Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 11 oktober 2022 uitspraak gedaan over de uitleg van een splitsingsakte betreffende de omvang van een privégedeelte van een appartement.

Bij het inleidend verzoekschrift hebben appellanten de kantonrechter verzocht op grond van artikel 5:144 lid 1 sub c BW bevel te geven om de akte van splitsing aan te passen aan de inrichting van het gebouw, althans het besluit van 21 juli 2020 inhoudend dat de vergadering van eigenaars niet wenst mee te werken aan de rectificatie van de splitstingsakte te vernietigen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van het geding.

Aan dit verzoek hebben appellanten het volgende ten grondslag gelegd.

De gewijzigde splitsingstekening bevat wat betreft de tweede verdieping een evidente fout, doordat het indexnummer 6 per abuis is geplaatst boven in plaats van onder de horizontale lijn die het trappenhuis in tweeën verdeelt.

Het was de bedoeling van de partijen bij de gewijzigde splitsingsakte dat de helft van de gemeenschappelijke overloop op de tweede verdieping die aansluit aan de trapopgang naar de derde verdieping, bij het appartement op de derde en vierde verdieping zou worden gevoegd.

De nu getekend situatie zou meebrengen dat het gedeelte van de overloop voor de ingang van de woning op de tweede verdieping bij het appartement op de derde en vierde verdieping zou behoren en de andere helft van die overloop, die aansluit aan de trapopgang naar de derde verdieping, gemeenschappelijk zou zijn.

Als gevolg van deze fout voldoet de splitsingstekening niet aan de feitelijke inrichting van het gebouw, aldus appellanten.

Geïntimeerde heeft verweer gevoerd tegen dit verzoek.

Hij heeft erkend dat de splitsingstekening een fout bevat, maar volgens hem brengt een juiste uitleg van de splitsingsakte en -tekening mee, dat de eerdergenoemde streep die trappenhuis op de tweede verdieping in een gemeenschappelijk gedeelte en een privégedeelte verdeelt, niet horizontaal maar verticaal dient te lopen.

Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Bepaling van de omvang van een privégedeelte. Er is sprake van een evident onjuiste splitsingstekening, maar wat wordt dan wel bedoeld? Wijziging van de splitsingsakte bevolen.

De rechter oordeelt als volgt.

Voor de bepaling van de omvang en ligging van het privégedeelte van een appartement is bepalend wat daarover is vastgelegd in de akte van splitsing en de daaraan gehechte splitsingstekening.

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de partijen bij de splitsingsakte.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de splitsingstekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.

De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor meerderlei uitleg vatbaar zijn, dient de rechter aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, mede gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden.

Kennisneming van de situatie ter plaatse kan van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.

Partijen zijn het erover eens dat de splitsingstekening bij de akte van 24 december 2003 niet juist kan zijn en dus een fout moet bevatten.

Geïntimeerde heeft bovendien betoogd dat ook de splitsingsakte zelf een fout bevat, doordat daarin ten onrechte een deel van de gemeenschappelijke ruimte, namelijk van het trappenhuis op de tweede verdieping, is toegevoegd aan het privégedeelte van appellanten, terwijl die bedoeling niet blijkt uit de koopovereenkomst tussen appellanten en hun rechtsvoorganger.

Dit betoog kan niet worden gevolgd.

Dat de aan het appartement van appellanten toegevoegde delen van het trappenhuis niet in de koopovereenkomst zijn vermeld is logisch, omdat de verkoper ten tijde van die koopovereenkomst nog niet bevoegd was over die delen te beschikken.

Daarvoor was immers wijziging van de splitsingsstukken noodzakelijk.

Enige aanwijzing dat de toevoeging aan het privégedeelte van appellanten van een deel van het trappenhuis op de tweede verdieping (naast het gehele trappenhuis op de derde en vierde verdieping) op een vergissing berust, is in de splitsingsstukken niet te vinden, zodat het hof van die vergissing niet kan uitgaan.

Omdat wel uit de tekst van de akte tot wijziging van de splitsing blijkt dat een deel van de gemeenschappelijke ruimte op de tweede verdieping is toegevoegd aan het appartement van appellanten, maar die akte geen enkele aanwijzing bevat wat de ligging, de vorm of de omvang is van dat toegevoegde deel, zal het hof moeten bepalen wélke vergissing de partijen bij die akte geacht moeten worden in de splitsingstekening te hebben gemaakt en wat zij geacht moeten worden in die tekening te hebben willen vastleggen.

Op het eerste gezicht komt een vergissing die erin bestaat dat het indexnummer 6 per abuis boven in plaats van onder de getrokken horizontale streep is geplaatst het hof aannemelijker voor dan een vergissing die inhoudt dat in plaats van een verticale streep per abuis een horizontale streep is geplaatst.

De partijen bij de splitsingsakte waren immers op de hoogte van de feitelijke situatie en in het bijzonder de ligging van de overloop.

Het is dan ook waarschijnlijk dat zij hebben onderkend dat een horizontale streep tot gevolg had dat de helft van de overloop privé werd.

Dat is niet iets wat gemakkelijk over het hoofd wordt gezien, in tegenstelling tot de verkeerde plaatsing van het indexnummer in een tekening waarin de draairichting van de trap niet is aangegeven.

Daarbij komt dat de door geïntimeerde voorgestelde en door de kantonrechter juist geachte tekening tot het onaannemelijke resultaat zou leiden dat een deel van de trap tussen de eerste en tweede verdieping, althans de lucht(kolom) daarboven eveneens privé wordt.

Dit resultaat is zo onaannemelijk dat ook die tekening niet juist kan zijn.

Een andere mogelijkheid zou zijn dat de partijen bij de akte van 24 december 2003 hebben bedoeld alleen het deel van het trappenhuis dat in de tekening van geïntimeerde als het rechthoekje rechtsonder is aangeduid, aan het privégedeelte van appellanten zou worden toegevoegd, namelijk de trapopgang en een stukje van de trap (zoals dat ook is gebeurd bij het spiegelbeeldige pand), maar ook die mogelijkheid acht het hof niet aannemelijk, omdat die zou meebrengen dat destijds niet alleen een fout is gemaakt in de weergave van de vorm van het toegevoegde privégedeelte (horizontaal in plaats van verticaal), maar ook in de weergave van de omvang daarvan (een twee keer zo groot gedeelte).

Ook hiervoor geldt dat zoiets niet gemakkelijk onopgemerkt zal blijven.

Geïntimeerde heeft zich bij zijn uitleg van de splitsingsstukken erop beroepen dat in de zestien jaar na de wijziging van de splitsing de akte van splitsing niet is gecorrigeerd.

Dit argument snijdt geen hout, omdat niet in geschil is dat de splitsingstekening een fout bevat, zodat uit het stilzitten slechts kan worden afgeleid dat die fout lang onopgemerkt is gebleven.

Ook heeft geïntimeerde aangevoerd dat appellanten na het overlijden van de huurster van de tweede verdieping nog anderhalf jaar hebben gewacht met de plaatsing van de toegangsdeur op de tweede verdieping en dat hij daardoor toen hij zijn appartement kocht, die wijziging niet hoefde te verwachten.

Dit argument kan bij de uitleg van de splitsingsstukken echter geen rol spelen, omdat het geen betrekking heeft op aanwijzingen die aan die splitsingsstukken zijn te ontlenen.

Het hof heeft de bouwkundige situatie op de tweede verdieping bekeken.

Door de halverwege geplaatste toegangsdeur is de overloop ontegenzeggelijk feitelijk en optisch minder ruim dan zonder die deur het geval zou zijn, maar niet in zodanige mate dat daarin een aanwijzing zou zijn te vinden voor de juistheid van het standpunt van geïntimeerde.

Geïntimeerde heeft verder gewezen op het drukkende effect van een dergelijke wijziging op de waarde van het appartement op de tweede verdieping, maar aangezien uit de splitsingsakte blijkt dat tegelijkertijd ook een berging op de vierde verdieping is “overgeheveld” van het appartement op de tweede verdieping naar het appartement op de bovenste verdiepingen, moet worden geconcludeerd dat een zekere waardeverplaatsing van het ene appartement naar het andere kennelijk door de partijen bij de akte is beoogd.

Dat volgt ook uit het bij de splitsingsakte gewijzigde breukdeel van de appartementen op de tweede en de bovenste verdieping van ieder 25/100e naar 20/100e (tweede verdieping) en 30/100e (bovenste verdieping) aandeel in de gemeenschap.

Bovendien voegt de ligging van de toegangsdeur op de nieuwe plaats voor het appartement op de bovenste verdiepingen veel comfort toe, terwijl de bewoner van de woning op de tweede verdieping niet veel te zoeken heeft op het stuk van de overloop voor de trap naar de derde verdieping.

De in dat gedeelte gelegen gangkast behorend bij de woning op de tweede verdieping was ten tijde van de wijziging van de splitsing al dichtgetimmerd en van binnenuit bij de woning getrokken.

Weliswaar kan worden vastgesteld dat door de toevoeging van het desbetreffende gedeelte van de overloop aan het appartement van appellanten het onmogelijk wordt de gangkast weer in gebruik te nemen dan wel te verbouwen tot extra toegang tot het appartement op de tweede verdieping, maar ook hier geldt dat een dergelijke consequentie niet onwaarschijnlijk voorkomt in het licht van de kennelijk beoogde waardeverplaatsing.

Het hof heeft ter plaatse waargenomen dat de in het trappenhuis aanwezige nutsleidingen bij iedere lezing van de splitsingsstukken in het privégedeelte van appellanten zijn gelegen.

Aan de ligging van die leidingen kan dus geen argument voor of tegen een van de lezingen worden ontleend.

Afweging van al hetgeen hiervoor werd overwogen brengt het hof tot de conclusie dat de splitsingsakte inclusief de daaraan gehechte splitsingstekening aldus moet worden uitgelegd dat daarbij het onder de horizontale streep gelegen gedeelte van het trappenhuis op de tweede verdieping is toegevoegd aan het appartement van appellanten.

Dit betekent dat appellanten gerechtigd waren de toegangsdeur van hun appartement te plaatsen zoals zij hebben gedaan.

De fout in de splitsingstekening heeft tot gevolg dat de akte tot wijziging van de splitsing van 23 december 2003 niet, zoals artikel 5:111 BW eist, een nauwkeurige omschrijving bevat van het privégedeelte van het appartement van appellanten.

Hetzelfde geldt overigens voor de akte tot wijziging van de splitsing die ter uitvoering van de bestreden beschikking op 18 juni 2021 is verleden.

Het hof zal daarom op grond van artikel 5:144 lid 1 sub a BW bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd zodat die in overeenstemming is met de huidige, rechtmatige, situatie, overeenkomstig de tekening die hiervoor is opgenomen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.