Appartemensrecht. VVE. Op- of aanbouw op dak. Toestemming. Vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing? Onrechtmatige daad. Geluidshinder.

De Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan over de vraag of een besluit tot wijziging van de akte van splitsing voor vernietiging in aanmerking kwam.

A stelt zich primair op het standpunt dat op 18 september 2019 het besluit is genomen om toestemming te geven voor het creëren van dakopbouwen ten gunste van nummer 3 en nummer 4, maar dat geen toestemming is verleend voor het bouwen van een dakopbouw boven nummer 3 en nummer 4 ten gunste van nummer 3.

Appartemensrecht. VVE. Op- of aanbouw op dak appartement. Toestemming. Uitleg van een besluit van de VVE. Vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing? Onrechtmatige daad. Geluidshinder. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Is er toestemming verleend voor het realiseren van de dakopbouw?

 A stelt zich primair op het standpunt dat op 18 september 2019 het besluit is genomen om toestemming te geven voor het creëren van dakopbouwen ten gunste van nummer 3 en nummer 4, maar dat geen toestemming is verleend voor het bouwen van een dakopbouw boven nummer 3 en nummer 4 ten gunste van nummer 3.

A voert in dat kader aan dat in de agenda (voor de vergadering van 18 september 2019) staat dat er tijdens die vergadering zal worden gesproken over een dakopbouw ten gunste van nummer 3 en 4, gedaagde 1 tijdens die vergadering heeft aangegeven dat het wellicht interessant zou zijn om ook boven nummer 4 een opbouw te realiseren, maar dat hij niet weet of de eigenaar van nummer 4 dat wil.

Daarnaast stelt A dat gedaagde 1 tijdens de vergadering heeft gesteld dat nummer 3 en nummer 4 een groter aandeel in de VvE zouden moeten krijgen, indien de dakopbouwen worden gerealiseerd.

Vaststaat dat tijdens de vergadering van 18 september 2019 een besluit is genomen dat als volgt luidt:

“Besluit: Met algemene stemmen wordt besloten om toestemming te verlenen aan de initiatiefnemer de heer (gedaagde 1) dat er eventueel in de toekomst dakopbouwen boven nummers 3 en 4 gebouwd mogen worden, mits er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden die ten tijden van de vergadering op woensdag 18 september 2019 besloten zijn.”

Partijen verschillen van mening over de vraag hoe dat besluit moet worden uitgelegd.

De kantonrechter is van oordeel dat uit het besluit volgt dat aan gedaagde toestemming is gegeven om in de toekomst de dakopbouwen boven appartement 3 en 4 te mogen bouwen.

Er staat immers dat aan initiatiefnemer de heer (gedaagde 1) toestemming wordt verleend om in de toekomst dakopbouwen te bouwen boven nummers 3 en 4.

Hoewel de agenda voor de vergadering van 18 september 2019 wellicht anders doet vermoeden en de voorwaarden waarnaar in het besluit van 18 september 2019 wordt verwezen op punten tegenstrijdig lijken, is de tekst van het besluit helder voor wat betreft de dakopbouwen.

Het had op de weg van A gelegen om, bij onduidelijkheid omtrent het besluit in het licht van de agendapunten en hetgeen gezegd zou zijn tijdens de vergadering, tijdig vernietiging van het besluit te verzoeken.

Dat heeft A echter niet gedaan.

Niet in geschil is dat gedaagde 1 aan de voorwaarden, waarnaar in het besluit wordt verwezen, heeft voldaan.

Een en ander leidt tot de conclusie dat gedaagde 1 bij besluit van 18 september 2019 toestemming heeft verkregen dakopbouwen te plaatsen boven appartement 3 en appartement 4.

Is het besluit vernietigbaar?

A stelt verder dat de VvE niet bevoegd is een besluit tot het verlenen van toestemming voor het plaatsen van een opbouw te nemen en dat dit besluit daarom nietig is.

De kantonrechter volgt dit standpunt niet.

De VvE is bij uitstek het orgaan dat dient te beslissen over dit soort zaken.

Het gaat alleen om het juiste stemquotum dat benodigd is volgens de statuten of de wet.

Nog los van de vraag of in dit geval aan dat juiste quotum is voldaan, staat tussen partijen wel vast dat tegen dit besluit geen verzoek tot vernietiging is ingesteld binnen een maand na de dag waarop A kennis heeft genomen van dit besluit (artikel 5:130 lid 2 BW).

Dit besluit is dan ook onherroepelijk geworden, ondanks de mogelijkheid dat het besluit destijds in strijd met de statuten en/of de wet is genomen.

Indien in deze procedure alsnog de nietigheid beoordeeld zou (kunnen) worden dan zou de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW zinledig zijn.

Dit leidt tot rechtsonzekerheid voor VvE’s na het nemen van besluiten.

Uitgangspunt is daarom de verleende toestemming aan gedaagde 1 voor de dakopbouwen.

Onrechtmatige daad en onrechtmatige hinder

Hiervoor is reeds geoordeeld dat toestemming is verleend voor het plaatsen van de dakopbouwen boven nummer 3 en nummer 4 en dat dat besluit onherroepelijk is, zodat het plaatsen van die dakopbouwen an sich niet onrechtmatig is.

Voor het overige is evenmin komen vast te staan dat sprake is van een onrechtmatige daad of onrechtmatige hinder, zoals A heeft gesteld.

De kantonrechter overweegt hiertoe als volgt.

A stelt dat de onrechtmatigheid ziet op het zonder toestemming van A verwijderen van de lichtkoepels uit het dak van appartement 4.

Hierdoor en door het plaatsen van de dakopbouw, is al het daglicht in twee kamers van appartement 4 weggenomen.

Deze lichtkoepels waren een vereiste voor het afgeven van de vergunning voor kamergewijze verhuur.

Dit heeft gedaagde 1 gemotiveerd betwist.

Dat het plaatsen van de lichtkoepels een vereiste waren voor de kamergewijze verhuur blijkt in ieder geval niet uit de vergunning die A in dat kader heeft overgelegd.

Omdat de lichtkoepels verwijderd moeten worden om de dakopbouwen te kunnen realiseren en voor de plaatsing van die dakopbouwen toestemming is verleend, is het verwijderen van de lichtkoepels niet onrechtmatig.

Datzelfde geldt ten aanzien van de in het dak geboorde gaten, aangelegde leidingen en aansluiting op de algemene voorzieningen.

Gedaagde 1 heeft in dat kader onweersproken gesteld dat het gaat om het doortrekken van de rookafvoer en luchtafvoer van de cv-ketel van appartement 4]naar het nieuwe gemeenschappelijk dak.

Het doortrekken van die leidingen vormt aldus een onderdeel van het plaatsen van de dakopbouwen en dus een onderdeel van de verleende toestemming, zodat van onrechtmatig handelen geen sprake kan zijn.

De vordering tot het laten dichten van de gaten en verwijderen van de leidingen zal dan ook worden afgewezen.

Dat sprake is van onrechtmatige geluidshinder is eveneens niet komen vast te staan.

Voor zover al sprake zou zijn van geluidsoverlast tijdens het plaatsen van de opbouwen, geldt dat dat van tijdelijke aard is.

Bovendien heeft gedaagde 1 onweersproken gesteld dat de huurders van appartement 4 schadeloos zijn gesteld voor de overlast tijdens de bouw.

Dat er sprake zou zijn van geluidshinder op het moment dat de opbouw boven appartement 4 is bewoond, is voorts in het geheel niet onderbouwd.

Verder heeft gedaagde 1 gemotiveerd betwist dat er schade zou zijn ontstaan aan de (dragende) muren van het appartementsgebouw door het plaatsen van de opbouwen.

Gelet op de betwisting van gedaagde1 had het op de weg van A gelegen te onderbouwen dat de scheurvorming te wijten is aan het plaatsen van de opbouw.

Dat heeft A onvoldoende gedaan.

Daarnaast heeft gedaagde 1 onweersproken gesteld dat hij heeft aangeboden zijn aannemer eventuele scheuren te laten herstellen, maar dat deze niet werd toegelaten.

De vordering gedaagde 1 te veroordelen tot herstel van de scheurvorming zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

A heeft zich nog op het standpunt gesteld dat appartement 4 substantieel in waarde is gedaald en dat gedaagde 1 onrechtmatig handelt omdat hij misbruik maakt van zijn meerderheidspositie binnen de VvE.

Beide stellingen zijn in het geheel niet onderbouwd, zodat niet tot het oordeel kan worden gekomen dat gedaagde 1 onrechtmatig heeft gehandeld.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat gedaagde 1 toestemming had om de dakopbouwen boven appartement 3 en appartement 4 te laten plaatsen op grond van het besluit van de VvE op 18 september 2019 en dat gedaagde 1 gelet op die toestemming niet onrechtmatig heeft gehandeld.

De vorderingen van A om de bouwwerkzaamheden boven appartement 4 af te breken, het dak in oude staat terug te brengen en de verwijderde dakramen terug te plaatsen, zullen dan ook worden afgewezen.

De vordering gedaagde 1 te verbieden de vertrekken gelegen boven appartement nummer 3 en 4, zelf te bewonen dan wel te verhuren of in gebruik te geven aan derden zal gelet op al het voorgaande eveneens worden afgewezen.

Vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte?

A vordert vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte zoals weergegeven onder punt 6.3 van de agenda van de vergadering van 1 september 2022.

Bij de beoordeling van de vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte stelt de kantonrechter het volgende voorop.

Volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren.

Vaststaat dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen met 5 stemmen voor en 1 stem tegen.

Lid 2 van artikel 5:139 BW bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald.

In het arrest van 24 februari 2023 (HR:2023:286) heeft de Hoge Raad – samengevat – geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, en dus met medewerking van alle appartementseigenaars, kan worden geëffectueerd.

Beoordeeld dient aldus te worden of de wijziging van de akte van splitsing betrekking heeft op een gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex.

Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval.

Het dak dient te worden aangemerkt als gemeenschappelijk deel.

De ruimte (lucht) daarboven behoort in beginsel aan geen van de appartementseigenaren toe.

De wijziging van de akte van splitsing heeft geen betrekking op het dak an sich, maar op de opbouw die op de huidige appartementen 3 en 4 is gerealiseerd.

Met die opbouw wordt het (gemeenschappelijk) dak aldus verplaatst, maar van een (inhoudelijke) wijziging aan het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex is geen sprake, behalve dat de gemeenschappelijke gevels aan de voor en achterzijde een groter oppervlak bestrijken.

Dat grotere oppervlak behoorde echter eerder aan geen van de appartementseigenaren toe.

Dat betekent dat ook artikel 5:139 lid 2 BW op de onderhavige situatie van toepassing kan zijn en een wijziging van de akte van splitsing dus niet enkel volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd.

Vaststaat dat A tegen het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd.

De individuele appartementseigenaar die niet vóór het besluit stemt, komt op grond van artikel 5:140b lid 1 BW het recht toe om een vordering in te stellen tot vernietiging van het besluit dat is genomen op grond van artikel 5:139 lid 2 BW.

De rechter vernietigt het besluit tenzij de limitatieve afwijzingsgronden uit artikel 5:140b lid 3 BW zich voordoen.

Deze houden in dat de kantonrechter de vordering tot vernietiging kan afwijzen als de eigenaar die de vordering instelt geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.