De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE om de stookkosten niet conform de breukdelen in de splitsingsakte af te rekenen nietig was.
Verzoekers baseren hun verzoek op het volgende.
Volgens verzoekers is binnen de VVE sprake van een scheve verdeling van de kosten van het warmteverbruik.
De stookkosten van verzoekers zijn vanaf 2021 ten opzichte van de daaraan voorafgaande jaren exponentieel gestegen.
Deze stijging is een gevolg geweest van de sinds 2004 door de VVE (verweerster) gehanteerde afrekeningsmethodiek voor warmteverbruik, alsook de door diverse appartementseigenaren als gevolg van de sterk stijgende energieprijzen toegepaste kostenbesparingsmethoden.
Doordat diverse appartementseigenaren hun radiatoren hebben afgekoppeld dan wel deze radiatoren niet meer worden gebruikt, terwijl deze appartementen wel worden verwarmd door de warme standbuizen die door deze appartementen lopen dan wel door hun ligging in de binnenschil van het pand, zijn de kosten voor de resterende appartementsleden, waaronder verzoekers, fors gestegen.
Appartemensrecht. VVE. Stookkosten. Warmtewet. Is het besluit van de VVE om de stookkosten niet conform de breukdelen in de splitsingsakte af te rekenen nietig?
De rechter oordeelt als volgt.
Het besluit van De VVE (verweerster), inhoudende om de stookkosten over de jaren 2021, 2022 en 2023 niet conform de breukdelen (1/27 per appartement) als genoemd in de splitsingsakte af te rekenen, is naar het oordeel van de kantonrechter nietig.
Dit baseert de kantonrechter op het volgende.
Uit de toelichting van partijen over de wijze van verwarming begrijpt de kantonrechter dat het pand waarvan het appartement van verzoekers onderdeel uitmaakt beschikt over één centrale verwarmingsinstallatie.
De warmte wordt van daaruit doorgezet naar de appartementen.
De centrale verwarming met bijbehorende leidingen worden gelet op het bepaalde in artikel 2 sub b van het splitsingsreglement (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) als gemeenschappelijke zaak aangemerkt.
Uit artikel 17 sub h van het splitsingsreglement volgt dat de kosten van brandstof, de elektriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallaties, tot de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars worden gerekend, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat.
Van dit laatste is de kantonrechter niet gebleken.
Daarnaast volgt uit de rectificatie op de splitsingsakte onder C sub 3 in combinatie met artikel 23 sub 1 en 3 van het splitsingsreglement dat de eigenaars verplicht zijn om voor 1/27 deel bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn.
De door verweerster sinds (in ieder geval) 2004 gehanteerde afrekeningsmethodiek voor stookkosten en het in lijn hiermee op 7 februari 2024 genomen besluit, is in strijd met het hiervoor bepaalde in de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement, en is dus nietig.
De enkele omstandigheid, inhoudende dat verweerster haar huidige afrekeningsmethodiek voor stookkosten al 20 jaar hanteert, maakt niet dat van strijd met de splitsingsakte en nietigheid van het besluit geen sprake is.
Op grond van artikel 5:113 lid 2 BW is het uitgangspunt dat de leden voor een gelijk deel in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald.
Een verdeelsleutel die afwijkt van een verdeling op basis van gelijke delen moet dan ook in het splitsingsreglement zijn opgenomen.
De rechtszekerheid verlangt namelijk dat derden zich moeten kunnen baseren op de inhoud van de splitsingsakte en dat zij erop moeten kunnen vertrouwen dat ook op basis van de splitsingsakte wordt gehandeld.
Voor zover er goede gronden bestaan om van in de splitsingsakte opgenomen verdeling van de kosten af te wijken, bijvoorbeeld omdat de gevolgen van de afrekeningswijze niet (meer) aansluiten bij de eisen van de tijd of omdat deze afrekeningswijze tot een ongerechtvaardigde lastenverdeling leidt, dient daarvoor de aangewezen weg te worden bewandeld.
De wet biedt voor dat geval de mogelijkheid om de splitsingsakte te wijzigen.
Niet gebleken is echter dat verweerster daartoe tot op heden is overgegaan.
De belanghebbenden hebben zich er daarnaast op beroepen dat de Warmtewet boven de splitsingsakte staat en dat hetgeen in de Warmtewet staat leidend is.
Ook dit verweer slaagt naar het oordeel van de kantonrechter niet.
In dat kader wordt erop gewezen dat met de herziening van de Warmtewet de verenigingen van eigenaars, anders dan voorheen, voor het grootste deel van de reikwijdte van de Warmtewet zijn uitgesloten.
De leden van de verengingen van eigenaars hebben als verbruikers op grond van het appartementsrecht al inspraak in beslissingen over de wijze waarop het pand wordt verwarmd en de voorwaarden waaronder dat gebeurt, waaronder ook de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht.
De leden van de verenigingen van eigenaars zijn dan ook niet aan te merken als ‘gebonden verbruikers’ die de Warmtewet beoogde te beschermen.
Door de Warmtewet werden deze verbruikers dan ook onnodig beschermd.
Met de wetswijziging is verweerster dan ook grotendeels uitgezonderd van de reikwijdte van de Warmtewet.
De definitie van het begrip verbruikers is aangepast naar verbruikers met een centrale aansluiting van meer dan 100 kW die tevens optreden als vereniging van eigenaars waarbij een verbruiker met een individuele aansluiting van minder dan 100 kW is aangesloten.
Enkel de artikelen 8 (lid 2 tot en met 4, lid 6, lid 7 en lid 9), 8a en 8b Warmtewet, waaraan een Europese richtlijn (2012/27/EU) ten grondslag lag, zijn ten aanzien van de vereniging van eigenaars nog wel gehandhaafd.
Deze bepalingen zien op de wijze van bemetering, de eisen waaraan de meetinrichting moet voldoen en de kostenverdelingssystematiek.
Deze bepalingen van de Warmtewet verzetten zich naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval echter niet tegen een verdeling van de stookkosten overeenkomstig de breukdelen in de splitsingsakte.
Daartoe wordt erop gewezen dat de leden in de splitsingsakte niet enkel voor de stookkosten maar ook voor de overige schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening van verweerster komen, zijn overeengekomen dat een ieder verplicht is daaraan bij te dragen voor 1/27 deel, ongeacht het gebruik daarvan.
Doel en strekking van de Warmtewet is het tegengaan van misbruik van een monopolypositie van de warmteleverancier tegenover de kleine verbruiker die afhankelijk is van het warmtenet van die leverancier.
Aan deze beschermingsgedachte wordt hier voldaan.
De warmteleverancier is in dit geval verweerster en aan de leden komt in het kader van de besluitvorming over de verdeling van de stookkosten stemrecht toe.
Zij kunnen in dat verband dan ook voor hun rechten als verbruiker van warmte opkomen, waarover in verenigingsverband wordt beslist.
Daarbij komt dat naar het oordeel van de kantonrechter bovendien ook niet is komen vast te staan dat de door verweerster sinds 2004 gehanteerde afrekeningsmethodiek over de jaren 2021 tot en met 2023 wel tot een eerlijke verdeling van de kosten heeft geleid.
Verzoekers hebben aangegeven dat de individuele meters, op basis waarvan (mede) wordt afgerekend, door mankementen aan de verwarmingsinstallatie en de kostenbesparingsmethodes van andere bewoners, geen juiste weergave geven van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker.
Uit onder meer artikel 8a lid 3 Warmtewet volgt dat bij de kostenverdelingssystematiek wel van een zo nauwkeurig mogelijke benadering van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker dient te worden uitgegaan.
Uit onder meer de notulen van de ALV van 15 mei 2023 maakt de kantonrechter op dat doordat vele radiatoren in het pand zijn afgekoppeld of niet worden gebruikt, terwijl het appartement van deze leden wel wordt verwarmd via de warme stand buizen, leden die wel genoodzaakt zijn de radiatoren te gebruiken extreem veel meer betalen dan de bedoeling was bij start van het bemeteren.
Daarnaast is ook door bedrijf A geconcludeerd dat door het verwijderen van radiatoren de bewoners die nog wel zijn aangesloten op de installatie met te veel druk op de pomp te maken hebben gehad en het water bij deze bewoners ook bij dichtstand nog steeds door de radiatoren circuleerde.
Het voorgaande is door de belanghebbenden niet, althans niet onderbouwd, bestreden.
Vaststaat bovendien ook dat de verwarmingsinstallatie inmiddels op meerdere punten is aangepast.
Daarbij is de verwarmingsinstallatie onder meer opnieuw afgesteld, kloppend met het aantal radiatoren in het appartementencomplex.
Het voorgaande brengt met zich dat het besluit van verweerster, inhoudende om de stookkosten over de jaren 2021, 2022 en 2023 niet conform de breukdelen (1/27 per appartement) in de splitsingsakte af te rekenen, nietig is.
Daarnaast wordt ook de door verzoekers verzochte verklaring voor recht, inhoudende dat de afrekeningsmethodiek zoals verweerster die hanteert in strijd is met de splitsingsakte, toegewezen
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.