Van onze advocaat VVE. Op 1 maart 2017 heeft de Rechtbank Rotterdam uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van de VVE voor waterschade.Ter onderbouwing van het standpunt dat de VVE aansprakelijk was voor de geleden schade is door de advocaat van eiseres als appartementseigenaar het volgende aangevoerd. In 2009 waren er lekkages in het appartement van eiseres. Al snel bleek dat er elke keer lekkage bij eiseres was als de wasmachine van de bewoners van het appartement op de zestiende etage in gebruik was. Uitgaande van deze feitelijke situatie stelt eiseres dat de lekkages het gevolg zijn van het ontbreken van een deel van de standleiding. Het betreft aldus een gebrek in een gemeenschappelijke leiding die toebehoort aan de VVE, aldus de advocaat van eiseres. In dit verband verwijst de advocaat naar het reglement van ondersplitsing. Aangezien de schade volgens eiseres aldus is veroorzaakt door een gebeurtenis die buiten haar appartement heeft plaatsgevonden, is gelet op het bepaalde in het reglement van ondersplitsing de gezamenlijke eigenaars, en dus de VVE aansprakelijk, voor de hieruit voortgevloeide schade.

Tegenover deze stellingen van de appartementseigenaar, is door de advocaat van de VVE het volgende aangevoerd. Nu er uitsluitend sprake was van lekkage als de wasmachine van het appartement op de zestiende etage werd gebruikt, kan het niet anders zijn dan dat het gebrek was gelegen in de afvoer van die wasmachine en dus in een leiding die dienstbaar was aan het appartement op de zestiende etage.  In dat geval betreft het een gebrek in een privé gedeelte waarvoor de VVE op grond van het reglement van ondersplitsing op geen enkele wijze aansprakelijk is. Het ligt niet voor de hand dat de lekkage een gevolg was van een gebrek aan een gemeenschappelijke leiding. Als het een gebrek aan een gemeenschappelijke leiding was geweest, dan was er ook wateroverlast geweest bij gebruik van andere voorzieningen.

Gelet op het voorgaande, overweegt de rechtbank als volgt. In aanmerking nemende dat, zoals eiseres stelt, er alleen lekkage was in haar appartement als de wasmachine van het appartement op de zestiende etage werd gebruikt, kan er geen sprake zijn geweest van een gebrek aan de standleiding. Als dat het geval was geweest, had iedere vorm van watergebruik door de bewoners van de zestiende etage tot lekkage in het appartement van eiseres en mogelijk ook andere appartementen geleid.

De vraag is vervolgens of de VVE gedaagde aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van dit gebrek. Voor het antwoord op deze vraag is van belang of de betreffende leiding kan worden aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak, zoals eiseres stelt. De rechtbank stelt het volgende voorop. Het ligt voor de hand om voor het antwoord op voormelde vraag in eerste instantie te kijken naar het reglement van ondersplitsing nu in dat reglement de rechten en verplichtingen zijn neergelegd van diegenen die op basis van de akte van ondersplitsing een appartementsrecht hebben verkregen. Uit het bepaalde in het reglement van ondersplitsing volgt dat zaken, inclusief leidingen, die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van, of uitsluitend dienstbaar zijn aan, één privé gedeelte, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden gerekend. Aldus betrof deze afvoerleiding geen gemeenschappelijke zaak en maakt deze leiding gelet op het bepaalde in het reglement van ondersplitsing deel uit van het appartement op de zestiende etage.

In reglement van ondersplitsing is een regeling opgenomen ter zake de aansprakelijkheid voor geleden schade. Hierin is bepaald dat alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, voor rekening en risico van de betrokken appartementseigenaar zijn. Nu was vastgesteld dat de afvoerleiding met het gebrek deel uitmaakte van het appartement op de zestiende etage kwam de schade die hierdoor was veroorzaakt voor rekening en risico van de eigenaren van dat appartement. De VVE was derhalve niet aansprakelijk voor de schade.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, de VVE, de akte van splitsing of over het splitsingsreglement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.