De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de voorgeschreven wijze van het aanbieden van huisvuil door de VVE onrechtmatig was.
Eisers leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag.
De VvE bepaalt hoe en waar het afval van de bewoners van het appartementencomplex wordt aangeboden.
Zij biedt dat afval niet alleen aan op de plaats die hiervoor door de gemeente is aangewezen, maar ook op de stoep nabij de voordeur van eisers.
De VvE veroorzaakt hierdoor hinder op een wijze die onrechtmatig is.
Appartemensrecht. VVE. Beheerstaak van de VVE. Onrechtmatige hinder. Aanbieden van huisvuil. Aantasting van woongenoot. Stankoverlast. Toetsing. Dwangsom.
De rechter oordeelt als volgt.
De rechtbank toetst de vordering van eisers aan de normen die hiervoor door de Hoge Raad zijn geformuleerd.
De beantwoording van de vraag of het toebrengen van hinder onrechtmatig is, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder ook de plaatselijke omstandigheden.
Daarbij is mede van belang of degene die zich beklaagt over hinder, zich ter plaatse heeft gevestigd vóór of ná het tijdstip waarop de hinder veroorzakende activiteiten een aanvang hebben genomen.
In het laatste geval zal hij een zekere mate van hinder eerder hebben te dulden.
Eisers hebben in 2021 een nieuwbouwwoning gekocht in het centrum van Rotterdam.
Hun woning maakt deel uit van een complex met bijna 500 woningen.
Zij mochten verwachten dat bij het ontwerpen en het ontwikkelen van het complex op een adequate manier was voorzien in het behandelen van de afvalstromen.
Aan die verwachting draagt ook bij de prijs die zij voor hun woning hebben betaald.
Die verwachting is niet waargemaakt.
Eisers zijn nadat zij de woning hebben gekocht geconfronteerd met een als “tijdelijk” aangemerkte manier van afvalbehandeling die hinder veroorzaakt : het plaatsen van rolcontainers met afval op de stoep nabij hun voordeur.
De VvE heeft desgevraagd niet kunnen verklaren, wanneer de ondergrondse containers geplaatst zullen worden die door de gemeente zijn toegezegd.
Er is geen concreet uitzicht op verandering van de situatie.
Eisers hebben onbetwist gesteld dat de VvE en niet de gemeente ervoor heeft gekozen om het afval op de stoep voor hun deur aan te bieden.
De gemeente heeft juist een daartoe bestemd vak aangewezen dat aan de andere kant van de ingang van de parkeergarage ligt (vak B).
Anders dan de VvE heeft aangevoerd, kan de VvE zich niet aan de verantwoordelijkheid voor die keuze onttrekken doordat zij het aanbieden van het huisvuil naar eigen zeggen slechts “vrijwillig” als taak op zich heeft genomen.
De hinder door deze manier van aanbieden van het afval tast naar het oordeel van de rechtbank het woongenot van eisers serieus aan.
Het aantal containers (10 tot 20), de frequentie waarmee de containers worden geplaatst (tenminste vier keer per week), het tijdstip waarop dat gebeurt (07:15 uur) en de duur van de hinder (tot de middag, regelmatig tot de volgende ochtend) maken dat de rechtbank de VvE niet volgt in haar standpunt dat de hinder door lawaai en stank beperkt is.
Eisers hebben onbetwist gesteld dat zij vanwege de stank de ramen gesloten houden als de containers er staan.
Anders dan de VvE heeft aangevoerd, hoeven [eiser 1] en [eiser 2] dit niet te dulden, ook al gaat het hier om een dichtbevolkt stedelijk gebied.
De VvE heeft aangevoerd dat er geen alternatief is voor de manier waarop het afval nu wordt aangeboden. De rechtbank ziet dat anders.
De rechter heeft waargenomen dat het met gele lijnen gemarkeerde vak B aan de kant van de rechter ingang van de parkeergarage dat door de gemeente is aangewezen voor het aanbieden van afval in de richting van de High-Rise kan worden vergroot.
Dat kan zodanig gebeuren, dat de containers die thans op de stoep nabij de woning van eisers worden geplaatst in dat vergrote vak B kunnen worden aangeboden.
Dat daartoe een of meer plantenbakken verplaatst moeten worden, is geen onoverkomelijk bezwaar.
Daaraan staat ook niet in de weg dat een deel van de rolcontainers in dat geval over een langere afstand gereden moet worden: op de totale weg die de rolcontainers vanuit de parkeergarage moeten afleggen, is het aantal extra meters niet materieel.
Zo nodig zal de VvE daartoe extra menskracht of een elektrische containertrekker kunnen inzetten.
Van doorslaggevende bezwaren tegen deze wijze van het aanbieden van het afval is niet gebleken.
Evenmin valt in te zien, waarom de belangen van de overige bewoners zich zouden verzetten tegen het aanbieden van het afval op deze plaats.
De VvE heeft nog wel aangevoerd dat de plantenbakken eigendom zijn van de gemeente en dat zij niet weet of de gemeente zal toestaan dat zij worden verplaatst.
Ook weet de VvE niet of de gemeente het goed zal vinden dat het “gele vak” wordt vergroot.
De VvE heeft desgevraagd verklaard dat niet aan de gemeente te hebben gevraagd.
Of de opstelling van de gemeente in de weg zal staan aan de alternatieve oplossing die de rechtbank voor zich ziet, kan thans niet worden vastgesteld.
Aannemelijk lijkt dat overigens niet.
De VvE heeft ook geen reden gegeven, waarom de gemeente bezwaar zou hebben tegen het aanbieden van de containers op één plaats in plaats van op twee plaatsen.
Dat de VvE het de gemeente niet heeft gevraagd, is illustratief voor het gebrek aan inzet waarmee de VvE op de klachten van eisers heeft gereageerd.
Dat de VvE daadwerkelijk een alternatief heeft onderzocht, is niet gebleken.
Zij heeft zich echter jarenlang op het ontbreken van een alternatief beroepen.
Op grond van deze omstandigheden oordeelt de rechtbank dat de VvE onrechtmatig handelt door het afval aan te bieden op de stoep nabij de woning van eisers.
De rechtbank zal de VvE veroordelen om deze manier van het aanbieden van afval te staken en gestaakt te houden.
Omdat de VvE mogelijk enige tijd nodig heeft om de medewerking van de gemeente te verkrijgen, zal de VvE pas vier weken na betekening van het vonnis aan de veroordeling hoeven te voldoen.
De rechtbank zal aan het bevel de gevorderde dwangsommen verbinden, omdat de inzet van de VvE om het probleem op te lossen tot dusverre onvoldoende is geweest.
De dwangsommen zullen worden beperkt tot een maximumbedrag van € 25.000,00.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.