advocaat in de arm moeten nemen die gedaagde herhaaldelijk – ook na het versturen van eerdergenoemde waarschuwing – heeft gesommeerd tot verwijdering van de zonwering.
De betreffende kosten zullen ten laste van de eigenaars komen, zodat de VvE belang heeft bij innen van een boete, welke boete op grond van lid 3 van artikel 29 van de akte van splitsing ten bate van de vereniging zal komen.
Nu de boete bovendien niet buitensporig hoog is, ziet de kantonrechter geen aanleiding deze te matigen.
De gevorderde boete zal dus geheel worden toegewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.