Appartementsrecht. VVE. Op- of aanbouw. Vervangende machtiging voor aanbouw op dak. Heeft de VVE toestemming voor de aanbouw op dak zonder redelijke grond geweigerd?

Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de VVE toestemming voor de aanbouw op het dak van een appartement zonder redelijke grond geweigerd had.

Appellant is rechthebbende van een tweetal appartementsrechten, omvattende (kortweg) een woning plus dakterras, en een parkeerplaats.

Appellant heeft voor het realiseren van een aanbouw op zijn dakterras (‘het vergroten van de woning’) een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen.

Bij besluit op bezwaar van 16 oktober 2019 van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam zijn de bezwaren gericht tegen deze vergunning, ongegrond verklaard.

In de vergunning is bepaald dat op een later tijdstip, minimaal drie weken voor aanvang van de uitvoering de constructiegegevens moeten worden aangeleverd en dat niet met de werkzaamheden mag worden begonnen voordat deze gegevens zijn goedgekeurd door de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving, team Toezicht.

Appellant heeft voor de realisatie van de aanbouw toestemming gevraagd aan de VvE.

Uit de notulen van de vergadering van eigenaars van 4 april 2019 volgt dat het voorstel voor de uitbreidingsplannen met een meerderheid van stemmen is verworpen (2019 tegen 159 stemmen).

Appartementsrecht. VVE. Op- of aanbouw. Vervangende machtiging voor aanbouw op dak van appartement. Heeft de VVE toestemming voor de aanbouw zonder redelijke grond geweigerd?

De rechter oordeelt als volgt.

Appellant heeft in eerste aanleg de kantonrechter verzocht vervangende machtiging te verlenen zoals ook in het beroepschrift nader omschreven.

Hij voerde daartoe aan dat de vergadering de toestemming voor zijn aanbouw zoals bedoeld in artikel 22 lid 1 van de akte van splitsing zonder redelijke grond heeft geweigerd.

De kantonrechter heeft zijn verzoek afgewezen en heeft appellant daarbij in de proceskosten aan de zijde van de VvE veroordeeld.

De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat een vervangende machtiging kan worden verleend indien de VvE zonder redelijke grond medewerking of toestemming weigert.

De VvE stelt zich terecht op het standpunt dat het, zolang de bron van de lekkages in het appartement van de onderbuurvrouw van appellant niet is getraceerd, niet verstandig lijkt het dak te bebouwen.

Er was ten tijde van de vergadering geen constructietekening beschikbaar en er liep nog een bezwaarprocedure zodat er geen verplichting was tot het geven van toestemming als bedoeld in artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte.

De wens van de VvE om de nieuwe constructietekening te laten doorrekenen is reëel te achten.

Daarbij komt dat de aannemer geen garantie meer op het dak geeft als er werkzaamheden door anderen worden uitgevoerd, dat er architectonische bezwaren zijn, mogelijke geluidsoverlast en belemmering van uitzicht.

Een en ander maakt dat de weigering van de VvE om toestemming te geven niet onredelijk is, zo overweegt de kantonrechter ten slotte.

De grief luidt dat de kantonrechter ten onrechte overweegt dat het niet verstandig is het dak te bebouwen zolang de bron van de lekkage bij de benedenburen niet is getraceerd.

De kantonrechter miskent hiermee dat de lekkage zich alleen voordoet op grote afstand van de plek van de door hem gewenste aanbouw, aldus appellant.

De VvE wijst erop dat nog steeds niet duidelijk is wat de oorzaak is van de lekkages in het appartement van de benedenbuurvrouw.

Met een aanbouw op het dak wordt het traceren van die oorzaak en het herstel daarvan bemoeilijkt, zo voert de VvE aan.

Appellant heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist.

Het appartement van zijn benedenbuurvrouw bevindt zich onder het dakterras dat hij (deels) wenst te bebouwen.

Dat de plaats waar het lekwater in het appartement van de buurvrouw naar beneden komt, niet direct onder die geplande aanbouw is gelegen, is een onvoldoende betwisting van de stelling dat de oorzaak van de lekkage moelijker is te onderzoeken als die aanbouw is gerealiseerd.

De oorzaak van de lekkage kan zich immers op een andere plaats bevinden, ook onder of rond de geplande aanbouw, dan de plaats waar het lekwater in het appartement onder het dakterras zichtbaar is.

Met de onduidelijkheid van de oorzaak is bovendien niet gegeven dat met het realiseren van de aanbouw de lekkage zou zijn opgelost, zoals appellant nog suggereert.

Daarbij komt dat de aannemer die het appartementencomplex heeft gebouwd, zoals de VvE onbestreden heeft aangevoerd, heeft meegedeeld dat de garantie vervalt als derden werkzaamheden aan het dak verrichten.

Dat bij de door appellant gewenste aanbouw (door derden) werkzaamheden aan het dak zullen worden verricht is welhaast onvermijdelijk, en blijkt ook uit de plannen van appellant.

Appellant stelt immers zelf dat de dakbedekking ter hoogte van de dakopbouw zal worden vervangen.

Appellant voert nog aan (in de inleiding op zijn grieven) dat het appartementencomplex in 2006/2007 is opgeleverd en dat de garantie van de bouwer na een periode van zes of tien jaar en dus uiterlijk per einde 2016/2017 reeds is verlopen.

De VvE brengt daartegen in dat zij de garantie tijdig heeft ingeroepen en dat telkens weer onderzoek naar de lekkages is gedaan en telkens opnieuw herstelwerkzaamheden zijn verricht onder de garantie.

Appellant heeft dit niet weersproken.

De VvE merkt dan ook terecht op dat, zodra de aanbouw wordt gerealiseerd, de VvE jegens de aannemer zal moeten aantonen dat de lekkage niet wordt veroorzaakt door de werkzaamheden aan de aanbouw van appellant en dat zij niet in die situatie terecht wil komen.

Dat de door appellant in te schakelen aannemer tien jaar garantie verleent maakt dit niet anders.

Die garantie betreft immers slechts de werkzaamheden wegens de aanbouw en, naar mag worden aangenomen, niet de reeds bestaande lekkage.

Appellant voert bij de grieven 2 en 3 aan dat de VvE zonder constructietekeningen toestemming had kunnen geven voor de aanbouw zoals ook de gemeente heeft gedaan.

Appellant wijst in zijn grieven voorts erop dat in eerste aanleg al het rapport van constructeur Z beschikbaar was, en dat hij thans een tweede constructeur, V, heeft gevraagd te rapporteren.

Uit beide rapporten blijkt dat de aanbouw kan, mag en veilig is, aldus appellant, terwijl uit een ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van dit hoger beroep overgelegde productie ook nog blijkt dat de gemeente vindt dat de plannen constructief voldoen.

De VvE voert aan dat de door appellant in dit geschil overgelegde rapporten niet kunnen meewegen bij de beantwoording van de vraag of toestemming zonder redelijke grond is geweigerd.

Die rapporten waren ten tijde van de vergadering van 4 april 2019 immers nog niet beschikbaar.

Dat laatste is juist.

Op grond daarvan kan in elk geval worden geoordeeld dat appellant zijn bouwplan ten tijde van de vergadering onvoldoende had uitgewerkt.

Van de VvE kan niet worden gevergd dat zij toestemming verleent voor een aanbouw waarvan niet helder is hoe deze zal worden geconstrueerd, hetgeen ten tijde van de vergadering het geval was.

Maar ook als rekening wordt gehouden met de inhoud van de overgelegde rapporten, heeft appellant nog geen volledig inzicht gegeven in de constructieve gevolgen van de door hem gewenste aanbouw voor (de gemeenschappelijke gedeelten van) het appartementencomplex.

De VvE heeft twijfels geuit over de juistheid van de gegevens waarop de rapportages zijn gebaseerd.

De plattegrond en de dwarsdoorsnede zijn onjuist, zo voert zij aan.

Ook ontbreken details omtrent de verankering van de aanbouw in de bestaande bouw en het waterdicht maken van de aansluitingen.

Daarnaast wijst de VvE erop dat appellant ondanks zijn eerdere ontkenning daarvan kennelijk wijzigingen wenst aan te brengen in gemeenschappelijke gedeelten van het pand, zoals het doorsnijden of weghalen van de waterkerende laag van het dak, het weghakken van delen van de buitenmuur voor het opleggen van balken en het verplaatsen van metalen kolommen onder het dakterras.

Appellant heeft op een en ander niet meer gereageerd, terwijl dat wel op zijn weg lag.

Dat de gemeente op grond van de overgelegde rapporten de constructie heeft goedgekeurd, wat daar verder van zij, maakt dit niet anders.

Ook de vrees van de benedenburen voor (toename van) geluidsoverlast is niet ongegrond.

Met de aanwezigheid van een werk- of slaapkamers boven hun appartement neemt het risico daarop toe.

Het gebruik daarvan is immers intensiever dan van een dakterras, alleen al omdat een buitenruimte meestentijds alleen bij daarvoor geschikt weer in gebruik zal zijn.

Appellant heeft tegenover dit grotere risico niet aangevoerd en onderbouwd dat hij bij zijn aanbouw afdoende technische maatregelen zal treffen om geluidsoverlast te verminderen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.