Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 21 februari 2023 uitspraak gedaan over de vraag of toestemming van de VVE nodig was voor op het balkon van een appartement hangen van een kattennet.
Appellante heeft zich op het standpunt gesteld dat zij geen toestemming nodig heeft voor het op haar balkon ophangen van het kattennet, omdat het kattennet, anders dan de kantonrechter heft geoordeeld, niet onder de reikwijdte van artikel 13 van de splitsingsakte en/of artikel 7 van het huishoudelijk reglement valt.
De VvE heeft de door appellante voorgestane uitleg van die bepalingen gemotiveerd betwist.
Appartemensrecht. VVE. Toestemming nodig voor op het balkon hangen van kattennet? Uitleg van splitsingsakte. Weigering om een besluit te nemen. Vervangende machtiging.
De rechter oordeelt als volgt.
Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, nu die ook anderen binden dan diegenen die bij de totstandkoming betrokken waren, aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in de akte of het reglement gebruikte bewoordingen, bezien in het licht van de gehele akte of het reglement.
Dat de kantonrechter, zoals appellante in de grief betoogt, een andere uitlegmaatstaf zou hebben gebruikt, leest het hof niet in de overweging van de bestreden beschikking.
Artikel 7 van het huishoudelijk reglement bevat een aantal regels met betrekking tot het gebruik van de balkons en is een nadere uitwerking van het bepaalde in lid 2 van artikel 13 van de splitsingsakte.
Het hof is, evenals de kantonrechter, van oordeel dat uit de bewoordingen van deze bepalingen volgt dat de strekking daarvan is dat zich op de balkons (behorend tot de privé-gedeelten) geen zaken mogen bevinden die zichtbaar zijn van buitenaf.
Appellante heeft dat op zichzelf ook niet betwist, maar heeft aangevoerd dat het kattennet dat zij op haar balkon wenst op te hangen in ieder geval niet zichtbaar is vanuit de tuin of vanaf het omliggende fietspad of de weg.
Het hof is echter van oordeel dat artikel 7 van het huishoudelijk reglement, ook bezien in het licht van de rest van dat reglement en (artikel 13 van) de splitsingsakte, onvoldoende aanwijzingen bevat dat met de daarin gebruikte woorden “van buitenaf zichtbaar” enkel zichtbaarheid vanaf straatniveau en voor derden wordt bedoeld.
Daaronder kan ook vallen het voor de buren (mede VvE-leden) vanaf hun balkon(s) op het andere balkon – dus van privé-gedeelte naar privé-gedeelte – zichtbare.
In dit geval blijkt uit de eerste foto van de als productie 1 bij het verweerschrift in eerste aanleg overgelegde foto’s, welke foto is genomen vanaf het balkon van haar buren, dat het op het balkon van appellante hangende – door haar gewenste – kattennet vanaf dat naastgelegen balkon wel degelijk zichtbaar is.
Dit betekent dat dat kattennet onder de reikwijdte van artikel 7 van het huishoudelijk reglement valt, zodat appellante voor het op haar balkon ophangen daarvan toestemming van de vergadering van eigenaars nodig heeft.
De grieven falen.
Met de volgende grieven klaagt appellante erover dat de kantonrechter aan haar geen vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW heeft verleend voor het op haar balkon ophangen van het gewenste kattennet.
In dit verband heeft zij betoogd dat de kantonrechter weliswaar terecht heeft geoordeeld dat de vergadering toestemming voor het ophangen van het kattennet kan geven zonder dat daarvoor het huishoudelijk reglement hoeft te worden gewijzigd en dat er tijdens de vergadering van 25 november 2020 geen besluit over (het verlenen van toestemming voor) het kattennet is genomen, maar dat zijn oordeel dat een vervangende machtiging op dit moment niet aan de orde zou zijn onjuist is.
Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij in de aanloop naar die vergadering heeft verzocht om haar toestemming te verlenen voor het ophangen van het kattennet, dat het alleen mogelijk is geweest om een “aangepast voorstel” op de agenda te zetten en dat er tijdens de vergadering is geweigerd om te stemmen: er is volstaan met een peiling.
Hiermee is volgens appellante voldaan aan het vereiste van artikel 5:121 BW dat degene die toestemming moet verlenen zich niet verklaart.
Het hof volgt appellante hierin niet.
De enkele omstandigheid dat in de vergadering van 25 november 2020, nadat appellante haar presentatie over het kattennet had gegeven en er een discussie had plaatsgevonden, uiteindelijk niet is gestemd maar slechts een peiling onder de aanwezige leden is gehouden, maakt nog niet dat de (vergadering van eigenaars van de) VvE zich niet over dit onderwerp heeft willen uitspreken of heeft geweigerd om daarover een besluit te nemen.
Het hof is dus met de kantonrechter van oordeel dat zich hier thans (nog) niet de situatie voordoet waarin een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan worden gegeven.
De grieven falen dan ook.
Wel hecht het hof eraan op te merken, zoals ook de kantonrechter heeft gedaan, dat het op de weg van de VvE ligt om – voor zover dat nog niet is gebeurd – alsnog een besluit over (het verlenen van toestemming voor) het kattennet te nemen en daartoe uit zichzelf een vergadering uit te schrijven.
Daarbij is het van belang dat het bestuur van de VvE dit onderwerp vooraf, in de (stukken bij de) agenda, en tijdens de vergadering op neutrale wijze aan de leden presenteert én duidelijk aan hen communiceert dat voor het verlenen van toestemming aan appellante om op haar balkon het door haar gewenste kattennet op te hangen géén wijziging van het huishoudelijk reglement nodig is.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.