De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de toekenning van een exclusief gebruik van een dakterras in een koopovereenkomst.
Het appartement is verkocht aan eisers.
In artikel 28 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“artikel 28 wijziging splitsing : Koper wenst het gekochte samen te voegen met het huidige appartementsrecht. Koper en verkoper zijn overeengekomen dat na overdracht van het betreffende appartementsrecht de akte van splitsing zal worden aangepast. De kosten t.b.v. deze noodzakelijke aanpassing zullen in gelijke delen aan zowel koper als verkoper in rekening worden gebracht door de notaris en worden verrekend op de nota van afrekening. Het verkrijgen van de noodzakelijke omgevingsvergunning om de betreffende twee appartementsrechten samen te voegen komen geheel voor rekening en risico van koper.”
In de koopovereenkomst is bepaald dat na de levering van het appartementsrecht de akte van splitsing wordt gewijzigd.
Binnen welke termijn dat moet gebeuren, zijn partijen niet overeengekomen.
Appartemensrecht. VVE. Koop van een appartement. Toekenning van het exclusief gebruik van het dakterras. Meewerken aan wijzigen akte van splitsing. Dwangsom.
De rechter oordeelt als volgt.
Vast staat dat het dak van het pand gemeenschappelijk is.
Dat is immers in de akte van splitsing van 20 december 2007 zo bepaald.
Wat ten aanzien van het dakterras in de akte van ondersplitsing van 16 juni 2010 is bepaald, doet daaraan niet af.
Het is niet mogelijk dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars zonder dat de akte van splitsing wordt gewijzigd op de manier die is voorzien in artikel 5:139 lid 1 BW (HR 24 februari 2023, HR:2023:286).
Het staat vast dat dat niet is gebeurd.
In de koopovereenkomst is niet overeengekomen dat eisers moeten instemmen met een wijziging van de akte van splitsing zodanig dat het dak of een gedeelte daarvan alsnog aan gedaagden, als eigenaars van het appartementsrecht, wordt toebedeeld.
Gedaagden kunnen het nakomen van hun verbintenis uit artikel 28 van de koopovereenkomst daarom niet afhankelijk stellen van het opnemen van een bepaling in de splitsingsakte die zo’n toedeling beoogt.
Wat op 16 juni 2010 de bedoeling is geweest bij het toekennen van een exclusief gebruiksrecht van het dakterras aan de eigenaar van appartementsrecht laat zich in dit kort geding niet vaststellen.
Partijen waren toen nog geen eigenaar en zijn niet aanwezig geweest in de vergadering van de VVE, waarin het besluit zou zijn genomen, waarnaar in de akte van ondersplitsing wordt verwezen.
Als dat een persoonlijk gebruiksrecht is geweest, waardoor de oorspronkelijke bestemming van het dak niet verloren gaat en zonder dat de eigenaars worden beperkt in het genot van de oorspronkelijke bestemming, is wijziging van de akte van splitsing niet noodzakelijk (Hof Amsterdam 24 juli 2008, GHAMS:2008:BM4525).
Daarom kan ook niet zonder meer gezegd worden dat wat in de akte van ondersplitsing staat nietig is, zoals eisers hebben gesteld.
De vraag is wat er van zo’n eventueel persoonlijk gebruiksrecht (nog) geldt in de verhouding tussen eisers en gedaagden die, zoals gezegd, niet betrokken zijn geweest bij het toekennen ervan.
Gedaagden hebben onbetwist gesteld dat eisers voor de koop van het appartementsrecht wisten dat op het dak een dakterras was aangelegd.
Dat heeft hen niet van de koop weerhouden.
Eisers hebben ook niet gesteld dat zij voor de koop onderzoek hebben gedaan naar de status van het dakterras of daarover vragen hebben gesteld.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter moeten eisers het dakterras thans wel dulden.
Dat is dus iets anders dan dat zij zouden moeten accepteren dat het dak ook goederenrechtelijk van bestemming verandert.
Partijen kunnen desgewenst in een bodemprocedure de vraag aan de orde stellen of het dakterras mag blijven of niet.
Het ligt voor de hand dat partijen – al dan niet in mediation – alsnog proberen het eens te worden over afspraken over het dakterras, bijvoorbeeld betreffende het onderhoud en reparaties van het dak.
Dat kan zo nodig door aanpassing van het huishoudelijk reglement.
In de tussentijd is het motto “agree to disagree”.
Het voorgaande leidt tot afwijzing van de primair gevorderde voorziening en tot toewijzing van de subsidiair gevorderde voorziening.
De voorzieningenrechter zal aan de veroordeling van gedaagden tot het meewerken aan het passeren van de akte tot wijziging van de splitsingsakte een dwangsom verbinden van € 1.000,00 per dag dat gedaagden nalatig zijn om aan het gebod te voldoen.
De dwangsommen zullen tot een maximum van € 15.000,00 verbeurd kunnen worden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.