Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of toestemming was vereist van de VVE voor de plaatsing van glazen schuifpanelen op het dakterras.
Tussen verzoeker en de VvE is discussie ontstaan over glazen schuifpanelen die verzoeker rondom het zitgedeelte op zijn dakterras heeft geplaatst.
De vraag is of verzoeker voor de plaatsing van de glazen schuifpanelen toestemming nodig had van de VvE en als dat het geval was of het besluit van de VvE in stand moet blijven en of de VvE die toestemming heeft mogen weigeren
Appartemensrecht. VVE. Toestemming vereist van VVE voor plaatsing glazen schuifpanelen op dakterras? Redelijkheid en billijkheid. Nietig of vernietigbaar besluit?
De rechter oordeelt als volgt.
Toetsingskader
Een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars (hierna: VvE) is nietig, wanneer het in strijd met de wet, statuten en/of splitsingsakte is genomen, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:15 in verbinding met artikel 5:124 en artikel 5:129 BW).
Een dergelijk besluit is vernietigbaar wanneer het is in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van een besluit regelen dan wel met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of met een reglement (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW).
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt voor gevallen als dit dat de VvE en degenen die krachtens de wet en de statuten bij haar organisatie zijn betrokken (de vergadering van eigenaars, het bestuur en de leden) zich tegenover elkaar moeten gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid.
Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel.
Het is een marginale toets.
De toetsingsmaatstaf voor de rechter voor de inhoud van het besluit is of de algemene ledenvergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Is het besluit nietig? Nee.
Zoals in artikel 22 lid 1 van het Modelreglement is bepaald, is iedere op-, aan- onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de algemene ledenvergadering van de VvE verboden.
Niet in geschil is dat de glazen schuifpanelen als op- of aanbouw gezien moeten worden.
Daarom valt het plaatsen van de glazen schuifpanelen onder de reikwijdte van artikel 22 van het Modelreglement.
Verzoeker heeft dus in beginsel toestemming nodig van de VvE’s voor plaatsing van de glazen schuifpanelen.
Verzoeker heeft aangevoerd dat er twee uitzonderingen van toepassing zijn, waardoor die toestemming niet nodig is en het besluit nietig is.
In de eerste plaats heeft verzoeker gesteld dat het plaatsen van de glazen schuifpanelen een meerwerkoptie is en dat op grond van artikel 15 van de ondersplitsingsakte daarvoor geen toestemming van de VvE nodig is.
Het hof volgt verzoeker hier niet in.
Artikel 22 lid 3 van het Modelreglement (zoals gewijzigd bij artikel 15 van de ondersplitsingsakte) bepaalt dat toestemming niet nodig is voor door/in opdracht van Heilijgers aangebrachte wijzigingen in het kader van meerwerkopties tijdens de eerste bouwrealisatie van het appartementencomplex.
Dit is hier niet het geval.
De architect heeft weliswaar verklaard dat de glazen schuifpanelen conform de ontwerptekeningen zijn en dat de plaatsing van de schuifpanelen een mogelijkheid was tijdens de eerste bouwrealisatie van het appartementencomplex, maar dit maakt de overweging van het hof niet anders.
Ook al zou dit zo zijn geweest, hetgeen door de VvE uitdrukkelijk is weersproken, is geen sprake van een meerwerkoptie zoals bedoeld in artikel 22 lid 3 van het Modelreglement.
Het appartementencomplex is ongeveer 13 jaar geleden opgeleverd.
Verzoeker heeft in 2018, dus ver na de oplevering van het appartementencomplex, de opdracht gegeven tot het plaatsen van de glazen schuifpanelen.
Van een meerwerkoptie die zou zijn verricht door of in opdracht tijdens de eerste bouwrealisatie is dus geen sprake.
In de tweede plaats heeft verzoeker in het beroepschrift erop gewezen dat er geen toestemming nodig is, omdat de glazen schuifpanelen geen wijziging meebrengen in
- het architectonisch uiterlijk,
- de constructie van het gebouw,
- de hechtheid van het gebouw en
- het niet in strijd zijn met het architectenrecht (zoals bedoeld in artikel 23 van het Modelreglement en gewijzigd in artikel 16 van de ondersplitsingsakte).
Verzoeker heeft dit onvoldoende toegelicht.
Hij heeft verwezen naar het rapport van BBAN en e-mailberichten van de architect, maar het had op zijn weg gelegen om nader te motiveren waarom aan deze vereisten voldaan is.
De architect heeft in een e-mail laten weten dat hij de glazen schuifpanelen in lijn vindt met de ontwerptekeningen, maar dit is onvoldoende om aan te nemen dat geen sprake is van een wijziging van het architectonische uiterlijk van het gebouw of strijd met het architectenrecht.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de uitzonderingen, waarop verzoeker zich heeft beroepen, niet opgaan.
Verzoeker had voor de plaatsing van de glazen schuifpanelen toestemming nodig van de algemene ledenvergadering van de VvE.
Van strijd met de statuten is niet gebleken.
Van een nietig besluit is dus geen sprake.
Is het besluit vernietigbaar? Ja.
Het hof overweegt dat het besluit van de VvE vernietigbaar is, omdat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand is gekomen.
Het hof zal uitleggen hoe het tot dit oordeel komt.
De algemene ledenvergadering van de VvE heeft op 20 april 2022 een besluit genomen over de vaststelling van voorwaarden die het bestuur heeft opgesteld voor het plaatsen van een serre op een penthouse (de Plaatsingsvoorwaarden).
Uit die voorwaarden blijkt dat een appartementseigenaar die een serre wil plaatsen op zijn dakterras daartoe een aanvraag dient in te dienen bij de VvE.
De VvE heeft in het verweerschrift in hoger beroep aangevoerd dat het vervolgens aan de algemene ledenvergadering van de VvE is om te beoordelen of het verzoek/de serre aan alle voorwaarden voldoet.
Wanneer dat het geval is, zal in beginsel aan de betreffende eigenaar toestemming worden verleend voor plaatsing van de serre.
Het voldoen aan de voorwaarden geeft geen garantie dat de algemene ledenvergadering positief over de aanvraag zal stemmen, aldus de VvE.
De VvE heeft zich op het standpunt gesteld dat de aanvraag op een drietal punten onvolledig is.
De VvE heeft aangevoerd dat
- de informatie over de fixering van de terrastegels onduidelijk is,
- geen omgevingsvergunning is aangevraagd en
- geen bewijs door verzoeker is overgelegd waaruit blijkt dat de glazen schuifpanelen zijn verzekerd.
Het hof is met de VvE van oordeel dat de aanvraag niet compleet is, maar overweegt ook dat de VvE de aanvraag vanwege de incompleetheid nog niet in stemming had mogen brengen in de algemene ledenvergadering.
Dat dit wel is gedaan acht het hof in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid waarnaar het bestuur en de algemene ledenvergadering van de VvE zich tegenover verzoeker had moeten gedragen.
Het had op de weg van het bestuur van de VvE en vervolgens op dat van de algemene ledenvergadering op de incompleetheid van de aanvraag te wijzen én die aanvraag pas in stemming te brengen op het moment dat de ontbrekende informatie in goed overleg met verzoeker was verzameld.
Zo had de VvE met verzoeker op zijn dakterras kunnen gaan kijken om opgehelderd te krijgen hoe de glazen schuifpanelen gefixeerd zijn op de tegels.
Ook had de VvE met verzoeker kunnen uitzoeken of de glazen schuifpanelen onder de opstalverzekering van de VvE zouden vallen.
Deze informatie ligt immers in het domein van de VvE.
Door het in stemming brengen van en het beslissen op een incomplete aanvraag heeft het bestuur van de VvE – respectievelijk hebben de algemene ledenvergaderingen van de VvE – gehandeld in strijd met wat de redelijkheid en billijkheid jegens verzoeker eisten.
Het was immers op voorhand duidelijk dat de kans dat op deze incomplete aanvraag positief beslist zou worden zeer klein was.
Bij het aanvullen van de informatie voor de aanvraag ligt het wel op de weg van verzoeker om het punt van de vereiste omgevingsvergunning opgehelderd te krijgen.
De verklaring van de architect dat geen vergunning nodig is, is daarvoor onvoldoende.
Daarbij merkt het hof verder nog op dat, anders dan door verzoeker is aangevoerd de Plaatsingsvoorwaarden, geen volmacht of mandaat inhouden aan (het bestuur of de algemene ledenvergadering van) de VvE.
Ook indien aan de Plaatsingsvoorwaarden is voldaan, dienen de leden van de VvE over de aanvraag te worden geraadpleegd.
Het betoog van de VvE dat zij geen onvolledige aanvragen kan goedkeuren uit angst voor precedentwerking, gaat niet op.
De VvE had namelijk de onvolledige aanvraag niet in stemming mogen brengen.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de bij de totstandkoming van het besluit de algemene ledenvergadering van de VvE in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld.
Het besluit is om die reden vernietigbaar.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.