Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Overijssel heeft op 14 maart 2018 in kort geding uitspraak gedaan over overlast veroorzaakt door de gebruiker van een appartement. Ontruiming?

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

In gebruik geven van appartement. Onrechtmatige daad. Overlast. Ontruiming?

De rechter oordeelt als volgt.

Een bijzonderheid die zich in deze zaak voordoet, is dat de ontruimingsvordering niet is ingesteld door een verhuurder tegen een huurder, op grond van schending van één of meer bepalingen in de huurovereenkomst, maar door een VvE en een individuele appartementseigenaar binnen een appartementencomplex waar de feitelijke bewoner van het appartement, dat eigendom is van twee andere appartementseigenaren, overlast veroorzaakt.

Tussen de partijen in deze procedure bestaat geen contractuele relatie, met uitzondering van de reglementen die gelden tussen de VvE enerzijds en de appartementseigenaren anderzijds.

De VvE heeft de vorderingen gegrond op onrechtmatig handelen.

De overlast door de appartementseigenaar en de onrechtmatigheid daarvan jegens de VvE is naar het oordeel van de voorzieningenrechter ruimschoots voldoende aannemelijk gemaakt.

Bij de dagvaarding is een omvangrijke hoeveelheid verklaringen van appartementseigenaren, processen-verbaal van aangiften, meldingen aan de appartementseigenaar en zelfs camerabeelden waarop de gedragingen van de appartementseigenaren zijn vastgelegd in het geding gebracht, die blijk geven van jarenlange, stelselmatige en ernstige overlast, zodanig dat de appartementseigenaren, en in het bijzonder appartementseigenaar A, tegen wie de overlast met name is gericht, dat niet langer hoeven te dulden.

Daar tegenover staat slechts de ongemotiveerde ontkenning van de overlast door de appartementseigenaar, op grond waarvan niet tot een ander oordeel kan worden gekomen.

Hoewel in dit kort geding onduidelijk is gebleven op grond van welk recht of titel de appartementseigenaar het betreffende appartement bewoont (omdat de partijen die daarover opheldering kunnen geven niet ter zitting verschenen zijn), ziet de voorzieningenrechter aanleiding om aansluiting te zoeken bij het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167), waarin is bepaald dat voor een verhuurder (waarmee de appartementseigenaren in dit geval gelijk worden gesteld), op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, jegens omwonenden een verplichting kan bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen, waaronder ontruiming.

Of er daadwerkelijk sprake is van een (onder)verhuursituatie kan in het midden blijven. Voldoende aannemelijk is dat de bewoner met instemming van de appartementseigenaren, in het appartement verblijft en dat zij dus ook in staat zijn om die situatie te beëindigen.

Hoewel de door de gebruiker van het appartement veroorzaakte overlast veelvuldig onder de aandacht van de appartementseigenaren is gebracht, hebben zij zich kennelijk aan deze door de Hoge Raad omschreven verantwoordelijkheid onttrokken.

Uit de in het geding gebrachte (e-mail)correspondentie komt een beeld naar voren van overlast die in ernst en frequentie toeneemt, maar door de appartementseigenaren onvoldoende serieus is genomen. Geen van hen heeft adequate maatregelen genomen, of zelfs ook maar het voornemen daartoe uitgesproken.

Van de VvE kan niet worden verwacht dat zij in dit geval genoegen nemen met het voeren van gesprekken en het aansturen op een vrijwillig vertrek door de gebruiker uit het appartement.

De opstelling van de appartementseigenaren levert dan ook, op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, tegenover de VvE een ongeoorloofde inbreuk op hun rechten op.

In de rechtsverhouding tussen de VvE en de appartementseigenaren komt daar nog bij dat zij, volgens de onweersproken gebleven stellingen van de VvE, in strijd handelen met het algemeen en huishoudelijk reglement, door hun appartement zonder toestemming van de VvE in gebruik te geven niet te laten conformeren aan de reglementen.

Op de appartementseigenaren rust ingevolge het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad de verplichting om effectief op te treden tegen de gebruiker.

Het enige wat dit geval effectief wordt geacht, gelet op de vele pogingen die de VvE de afgelopen jaren tevergeefs hebben genomen om de overlast te stoppen, is de ontruiming van het appartement en een verbod om de gebruiker van het appartement na ontruiming opnieuw toe te laten in het appartement op straffe van een dwangsom.

De voorzieningenrechter sluit hiermee aan bij de door de VvE aangehaalde uitspraak van deze rechtbank van 30 augustus 2010. Het primair gevorderde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 50.000,00.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over het splitsings- of huishoudelijk reglement, over het in gebruik geven of verhuren van een appartement of over hinder en overlast door een appartementseigenaar of de gebruiker of huurder van een appartement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.