Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 13 februari 2018 uitspraak gedaan over een vordering tot vernietiging van het huishoudelijke reglement van een VVE.

Essentieel voor de beoordeling van het geschil is dat appartementseigenaren tezamen twee geschakelde appartementen bewonen.

Samen beschikken zij over vier speelrechten. De kern van het geschil betreft de vraag of zij onder die omstandigheden gerechtigd zijn twee externe gasten kosteloos op de golfbaan te laten spelen, of dat hun externe gasten, net als alle andere externe gasten, alleen tegen betaling van een greenfee mogen spelen.

De vordering tot vernietiging van het huishoudelijke reglement

De rechter oordeelt als volgt.

De rechter begrijpt de vordering van de appartementseigenaren aldus dat zij vernietiging verlangen van het besluit van 13 mei 2014 tot goedkeuring van het huishoudelijk reglement van VVE Golfresidentie, voor zover dat besluit aan hun hiervoor omschreven wens in de weg staat. De geldigheid van de statutenwijziging staat in hoger beroep niet meer ter discussie.

Het aangevochten huishoudelijk reglement is goedgekeurd op de Algemene Ledenvergadering van VVE Golfresidentie van 13 mei 2014.

De appartementseigenaren betogen dat het huishoudelijk regelement nietig is omdat het in strijd is met de wet en met de statuten, waarbij zij kennelijk doelen op artikel 2:14 BW.

De rechter stelt vast dat de appartementseigenaren hun stelling dat sprake is van strijd met de wet slechts hebben gemotiveerd met een beroep op artikel 5:1 BW, eerste lid.

Dit artikel gaat over het recht van eigendom. De appartementseigenaren stellen dat VVE inbreuk maakt op hun eigendomsrecht op twee van de hun toekomende vier speelrechten.

Naar het oordeel van de rechter zijn appartementseigenaren mede-eigenaar (voor 2/450ste deel) van de golfbaan en overige mandelige terreinen en vormen de speelbewijzen een onderdeel van een beheersregeling voor de totale gemeenschappelijke eigendom (zie artikel 3:168 BW) en zijn zij niet een zelfstandig voorwerp van eigendom.

De beheersregeling die de gezamenlijke eigenaren voor de mandelige terreinen van het Golfpark Residentie hebben getroffen, heeft grotendeels vorm gekregen in het huishoudelijk reglement van VVE Golfresidentie, waarin alle eigenaren zijn verenigd en voor een deel in statuten van VVE Golfresidentie.

Nu appartementseigenaren ‘slechts’ mede-eigenaar zijn van de gemeenschappelijke golfbaan c.a. en het grote aantal mede-eigenaren noopt tot het treffen van een beheersregeling, waaronder een regeling voor gastgebruik, ziet de rechter niet in dat het treffen van een beheersregeling als zodanig in strijd zou zijn met artikel 5:1 BW noch dat het aangevochten huishoudelijk reglement 2014 op de in concreto aangevochten punten daarmee in strijd is. Het recht van de appartementseigenaren om zelf van de golfbaan c.a. gebruik te maken, wordt ook niet aangetast door het huishoudelijk reglement 2014.

Volgens appartementseigenaren is de beheersregeling in het huishoudelijk reglement 2014 in strijd met de statuten en wordt aan het appartement het speelrecht ontnomen.

De rechter overweegt dat uit niets blijkt dat het specifiek om de speelrechten van het appartement gaat. Appartementseigenaren hebben samen 4 speelrechten. Dat zij stellen zelf te spelen op de rechten behorende bij appartement Winter 54 maakt niet dat aan appartement geen speelrechten meer verbonden zijn. VVE Golfresidentie heeft onbestreden gesteld dat bij splitsing en verkoop van (een van) beide appartementen de nieuwe bewoners van appartement weer gewoon twee speelrechten hebben.

Voorts hebben appartementseigenaren gesteld dat het huishoudelijk reglement 2014 in strijd is met de statutaire verplichting van de VVE Golfresort om de golfsport te bevorderen.

De rechter legt met de VVE Golfresort de statuten zo uit dat VVE Golfresort een besloten golfbaan met zekere toegangseisen beheert.

De doelstelling van de VVE Golfresidentie is niet dat zoveel mogelijk mensen daar gratis mogen komen golfen, nog daargelaten dat zulks niet financieel haalbaar is. De rechter acht het huishoudelijk reglement 2014 dan ook niet nietig op gronden ontleend aan artikel 2:14 BW.

Met het oog op de wettelijke vernietigingsgronden van artikel 2:15 BW hebben de appartementseigenaren aangevoerd dat het huishoudelijk reglement 2014 niet met het vereiste quorum is aangenomen.

Daartoe verwijzen zij naar het Modelreglement dat van toepassing is op de (wettelijke) VvE van de appartementen op de Golfresidentie. Dit modelreglement mist in geval van de mandelige terreinen evenwel toepassing. De statuten van de VVE Golfresidentie regelen hoeveel stemmen er nodig zijn om een besluit te nemen.

Voor besluiten ten aanzien van het huishoudelijk reglement is geen bijzondere meerderheid voorgeschreven, zodat de gewone regeling van artikel 17, derde lid, van de statuten geldt. Dat is de volstrekte meerderheid van het aantal geldig uitgebrachte stemmen. Dat het besluit van 13 mei 2014 daaraan niet voldoet, is gesteld noch gebleken.

Daarnaast is nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid. De rechter overweegt dat het bij artikel 2:15 BW gaat om de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 lid 2 BW, die verder gelijk is aan de strenge norm van artikel 6:248 lid 2 BW.

De rechter acht niet aangetoond dat de omstandigheid dat appartementseigenaren meer speelrechten heeft dan er speelgerechtigde bewoners van de betreffende woning(en) zijn, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakt dat externe gasten van de appartementseigenaren net als andere externe gasten, een greenfee dienen te betalen om op de golfbaan van de Golfresidentie te mogen spelen.

De VVE Golfresidentie heeft onbetwist gesteld dat er meer bewoners van de Golfresidentie zijn die over meer speelbewijzen beschikken dan dat er speelgerechtigde medebewoners of familieleden zijn. Appartementseigenaren wisten toen ze twee appartementen samenvoegden dat ze tweemaal de parkbijdrage verschuldigd waren en bleven.

Verder acht de rechter ook van belang dat het huishoudelijk reglement 2010 ook al de groep gerechtigden tot een speelrecht beperkte tot bewoners en inwonende gezinsleden, zodat het huishoudelijk reglement 2014 op dit punt geen verdere beperking van de speelgerechtigdheid bevat. Die wordt eerder zelfs iets uitbreidt, namelijk met uitwonende (klein)kinderen en hun partners.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte, een modelreglement of het huishoudelijk reglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.