Van onze advocaat VvE. Op 1 maart 2017 heeft Rechtbank Midden-Nederland uitspraak gedaan over non-conformiteit van appartementswoningen.De advocaat van de VvE sprak de Alliantie aan tot vergoeding van herstelkosten van onder meer de vloerbalken van een pand die verrot waren vanwege zwam- en schimmel op grond van non-conformiteit.

De rechter had het volgende overwogen: De VvE had bewezen dat de zwam- en schimmelvorming in de kruipruimte van het pand reeds aanwezig was ten tijde van de renovatie werkzaamheden ten tijde van de splitsing van het pand in appartementsrechten.

Door de aanwezigheid van de zwam- en schimmelvorming voldeed het pand niet aan de eigenschappen die de kopers van de afzonderlijke appartementsrechten mochten verwachten. Het gebrek stond bovendien aan een normaal gebruik van het pand in de weg. De Alliantie was dan ook op deze grond schadeplichtig. De advocaat van de VvE had gesteld dat hij De Alliantie meerdere keren schriftelijk aansprakelijk had gesteld en dat hij aan De Alliantie termijnen had gegeven om alsnog tot herstel van de schade over te gaan. Dit had De Alliantie nagelaten. De Alliantie verkeerde dan ook in verzuim.

Het bedrag aan gevorderde schadevergoeding betrof de kosten voor de herstelwerkzaamheden aan het pand. De Alliantie betwistte dat zij gehouden was om de kosten voor haar rekening te nemen die zien op uitgevoerde werkzaamheden aan de privé delen van het pand in plaats van de gemeenschappelijke delen. De advocaat van De Alliantie voerde verder nog aan dat de VvE geen rekening had gehouden met de nieuw voor oud correctie. De Alliantie was van mening dat een aftrek van minimaal 50% op zijn plaats was, gelet op het feit dat de vervangen onderdelen meer dan tien jaar oud waren. De VvE bestreed dit en stelde dat De Alliantie de plicht had om ervoor te zorgen dat de fundering inclusief vloerbalken aan de kwaliteitseisen voldeed op het moment van de juridische levering. Dat De Alliantie dit heeft nagelaten en pas 13 jaar later de schade vergoed, kon volgens de advocaat van de VvE geen reden opleveren om een correctie nieuw voor oud toe te passen.

De VvE is op grond van artikel 7:414 lid 2 BW (lastgeving) gerechtigd om alle vorderingen van de eigenaren van de appartementsrechten die verband houden met de kruipruimte van het pand op De Alliantie te verhalen. Hieronder vallen eveneens vorderingen die voortkomen uit noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan privé delen van het pand. De advocaat van de VvE heeft gesteld dat de herstelwerkzaamheden aan de privé delen noodzakelijk waren om de herstelwerkzaamheden aan de gezamenlijke delen mogelijk te kunnen maken (het verwijderen van de vloer), dan wel omdat de zwam- en schimmelvorming zich niet meer had beperkt tot de kruipruimte en inmiddels was doorgedrongen tot in de privé delen van het pand. Deze werkzaamheden dienen dan ook voor rekening van De Alliantie te komen. De noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen heeft De Alliantie niet afzonderlijk betwist. Deze werkzaamheden dienen dan ook eveneens voor rekening van De Alliantie te komen. Dit gold niet voor de werkzaamheden betreffende de verwarming. De VvE heeft deze kosten dan ook op de vordering in mindering gebracht.

Voor wat betreft de door De Alliantie aangevoerde “correctie nieuw voor oud” overwoog de rechtbank dat een dergelijke correctie plaatsvindt, als voldaan is aan de eisen van artikel 6:100 BW: “Heeft een zelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade tevens voordeel opgeleverd, dan moet, voor zover dit redelijk is, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht.” Vooropgesteld zij dat alle uitgevoerde herstelwerkzaamheden die voor rekening van De Alliantie dienen te komen, direct betrekking hebben op de vastgestelde non-conformiteit van het pand. De levensduur van de fundering van een pand is niet zodanig kort dat er sprake is van een relevant bedrag aan afschrijving in twaalf jaar tijd. Een “correctie nieuw voor oud” is in dit geval dan ook niet op zijn plaats. Dit ligt anders bij het stucwerk en de afwerkvloer. De VvE had niet weersproken dat het stucwerk en de afwerkvloer minstens tien jaar oud waren op het moment van vervangen in 2015. Voor deze twee posten is dan ook redelijk dat een “correctie nieuw voor oud” plaatsvindt.

Dit voordeel diende dan ook met de schade verrekend te worden. Nu de VvE de hoogte van de door De Alliantie verzochte aftrek niet had betwist diende de schadevergoeding inzake de kosten van het materiaal voor het stucwerk en de afwerkvloer met 50% te worden verminderd.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, splitsing, non-conformiteit bij koop of over het procederen door de VvE, belt u dan gerust onze advocaat VvE op 020-3980150.