Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een koelinstallatie op een dak tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement behoorde.
De zaak gaat over de vraag of L en J een vervangende machtiging moet krijgen om de luchtkoelinstallatie (hierna: airco-unit), die deel uitmaakt van een op het dak van het gebouw staande luchtbehandelingsinstallatie, te vervangen op kosten van de VvE en of deze airco-unit een gemeenschappelijk zaak is.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Airco-unit op dak van appartement. Vraag of de koelinstallatie tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.
De rechter oordeelt als volgt.
Behoort de airco-unit tot de gemeenschappelijke gedeelten of tot een privé-gedeelte?
Voor het antwoord op die vraag komt het aan op uitleg van de splitsingstukken.
De kantonrechter heeft de uitlegmaatstaf gegeven van de bestreden beschikking.
Daartegen is (terecht) niet gegriefd.
Het hof zal die uitlegmaatstaf ook hanteren.
In de kern komt die maatstaf erop neer dat de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan moet worden gevonden door een uitleg naar objectieve maatstaven van de splitsingsstukken.
Daarbij mag ook de feitelijke situatie worden betrokken als in de splitsingstukken naar feitelijke kenmerken wordt verwezen.
Verdere informatie die is gelegen buiten de stukken blijft bij de uitleg buiten beschouwing.
De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de tekening die deel uitmaakt van de splitsingstukken geen duidelijkheid geeft over de vraag of de airco-unit tot de gemeenschappelijke zaken behoort.
In hoger beroep heeft L en J niet iets anders betoogd.
Voor zover L en J zich op het standpunt stelt dat de technische tekening die is weergegeven op bladzijde 4 van het verzoekschrift bij de kantonrechter bij de uitleg moet worden betrokken gaat dat niet op, nu in de akte noch in de splitsingstekening naar die tekening wordt verwezen.
Het komt dus enkel aan op een objectieve uitleg van de splitsingsakte om de bedoeling te achterhalen van degene die tot splitsing is overgaan.
Daarbij heeft te gelden dat de splitsingsakte van 2007 is en dat die niet is niet aangepast toen in 2009 de luchtbehandelingskast annex airco-unit op het dak is geplaatst.
Op grond van artikel 17 lid 1 sub f van het modelreglement behoren installaties (met leidingen, voorzieningen en overige werken) voor luchtbehandeling en ventilatie tot de gemeenschappelijk zaken, die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte.
Dat betekent dat de kast die dient voor de luchtbehandeling en ventilatie van de zes bedrijfsruimten (6 privé gedeeltes) een gemeenschappelijke zaak is.
Dat die niet dienstbaar is aan de woonruimten doet daar niet aan af.
Een airco-unit die dient voor de zelfstandige koeling van een privé-gedeelte behoort volgens artikel 17 lid 2 sub b tot de privé-gedeelten of zaken, maar daarvan is in dit geval geen sprake.
De airco-unit is met leidingen verbonden aan de gemeenschappelijke luchtbehandelingskast en is daarmee dienstbaar aan de zes bedrijfsruimten: aldus, zo begrijpt het hof, geen installatie voor zelfstandige koeling van een privé-gedeelte.
Het hof neemt daarom aan dat degene die in 2007 tot splitsing is overgegaan in die constellatie de bedoeling heeft gehad ook een airco-unit gemeenschappelijk te laten zijn.
Nu hierin bij de plaatsing van de airco-unit in 2009 geen wijziging is gebracht, is aannemelijk dat het de bedoeling is geweest ook de airco-unit gemeenschappelijk te laten zijn.
De diverse bepalingen in de splitsingsakte bieden, in onderling verband en samenhang gelezen, geen aanknopingspunten voor een andere uitleg.
Het beroep van de VvE op artikel 18 van het modelreglement (de twijfelbepaling) baat haar niet, al was het maar omdat op een vraag van het hof ter zitting van de zijde van de VvE is verklaard dat het besluit dat op de vergadering van 5 juli 2022 is genomen geen besluit was in de zin van artikel 18.
Bovendien ligt de (omvang van) de gemeenschappelijke zaken en de privé-gedeelten vast in de splitsingstukken en de uitleg daarvan laat geen twijfel laat bestaan over de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Nu het oordeel is dat de luchtkoelinstallatie (de airco-unit) op het dak een gemeenschappelijke zaak is, kan het daartoe strekkende verzoek van L en J om dat voor recht te verklaren in zoverre alsnog worden toegewezen en strandt daarmee het toegewezen tegenverzoek van de VvE.
Dat betekent echter niet dat de L en J de verzochte machtiging tot vervanging van de airco-unit (in haar woorden: luchtkoelinstallatie) ten laste van de VvE (naar rato van de breukdelen van de appartementsrechten) krijgt.
Het is in beginsel aan de VvE om over vervanging een beslissing te nemen.
Het is niet onredelijk dat zij in dit stadium heeft geweigerd om in te stemmen met het voorstel van L en J, dat enkel was gebaseerd op de offerte van V uit 2019, en dat zij eerst de noodzaak en wijzen van vervanging en de kosten daarvan, na het opvragen van informatie daarover, wilde onderzoeken.
Het verzoek van L en J voor een machtiging is daarom niet toewijsbaar.
Een beslissing over de kosten van vervanging, meer in het bijzonder dat de kosten voor rekening van de zes bedrijfsruimten komen zoals de Vve wil, blijft daarom achterwege.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.