De Rechtbank Amsterdam heeft op 28 april 2022 uitspraak gedaan in kort geding over de vraag of een verbod op de ondersplitsing van een appartementsrecht geoorloofd was.
De VvE vordert gedaagde te verbieden zijn appartementsrecht onder te splitsen in twee of meer afzonderlijke appartementsrechten.
De VvE stelt dat door toedoen van gedaagde de verhoudingen binnen de VvE ernstig verstoord zijn geraakt.
Dit heeft tot diverse gerechtelijke procedures geleid.
Op dit moment speelt dat gedaagde voornemens is zijn appartementsrecht te splitsen in drie onder-appartementen.
Het gaat om de twee studio’s en de bergruimte.
Gedaagde moet echter deze ondersplitsing worden verboden.
De VvE is namelijk in hoger beroep is gekomen tegen het vonnis van 12 januari 2022, waarin is beslist dat gedaagde zijn appartement mocht verbouwen in twee afzonderlijke studio’s.
Uit jurisprudentie (Gerechtshof Amsterdam 8 oktober 2019, GHAMS:2019:3629) volgt namelijk dat het maar de vraag is of ondersplitsing van het appartementsrecht van gedaagde mag.
Het gerechtshof heeft immers overwogen dat uit de bestemming “woonruimte” in de splitsingsakte niet het recht kan worden ontleend op de aanwezigheid van meer dan één wooneenheid per appartementsrecht.
Kleine wooneenheden laten zich bovendien moeilijk onderscheiden van kamerverhuur.
Dat staat op gespannen voet met de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte, zijnde de bescherming van het woonklimaat binnen het gesplitste pand, aldus het gerechtshof.
Verder heeft het gerechtshof – samengevat – overwogen dat uit de omschrijving van de feitelijke situatie in de splitsingsakte een normerende werking kan uitgaan.
Een toekomstige koper van een appartementsrecht mag op basis van de omschrijving in de splitsingsakte erop vertrouwen dat op elke verdieping zich slechts één woning bevindt.
Het vermeerderen van het aantal wooneenheden per verdieping vergt een wijziging van de splitsingsakte, aldus het gerechtshof.
Gelet hierop is het de vraag of het vonnis van 12 januari 2022 in stand blijft. Voorkomen moet worden dat bij een andere uitkomst van het hoger beroep de situatie niet meer kan worden teruggedraaid.
De VvE verzet zich er bovendien tegen dat de bergruimte op de zolder een afzonderlijk appartementsrecht wordt.
Ondersplitsing waarbij een onderappartementsrecht “berging” wordt gecreëerd is namelijk niet mogelijk.
De splitsingsakte kent immers geen separate of zelfstandige bestemming anders dan bewoning.
Deze ondersplitsing is bovendien in strijd met de bedoeling van de splitsingsakte.
De opstellers daarvan hebben beoogd een specifiek gebruik toe te kennen aan de ruimte op de zolderverdieping, namelijk die van bergruimte, als onderdeel van de bestemming bewoning van de onderscheidene woningen.
Appartementsrecht. VVE. Kort geding. Verbod op ondersplitsing van appartementsrecht geoorloofd? Uitleg van splitsingsakte. Woonbestemming. Berging. Zolderruimte.
De rechter oordeelt als volgt.
De VvE heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat voorkomen moet worden dat bij een voor de VvE gunstige uitkomst van het hoger beroep de ondersplitsing feitelijk niet meer kan worden teruggedraaid, omdat gedaagde de twee studio’s te koop aanbiedt (al dan niet met berging), dan wel opnieuw te koop kan aanbieden en derden te goeder trouw tot aankoop kunnen overgaan.
Verder is de VvE bevoegd dit kort geding te voeren, omdat alle leden, behalve gedaagde, en dus de meerderheid daarvoor hun toestemming hebben verleend.
De vraag is aan de orde of het gedaagde moet worden verboden tot goederenrechtelijke ondersplitsing van zijn appartementsrecht over te gaan.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat een dergelijk verbod moet worden opgelegd. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Reikwijdte splitsing
Gedaagde stelt zich op het standpunt dat hij op grond van het vonnis van 12 januari 2022 tot ondersplitsing van zijn appartementsrecht mag overgaan.
In dat vonnis heeft de rechter immers de bouwkundige splitsing van het appartementsrecht van gedaagde in twee studio’s toegestaan, althans geoordeeld dat de VvE dat niet mocht verbieden en dat betekent volgens gedaagde dat in vervolg daarop niets aan goederenrechtelijke splitsing in de weg staat.
Dit standpunt wordt niet gevolgd.
Strikt genomen is immers in het vonnis van 12 januari 2022 over de goederenrechtelijke splitsing geen oordeel gegeven en in dit kort geding kan niet worden vastgesteld of de bodemrechter zal oordelen dat ondersplitsing ex artikel 5:106 lid 3 BW gelet op de inhoud van de splitsingsakte geoorloofd is.
Het is bovendien de vraag of het vonnis van 12 januari 2022 over de bouwkundige splitsing in hoger beroep in stand zal blijven.
De VvE stelt namelijk dat gelet op de beschikking van het gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2019 aannemelijk is dat het vonnis wordt vernietigd en wordt vastgesteld dat de bouwkundige splitsing niet geoorloofd was.
Ondersplitsing appartementsrecht
De voorzieningenrechter kan niet uitsluiten dat het gerechtshof in hoger beroep anders zal oordelen dan de rechtbank in eerste aanleg.
Zowel voor de goedkeuring van de bouwkundige splitsing als de goederenrechtelijke splitsing is immers bepalend wat in de splitsingsakte staat.
Bij de uitleg van een bepaling in de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte.
In onderhavige splitsingsakte staat over het appartementsrecht van [gedaagde] dat het gaat om het uitsluitend gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping) bestemd voor bewoning.
Het gebruik van de andere appartementsrechten is op dezelfde wijze omschreven.
Op zichzelf is juist dat, zoals gedaagde stelt, de splitsingsakte niet een expliciet verbod op ondersplitsing bevat.
Maar het is tekort door de bocht om daaruit af te leiden dat ondersplitsing dus wel mag.
Het gaat in dit kort geding immers om een oude splitsingsakte uit 1973 waarin dergelijke verbodsbepalingen niet nodig en niet gangbaar waren.
Ondersplitsing in steeds kleinere eenheden is juist iets dat in deze tijd, als gevolg van de verhitte woningmarkt, lucratief is geworden.
De woorden “bestemd voor bewoning” kunnen in het licht van de situatie van 1973, dan ook aldus worden uitgelegd dat “bestemd voor bewoning” inhoudt: bewoning van de gehele woonlaag door de eigenaar/gebruiker.
Niet kan worden uitgesloten dat in hoger beroep, dan wel door een andere de bodemrechter zal worden geoordeeld dat de ondersplitsing op gespannen voet staat met de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte om het woon- en leefklimaat binnen een gesplitst pand te beschermen.
Bergruimte / zolderruimte
Verder is het voorshands niet toe te staan dat gedaagde de bergruimte op de zolder van het appartementengebouw door ondersplitsing feitelijk loskoppelt van zijn appartementsrecht.
Bij beschikking van 11 februari 2021 heeft de kantonrechter immers bepaald dat voor ander gebruik van de zolderruimte dan als bergruimte de VvE toestemming moet geven en heeft de kantonrechter het besluit van de VvE dat het gedaagde niet is toegestaan de zolderruimte als woonruimte te gebruiken in stand gelaten.
Het wijzigen van de bestemming is dus niet toegestaan.
In het verlengde daarvan is het aannemelijk dat ook los gebruik van de berging op de zolderetage niet is toegestaan.
In de splitsingsakte staat immers gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping) waaruit kan worden afgeleid dat de berging op de zolder onderdeel uitmaakt van de woonverdiepingen.
Gedaagde stelt dat uit de omstandigheid dat in de splitsingsakte geen verplichting is opgenomen om de berging in combinatie met de woning te gebruiken, kan worden afgeleid dat afzonderlijk gebruik mogelijk is.
Dit standpunt wordt niet gevolgd.
De splitsingsakte stamt immers uit 1973 en is beperkt van omvang, omdat dat destijds volstond.
Het gaat om de uitleg van de hiervoor genoemde zinsnede in de splitsingsakte.
Dat gedaagde in 2020 heeft geprobeerd zijn berging aan andere bewoners van het appartementencomplex te verkopen, maakt niet dat ander en afzonderlijk gebruik is toegestaan.
Ook dat mocht niet zomaar en had aan de VvE moeten worden voorgelegd.
Gedaagde heeft voorts aangevoerd dat afsplitsing van de berging het voordeel heeft dat hij die zelf kan blijven gebruiken.
Dat komt goed uit nu hij in het buitenland verblijft en zijn spullen wil opslaan, aldus gedaagde.
Wat hier ook van zij, deze afsplitsing heeft tot gevolg dat in de toekomst derden (die niet in het appartement op wonen) de berging kunnen kopen of huren.
Dit vormt een zodanige aantasting van het woon- en leefklimaat van appartementseigenaren dat deze vooralsnog moet worden verboden.
Dat tot slot de VvE heeft verzuimd om, zoals tussen partijen afgesproken, een notaris een juridisch advies te laten opstellen, en gedaagde rauwelijks is gedagvaard, kan haar niet worden tegengeworpen.
Het is gedaagde die zijn appartementsrecht met berging opgesplitst in delen tracht te verkopen/verhuren en de VvE probeert dat te voorkomen.
De conclusie is dat in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep van het vonnis van 12 januari 2022 of een oordeel van de bodemrechter het gedaagde moet worden verboden tot goederenrechtelijke splitsing van zijn appartementsrecht over te gaan.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.