Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een vloer in het appartement voldeed aan de te stellen eisen van geluidsisolatie in de splitsingsakte.
De grieven in hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de vloer in het appartement van geïntimeerde.
Volgens de VvE staat op basis van het onherroepelijke besluit van 11 april 2017 tussen partijen vast dat de vloer niet voldoet aan artikel 17 lid 5 splitsingsakte.
Het hof volgt de VvE daarin niet.
Om te bepalen of de vloer aan de splitsingsakte voldoet is uitleg van artikel 17 lid 5 van splitsingsakte nodig.
Appartemensrecht. VVE. Geluidshinder. Geluidsisolatie. Voldoet de vloer in het appartement aan de te stellen eisen in splitsingsakte? Uitleg van de splitsingsakte.
De rechter oordeelt als volgt.
Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Anders dan de VvE betoogt kan uit de bewoordingen ‘het aanbrengen en instandhouden van een deugdelijke isolatievloer conform de daarvoor geldende eisen’ niet worden afgeleid dat ‘de daarvoor geldende eisen’ de thans geldende NEN 1070 normen zijn.
Een potentiële koper van een appartementsrecht hoeft dat niet te verwachten, omdat in de splitsingsakte iedere aanwijzing voor een dergelijke (toekomstige) eis ontbreekt.
Wel mag een koper van een oud monumentaal pand op een tamelijk dure plek in de binnenstad ervan uitgaan dat de geluidisolatie aanzienlijk beter moet zijn dan die ten tijde van de oorspronkelijk bouw in de zeventiende eeuw.
Naar objectieve maatstaven ligt het voor de hand om voor de in de splitsingsakte vereiste kwaliteit van de geluidisolatie aansluiting te zoeken bij de vloeropbouw zoals omschreven in de aan de splitsing ten grondslag liggende vergunning.
Daaruit blijkt dat onderdeel van die vloeropbouw een anhydriet zwevende dekvloer moet zijn. Volgens de VvE ontbreekt zo’n vloer in 171C.
Geïntimeerden hebben dit gemotiveerd betwist.
Zij hebben gewezen op verklaringen van de vorige eigenaar van 171C en op de bevindingen van I.
Op de zitting van het hof heeft I bevestigd dat hij na verwijdering van de plint onder de keukenkastjes in 171C heeft kunnen zien dat onder de parketvloer een anhydriet dekvloer aanwezig is.
Geïntimeerden hebben tijdens de zitting gezegd dat zij A hadden uitgenodigd om dit zelf te komen bekijken, maar dat A niet op die uitnodiging is ingegaan.
A (ook ter zitting aanwezig) heeft dit niet betwist.
Het hof gaat daarom ervan uit dat de vloer wel een anhydriet dekvloer bevat.
Daarmee staat echter niet vast dat de vloer voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte.
Gelet op de bevindingen van Peutz kan niet worden uitgesloten dat de anhydrietvloer vergeleken met de andere vloeren in het pand niet goed is gelegd of van onvoldoende kwaliteit is.
Dat is relevant in verband met het volgende.
Bij gebreke van andersluidende aanwijzingen in de splitsingsakte, moet worden aangenomen dat het de bedoeling van de splitsende partij was dat de vloeren van de in de splitsing betrokken appartementen dezelfde geluidwerende kwaliteit zouden hebben.
Of de vloer in 171C voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte is daarom afhankelijk van de geluidwerende kwaliteit van de andere vloeren in (de appartementen in) het pand zoals die ten tijde van de splitsing zijn uitgevoerd.
Tussen partijen is niet in geschil dat 171C ten tijde van de splitsing werd verhuurd, dat de huurder, Anema, niet bereid was om mee te werken aan werkzaamheden aan zijn vloer, maar later 171C heeft gekocht en toen de nu in 171C aanwezige vloer heeft gelegd.
Of daarmee dezelfde geluidwerende kwaliteit is bereikt als die van de overige vloeren direct na realisatie van de vergunde bouw is niet bekend.
Indien die geluidwerende kwaliteit dezelfde is, voldoet de vloer in 171C aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte.
Indien de geluidwerende kwaliteit van de vloer minder is dan die kwaliteit van de andere vloeren, voldoet de vloer in 171C niet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte.
Het is aan de VvE om hiernaar desgewenst onderzoek te doen, als dat nog mogelijk is en daarover besluitvorming voor te bereiden.
Dat onderzoek zal niet meer mogelijk zijn als de vloeren van de andere appartementen niet meer dezelfde zijn als de vloeren die ten tijde van de splitsing bij de toen vergunde bouw tot stand kwamen.
De door partijen over en weer gedane bewijsaanbiedingen met betrekking tot de (on)deugdelijkheid van de vloer worden gepasseerd, omdat die niet zijn toegesneden op de norm zoals die hiervoor door het hof is uitgelegd.
De VvE heeft verder aangevoerd dat uit het rapport van Peutz blijkt dat naar objectieve maatstaven geen deugdelijke vloerisolatie aanwezig is.
Ook heeft de VvE betoogd dat de in de splitsingsvergunning genoemde norm van 5 db slechts op de constructievloer betrekking heeft.
Dit kan echter op grond van het hiervoor overwogene niet tot een ander oordeel leiden.
Omdat nu niet is te beoordelen of de vloer voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte zijn de op dit punt door de VvE en geïntimeerden spiegelbeeldig ingestelde vorderingen (vloer voldoet niet/wel aan artikel 17 lid 5 splitsingsakte) niet toewijsbaar.
Dat geldt ook voor vordering C van de VvE (veroordeling tot deugdelijk herstel vloer).
Tegen de afwijzing van vordering A van de VvE wegens het ontbreken van belang daarbij, heeft de VvE geen grief aangevoerd.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.