De Rechtbank Noord-Holland heeft op 29 september 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de buitengevels van een appartement tot de gemeenschappelijke gedeelten behoorden.
Verzoeker verzoekt de kantonrechter om hem een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW te verlenen voor het uitvoeren van alle benodigde herstelwerkzaamheden aan de gevels van het gebouw.
Verder verzoekt verzoeker de kantonrechter om te bepalen dat de kosten van voormelde werkzaamheden door de VvE worden voldaan en dat beide appartementseigenaren in de verhouding 50/50 in deze kosten bijdragen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
Verzoeker legt aan het verzoek het volgende ten grondslag.
Aan de zijgevel zijn herstelwerkzaamheden nodig.
Uit de splitsingsakte en het reglement volgt dat alle gevels gemeenschappelijk eigendom zijn en dat, ongeacht ter hoogte van welk appartement de herstelwerkzaamheden nodig zijn, de kosten daarvan voor rekening van de VvE (en dus voor beide appartementseigenaren) komen.
Nu verweerder als enige mede-eigenaar geen medewerking verleent, staken de stemmen en rest verzoeker niets anders dan het vragen van een vervangende machtiging.
Appartementsrecht. VVE. Zijn de buitengevels gemeenschappelijk? Dragende muren. Onderhoud. Herstelwerkzaamheden. Vervangende machtiging. Kosten van herstel.
De rechter oordeelt als volgt.
In de kern betreft het geschil tussen partijen de uitleg van de splitsingsakte in combinatie met het reglement met betrekking tot de vraag of de gevels tot de gemeenschappelijke delen of tot de privé delen behoren.
Ook het ontvankelijkheidsverweer kan niet worden beoordeeld zonder voormelde vraag te beantwoorden.
Dit verweer komt er immers op neer dat de procedure tot verlening van een vervangende machtiging niet geëigend is omdat de werkzaamheden waar het om gaat, volgens verweerder niet zullen worden verricht aan gemeenschappelijke delen.
En weliswaar gaat het partijen uiteindelijk om verdeling van de kosten van die werkzaamheden, maar ook het antwoord op die vraag wordt bepaald door het al of niet gemeenschappelijk zijn van de gevels.
De kantonrechter zal daarom eerst op die kwestie nader ingaan.
In artikel 9 van het Reglement is uitdrukkelijk bepaald dat de dragende muren en de buitengevels tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren.
De discussie tussen partijen wordt hier veroorzaakt door de uitzondering die in de splitsingsakte op het modelreglement is gemaakt en waarin is bepaald dat de in artikel 9 van het reglement bedoelde zaken niet gemeenschappelijk zijn indien deze uitsluitend gebruikt worden en/of bestemd zijn en/of dienstbaar zijn aan een privé gedeelte.
Volgens verzoeker gaat het in deze bepaling om het woord: “uitsluitend”.
Een dragende muur is van belang voor de gehele constructie van het gebouw en daardoor niet uitsluitend bestemd voor een privé gedeelte.
Verzoeker verwijst ook naar de bepaling in het splitsingsreglement waarin is geregeld dat onderhoud van de ramen, deuren en kozijnen, ook al bevinden die zich in de buitengevel, voor rekening van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht komt.
Daaruit leidt verzoeker af dat de buitengevels hoe dan ook gemeenschappelijk zijn.
Volgens verweerder behoren de voor- en zijgevel waaraan verzoeker werkzaamheden wil laten verrichten, op grond van voornoemde uitzondering tot het privé gedeelte van verzoeker.
Er is volgens verweerder immers een grens te trekken aan de buitenzijde van de gevel waar de zijmuur ten dienste van het ene appartement is en vanaf waar het dienstbaar is aan het andere appartement.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Bij de uitleg van de splitsingsakte (en het daarop van toepassing zijnde reglement) moet de tekst van de akte naar objectieve maatstaven worden uitgelegd.
Derden moeten kunnen afgaan op datgene wat in de openbare registers is vermeld en de bedoeling van partijen is, voor zover die niet uit de akte blijkt, niet relevant.
Kenmerkend voor een pand dat is gesplitst in appartementsrechten is dat de gezamenlijke eigenaars, verenigd in de Vereniging van Eigenaars, eigenaar zijn van de schil, zijnde de funderingen, het geraamte van het gebouw met ondergrond, het dak en de buitenmuren.
Kenmerkend voor gemeenschappelijke delen is dat alle eigenaren op enigerlei wijze daarvan profiteren of gebruik van maken.
Juist dat laatste is blijkens de in de splitsingsakte gemaakte uitzondering cruciaal.
Voor het onderhoud van het dak is bovendien in artikel 18 van het Reglement een uitzondering gemaakt, namelijk dat dit geheel ten laste van één van de eigenaren komt.
Voor het onderhoud van de dragende muren en buitengevels bevat het Reglement die uitzondering niet.
De kantonrechter is van oordeel dat de buitengevels als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd ongeacht waar deze zich bevinden.
Dit is, zoals hiervoor al is overwogen, inherent aan een pand dat is gesplitst in appartementsrechten.
Als de buitengevels niet gemeenschappelijk zouden zijn, valt niet in te zien wat dan nog wel gemeenschappelijk is.
Verweerder heeft niet betwist dat het hier gaat om dragende muren en die zijn naar hun aard dienstbaar aan de constructie van het gehele pand.
Daarbij komt dat de zijgevels niet door middel van één rechte verticale lijn aan de verschillende appartementen toe te wijzen zijn, maar dat de appartementen als het ware trapsgewijs in elkaar haken.
Omdat de conclusie is dat alle buitengevels als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd, komen de kosten voor reparatie daaraan voor rekening van de VvE.
Dat betekent dat beide appartementseigenaren daaraan moeten bijdragen, ieder voor de helft.
Het gemeenschappelijk zijn van de buitengevels betekent ook dat het ontvankelijkheidsverweer van verweerder niet op gaat.
Verzoeker heeft voor het uitvoeren van de werkzaamheden toestemming van de VvE nodig en kan, als hij die toestemming niet krijgt, daarvoor om een vervangende machtiging bij de kantonrechter verzoeken.
De kantonrechter verleent de machtiging indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.
Uit de omstandigheid dat verweerder op de vergadering van de VvE van 15 september 2018 heeft betwist dat de buitengevels gemeenschappelijk zijn en dat daarom de helft van de herstelkosten daarvan voor haar rekening komen en zij dit standpunt consequent is blijven innemen, moet worden afgeleid dat verweerder haar medewerking aan herstel van de buitengevels heeft geweigerd.
Dat opent voor verzoeker de weg van de vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW.
De kantonrechter is verder van oordeel dat de weigering van verweerder voor zover deze is gebaseerd op haar hiervoor weergegeven standpunt, zonder redelijke grond is.
Verweerder heeft ook nog aangevoerd dat de offerte van het timmerbedrijf die aan het verzoek tot verlening van een vervangende machtiging ten grondslag ligt, niet in de vergadering van de VvE is besproken en dat daarover nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden.
Dat verweer slaagt in zoverre dat verweerder in deze procedure alsnog in de gelegenheid zal worden gesteld om zich over die offerte uit te laten.
De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol van 10 november 2021 voor het nemen van een akte aan de zijde van verweerder.
Indien en voor zover verweerder zou willen betogen dat op de offerte van het timmerbedrijf werkzaamheden staan die niet zien op het noodzakelijke herstel van de buitengevels of dat de betreffende werkzaamheden tegen lagere kosten kunnen worden uitgevoerd, zal verweerder dit betoog moeten onderbouwen met stukken, bijvoorbeeld een offerte van een andere aannemer.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.