Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 7 december 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een structurele betalingsachterstand van servicekosten kon leiden tot een ontzegging van het gebruiksrecht van het appartement door de VvE.

In eerste aanleg heeft de VvE, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd appellanten te verbieden nog langer gebruik te (doen) maken van het appartement en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE en appellanten te gebieden het appartement na betekening van het vonnis te verlaten, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd, samengevat, dat appellanten in strijd hebben gehandeld met de splitsingsakte, het splitsings- en het huishoudelijk reglement en de wet door (i) stelselmatig de verschuldigde servicekosten niet te betalen en (ii) zich onbehoorlijk te gedragen tegenover andere eigenaren en/of gebruikers.

Appellanten weigerden volgens de VvE de lekkage te verhelpen, waarna de gemeente heeft besloten alle afvoeren van appellanten buiten werking te stellen en de door de gemeente ingeschakelde aannemer het appartement als onbewoonbaar heeft aangemerkt.

Appellanten hebben geen reparaties aan het appartement uitgevoerd.

Het besluit van de VvE tot ontzegging van het gebruiksrecht door appellanten is inmiddels rechtens onaantastbaar, aldus nog steeds de VvE.

In de procedure bij de voorzieningenrechter zijn appellanten verschenen.

Voor zover in hoger beroep nog van belang, hebben zij gesteld dat voor de lekkage een oplossing is gevonden en dat deze in overleg met de gemeente zal worden verholpen.

Appellanten hebben betwist (i) dat de lekkage door hun toedoen is ontstaan en (ii) dat zij voor de achterstanden zijn aangemaand.

Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen dat het besluit rechtens onaantastbaar is geworden en dat de VvE het besluit daarom ten uitvoer kan leggen tenzij de VvE daarbij misbruik van recht zou maken.

Van dit laatste is volgens de voorzieningenrechter niet gebleken, want de VvE heeft vele aanmaningen tot betaling in het geding gebracht en al vijf keer via een gerechtelijke procedure de servicekosten geïnd moeten krijgen.

De betalingsachterstand is dan ook structureel te noemen en ondanks de in 2016 aan appellanten gegeven officiële waarschuwing is hierin geen enkele verbetering gekomen.

Voorshands is dan ook genoegzaam gebleken dat appellanten de reglementen opzettelijk en langdurig niet zijn nagekomen en gedurende een periode van vele jaren de financiële verplichtingen niet (tijdig) zijn nagekomen, aldus nog steeds de voorzieningenrechter.

De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat daarnaast door ernstig achterstallig onderhoud van appellanten lekkage is ontstaan en de wanden met vocht en schimmel verzadigd zijn.

Hierdoor heeft het ondergelegen appartement zwamvorming op het plafond en wordt daar ernstige overlast van schimmel ervaren. De afvoeren in het appartement zijn in 2019 op last van de gemeente afgesloten en de woning is als onbewoonbaar aangemerkt.

Verschillende inspanningen van de VvE om appellanten te bewegen tot reparatie over te gaan, hebben geen resultaat gehad.

Ook tijdens deze procedure hebben appellanten, ondanks daartoe gemaakte afspraken, niet aan herstel willen meewerken.

Op basis hiervan heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat appellanten ernstige overlast veroorzaken.

De bevoegdheid tot het nemen van het besluit is ingeroepen voor het doel waarvoor deze bevoegdheid is verleend.

Deze bevoegdheid is niet ingeroepen om appellanten te schaden.

De wederzijdse belangen bezien, kon de VvE ook in redelijkheid tot uitoefening van deze bevoegdheid komen, aldus nog steeds het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter.

Het gevorderde verbod en gebod zijn vervolgens toegewezen, waarbij slechts aan het verbod een dwangsom is verbonden.

Appellanten zijn, zoals ook gevorderd, hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen appellanten met vier grieven op.

Deze grieven, die gezamenlijk zullen worden behandeld, komen in de kern erop neer dat de tenuitvoerlegging van het besluit wél misbruik van omstandigheden oplevert.

Appellanten hebben in dit verband naar voren gebracht dat de achterstand in de betaling van de servicekosten betrekkelijk laag is.

Deze achterstand kwam regelmatig terug vanwege het geringe inkomen van appellanten en werd dus veroorzaakt door betalingsonmacht, niet door betalingsonwil.

Deze problematiek is niet dusdanig dat op grond daarvan de toegang tot de eigen woning kan worden ontzegd en een eigendomsrecht kan worden aangetast.

Ook is het appartement niet verwaarloosd, maar goed bewoonbaar.

De lekkage heeft niets te maken met achterstallig onderhoud.

Bovenstaande stellingen van appellanten doen het hof echter niet tot een ander voorlopig oordeel komen dan waartoe de voorzieningenrechter is gekomen.

Het hof legt hierna uit waarom

Appartementsrecht. VVE. Structurele betalingsachterstand van servicekosten. Lekkages. Ontzegging van het gebruiksrecht van het appartement door VvE mogelijk? Misbruik van recht? Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Het hof stelt voorop dat appellanten geen vernietiging van het besluit hebben gevorderd op grond van artikel 5:130 BW binnen de daartoe gestelde termijn.

Daarmee is het besluit rechtens onaantastbaar en kan de VvE het besluit tenuitvoerleggen, tenzij de VvE daarbij misbruik van recht zou maken.

Net als de voorzieningenrechter ziet ook het hof in de omstandigheden die in de onderhavige zaak aan de orde zijn voorshands geen aanleiding om te oordelen dat de tenuitvoerlegging van het besluit misbruik van recht oplevert.

Immers, het gaat om telkens nieuwe, oplopende, betalingsachterstanden over een periode van ruim tien jaar, dus om een structurele betalingsachterstand.

De VvE heeft meerdere procedures moeten voeren en een deurwaarder moeten inschakelen om de achterstallige servicekosten geïnd te krijgen.

De kosten daarvan, voor zover niet gedekt door de geliquideerde proceskosten, komen telkens voor rekening van de leden van de VvE.

Na de officiële waarschuwing in 2016 hebben appellanten hun betalingsgedrag niet verbeterd.

Integendeel, in de daaropvolgende jaren hebben zij opnieuw betalingsachterstanden laten ontstaan.

De VvE heeft haar stellingen ter zake onderbouwd met onder meer aanmaningen, overzichten van betalingsachterstanden, rechterlijke vonnissen, aankondigingen van executieveilingen en een overzicht van incassozaken die in behandeling zijn geweest bij een deurwaarder.

Appellanten hebben dit alles niet weersproken.

Voor zover appellanten zich hebben beroepen op betalingsonmacht, rechtvaardigt dit geen beroep op overmacht.

Als appellanten inderdaad niet over voldoende middelen beschikken om de kosten te dragen die verband houden met het appartement, gaat het niet aan de overige appartementseigenaren daarvan de dupe te laten worden, maar zullen zij andere maatregelen moeten nemen.

Overigens hebben appellanten hun stellingen over betalingsonmacht niet geadstrueerd met financiële gegevens, zoals inkomensgegevens, hetgeen te meer klemt, omdat zij in het verleden telkens wel bleken te kunnen betalen als een executie dreigde.

Dat de omstandigheden van de vanuit het appartement opgetreden lekkage maken dat tenuitvoerlegging van het besluit misbruik van recht op zouden leveren is onvoldoende aannemelijk geworden.

Appellanten hebben hetgeen zij daartoe hebben aangevoerd over de oorzaak van de lekkages en de toestand van hun appartement onvoldoende feitelijk geconcretiseerd.

Dit terwijl de VvE haar stellingen over de oorzaak heeft gestaafd met onder meer foto’s, vaststellingen van de gemeente Purmerend (waaronder de last onder bestuursdwang die de gemeente aan appellanten heeft opgelegd en die is gericht op het beëindigen van de overtreding, het veroorzaken van wateroverlast), bevindingen van de aannemer die deze gemeente heeft ingeschakeld en een rapport van haar verzekeraar.

Op basis van deze stukken acht het hof het voorshands voldoende aannemelijk dat het onderhoud van het appartement van appellanten achterstallig was en dat daardoor schade is veroorzaakt aan het onderliggende appartement en tevens ernstige overlast voor de (oudere) bewoonster daarvan.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven geen succes hebben.

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.