Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 20 november 2017 uitspraak gedaan over geluidoverlast van een bovengelegen appartement en over de vraag of kortdurende verhuur van privégedeelten aan toeristen was toegestaan.

Sinds augustus 2012 is eiseres appartementseigenaar van de woning. Gedaagde heeft de bovengelegen woning gekocht in november 2015. De woningen maken deel uit van één appartementencomplex.

Het splitsingsreglement bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

Artikel 25

  1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming.

Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Artikel 26

  1. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

Artikel 35

  1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.

Artikel 37

  1. Een eigenaar is verplicht er voor zorg te dragen, dat zijn privé gedeelte niet betrokken wordt door iemand die de in artikel 35 bedoelde verklaring niet getekend heeft.

De appartementseigenaar heeft, voordat zij haar woning betrok, in de hele woning een houten vloer aangelegd.

De andere appartementseigenaar heeft – zo blijkt uit de overgelegde e-mailcorrespondentie tussen partijen, welke correspondentie de periode van medio maart 2016 tot en met eind juli 2017 beslaat – bij de appartementseigenaar zeer regelmatig haar beklag gedaan over de geluidsoverlast die zij stelt van haar te ondervinden (geloop, gebonk, gestommel, geschuif met meubilair en activiteit in het trappenhuis), ook in de nachtelijke uren.

Daarnaast heeft de appartementseigenaar een melding van toeristenverhuur van de woning van de andere appartementseigenaar gedaan bij de gemeente Amsterdam. De appartementseigenaar heeft foto’s gemaakt van andere (groepjes) personen die volgens haar in de periode van december 2016 tot en met juli 2017 in de woning van de appartementseigenaar hebben verbleven.

De gemeente heeft de appartementseigenaar in een e-mail van 11 oktober 2016 bericht dat toezichthouders van Wonen bij een onaangekondigd bezoek op 24 augustus 2017 alleen de appartementseigenaar in de woning hebben aangetroffen en dat zij bij die gelegenheid heeft verklaard gestopt te zijn met verhuur aan toeristen totdat in de vergadering van de VvE een oordeel is geveld over de geoorloofdheid daarvan.

Eiseres vordert, kort gezegd, de appartementseigenaar te veroordelen:

primair

1. tot het verwijderen van de houten vloer en het aanbrengen van een vloerbedekking die voldoet aan de vereisten van de splitsingsakte, op straffe van een dwangsom;

subsidiair

2. tot het aanbrengen van geluidsisolering aan de vloer, op straffe van een dwangsom;

meer subsidiair

3. tot het verlenen van medewerking aan een vervolgonderzoek naar de contactgeluidsisolatie van de vloer en de opbouw van de vloer door DPA, althans een door partijen gezamenlijk of door de voorzieningenrechter aan te wijzen deskundige, op straffe van een dwangsom;

met betrekking tot de verhuur van de woning

4. tot het staken van de tijdelijke verhuur of in gebruikgeving van de woning aan derden, op straffe van een dwangsom;

De vorderingen van eiseres zijn in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen en niet van eiseres kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Hinder. Geluidoverlast. Aanbrengen isolatie.

De rechter oordeelt als volgt

De gedaagde appartementseigenaar voert onder meer als verweer dat de kwestie zich niet leent voor beslechting in kort geding.

Ter toelichting stelt zij dat een definitieve oplossing niet zal worden bereikt omdat evident is dat eiseres bij verwijdering van de vloer en het aanbrengen van zachte vloerbedekking meer overlast zal ondervinden dan nu het geval is. Dit verweer gaat echter niet op, alleen al omdat het aanbrengen van zachte vloerbedekking niet de enige gevorderde maatregel is.

Tussen partijen is niet in geschil dat eventuele maatregelen ter verbetering van de contactgeluidisolatie van de vloer in het trapportaal en het trappenhuis moeten worden getroffen door de VvE en niet door gedaagde, zodat hierna alleen zal worden ingegaan op de vloer in de woning van gedaagde.

De appartementseigenaar heeft een houten vloer in haar appartement gelegd. Een houten vloer is gelijk te stellen aan parket in de zin van artikel 26 van het splitsingsreglement. Daarvan gaan ook partijen uit.

Op grond van artikel 26 is het niet toegestaan om parket aan te brengen, tenzij dat geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

Er is echter geen huishoudelijk reglement vastgesteld en evenmin heeft de VvE concrete geluidsisolerende normen vastgesteld waaraan een harde vloer moet voldoen.

Aannemelijk is dat in gevallen als deze, waarin geen concrete normen zijn gesteld, het gebruikelijk is om terug te vallen op de norm ΔLlin > + 10dB, zoals P in haar rapportage heeft vermeld.

Naar de voorzieningenrechter begrijpt is die norm min of meer gelijk te stellen met de door de Nederlandse Stichting Geluidshinder gepropageerde norm van Ico > +10dB, die op haar beurt weer gelijk te stellen is met de norm Ln,T,A < 49dB.

Van deze norm is ook de rechtbank Utrecht uitgegaan in een vergelijkbare zaak (ECLI:RBUTR:2009:BI2750).

D concludeert in haar rapport dat de contactgeluidisolatie in de woning van gedaagde niet voldoet aan deze norm.

De advocaat van gedaagde voert als verweer dat het rapport van D, gelet op de kanttekeningen die P daarbij heeft geplaatst, onvoldoende grond biedt voor de conclusie dat de vloer van [gedaagde] niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.

Dit verweer gaat niet op. P plaatst weliswaar kanttekeningen bij het rapport van D, maar komt zelf ook tot de conclusie dat sprake is van overschrijdingen van de toepasselijke geluidsnormen, waarschijnlijk doordat een dubbele verende laag is toegepast.

Daarmee is voorshands voldoende aannemelijk dat de door gedaagde gelegde vloer in strijd is met het splitsingsreglement en onredelijke hinder voor eiseres veroorzaakt.

Daarom is eveneens aannemelijk dat gedaagde in een bodemprocedure zal worden veroordeeld tot aanpassing van de vloer om die hinder te beëindigen.

Eiseres heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Uit een door haar bijgehouden logboek (dat zij heeft overgelegd) blijkt dat zij vrijwel dagelijks overlast van contactgeluiden ondervindt.

De vervolgvraag is waar dit alles toe moet leiden.

Duidelijk is dat de vloer moet worden aangepast zodat deze geen “onredelijke hinder” meer oplevert (de open norm uit het splitsingsreglement).

Partijen twisten over de vraag welke contactgeluidsisolatie daarvoor nodig is.

Het komt geraden voor om, bij het ontbreken van concrete normen, aansluiting te zoeken bij de eerder genoemde, door de Stichting Geluidshinder gepropageerde en in de praktijk blijkbaar als minimumnorm gehanteerde norm van Ico > +10dB (klasse “goed” in de zin van NEN1070:1999).

Dat gedaagde een rechtsplicht heeft tot het aanbrengen van een sterkere geluidswering, is voorshands onvoldoende aannemelijk. Dat neemt niet weg dat partijen ervoor kunnen kiezen om desondanks een betere isolatie aan te brengen. Dat lijkt in hun beider belang te zijn, omdat zij daarmee de kans op discussies over geluidsoverlast tot een minimum zullen kunnen beperken. In dat geval is het echter redelijk dat de eventuele meerkosten daarvan (mede) door eiseres zullen worden gedragen.

Het voorgaande betekent dat de huidige houten vloer eruit zal moeten, in ieder geval tijdelijk om de geluidwering aan te passen. Of de houten vloer daarna weer kan terugkeren, staat of valt met de vraag of de vloer na aanpassing zal voldoen aan de hiervoor voorgeschreven norm. Op voorhand kan niet worden aangenomen dat die norm met een houten vloer onhaalbaar is. De primaire vordering, die ertoe strekt dat gedaagde de houten vloer permanent verwijdert en (andersoortige) vloerbedekking neerlegt, is daarom niet toewijsbaar.

Wel toewijsbaar is de subsidiaire vordering, in die zin dat gedaagde de vloer zal moeten isoleren op zodanige wijze dat de kwaliteit van de geluidwering valt binnen de klasse II (“goed”) in de zin van NEN1070:1999.

Een termijn van twee maanden na betekening van dit vonnis komt redelijk voor. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als in de beslissing vermeld. Bij deze uitkomst behoeft de meer subsidiair gevorderde medewerking aan een vervolgonderzoek geen bespreking.

Kortdurende verhuur van privégedeelten aan toeristen was toegestaan?

Partijen verschillen van mening over de vraag of het splitsingsreglement een verbod bevat op kortdurende verhuur van privégedeelten aan toeristen.

Gedaagde stelt zich op het standpunt dat dergelijke verhuur is toegestaan. Zij beroept zich in dit verband op de artikelen 35 en 37 van het splitsingsreglement, waarin is bepaald dat een eigenaar zijn privégedeelten door een derde mag laten gebruiken onder de voorwaarde dat die derde – kort gezegd – schriftelijk verklaart de toepasselijke reglementen van de VvE te zullen naleven.

Dit verweer wordt verworpen. Daargelaten dat gedaagde geen enkele verklaring in de zin van artikel 35 heeft overgelegd, zodat niet aannemelijk is dat zij tot op heden aan deze voorwaarde heeft voldaan, ligt het niet voor de hand dat artikelen 35 en 37 een grondslag bieden voor de short-stay-verhuur, mede gelet op het in artikel 25 van het splitsingsreglement neergelegde verbod op pensionverhuur.

In een vonnis van 14 januari 2016 (RBAMS:2016:2120) heeft de kantonrechter van deze rechtbank in een zaak waarin het ging om een identieke bepaling in een splitsingsreglement, geoordeeld – kort gezegd – (1) dat de tekst van de bepaling geen steun biedt voor de gedachte dat met pensionbedrijf uitsluitend wordt gedoeld op een professioneel en permanent bedrijf, (2) dat bij verhuur via Airbnb op het moment van die verhuur sprake is van exploitatie als pension, althans als een daaraan in dit verband gelijk te stellen gelegenheid, en (3) dat dit in strijd moet worden geacht met het verbod in het splitsingsreglement op het exploiteren van een pensionbedrijf.

Op grond van het voorgaande is voorshands aannemelijk dat het splitsingsreglement short-stay-verhuur niet toestaat. De VvE heeft (nog) geen besluit genomen om die verhuur wel toe te staan. Volgens gedaagde staat het punt wel al op de agenda van de VvE. Zolang de VvE short-stay-verhuur niet uitdrukkelijk toestaat, dient gedaagde de verhuur echter te staken en gestaakt te houden.

Gedaagde stelt de verhuur aan toeristen al te hebben gestaakt, omstreeks maart 2016. Er zijn echter aanwijzingen dat zij haar appartement ook nadien nog heeft verhuurd.

Tussen partijen is niet in geschil dat na maart 2016 nog met enige regelmaat buitenlandse bezoekers in de woning hebben verbleven. Dat het daarbij telkens ging om vrienden of collega’s van gedaagde, zoals zij stelt, is voorshands niet aannemelijk. Eiseres heeft onweersproken gesteld dat de bezoekers de naam van gedaagde vaak niet bleken te kennen.

Bovendien biedt de tussen partijen gevoerde correspondentie steun aan de aanname dat gedaagde normaal gesproken zelf niet thuis was wanneer de bezoekers in het appartement verbleven.

Zekerheidshalve zal het gevorderde verbod worden toegewezen als in de beslissing vermeld. De dwangsom zal eveneens worden toegewezen. Ook bij deze maatregel heeft eiseres voldoende spoedeisend belang. Uit de stukken blijkt dat het verblijf van de bezoekers in de woning van gedaagde met overlast gepaard gaat.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de VVE, over het splitsingsreglement, over overlast of hinder binnen het appartement, over besluiten van de VVE, het handhaven van het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement of over het opleggen van een dwangsom, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.